請教房產與quitclaim deed的稅務問題

quitclaim deed,似乎可以用來在任何人之間轉換或者加入產權。父母與子女， XDJM，親屬朋友，自己的公司與個人之間；隻要互相信任，就無需closing agent 做買賣交易文件。自己做個文件，公證一下，交市政注冊即可。 這個轉換過程所涉及到的稅務有哪些呢。比如，

1 目前的白菜房，價位很低，將來肯定會升值，且財產會給子女；如果目前把子女加入，給N%股份，其現金值低於年gift限製，無需報稅；這樣一來，N年之後，就自然免出了部分遺產稅。 我的這個思路對否？

2，我有姊妹在加拿大，為了便於我在這裏幫他們買投資房和管理，offer用我的名字，買後再quitclaim deed 將他們加入，我將持10%股份，稅務上會有問題嗎，要注意什麽？

先謝了。