2006年，第一次投資房產。當時看中了一棟兩層的獨立屋，4 bedrooms（均在二樓）、2.5 bathrooms，要價$167,500，帶租約（尚餘半年）。
當時心動的原因是：
1)政府估價將近20萬。賣家要價比較低。
2)帶租約，對於我這個菜鳥來說，一買下來就有租金收入，很省心。說不定還可以續租。
於是做房檢。沒有大問題，隻是灌溉係統(Sprinkler System)是比較山寨的型號，inspector是個老中，說不懂如何檢測。我於是還價$165,000。成交。
在這一步已經犯下好幾個錯誤：
1)主臥室(Master Bedroom）在樓上的屋子，相對不受歡迎。我有聽聞，但沒有親身體會，因此覺得無所謂。
教訓：如果是兩層，一定要買 Master 在樓下的。一層屋子的比兩層的更好賣。
2)建房商(Builder)是一家很山寨的小公司。當時我根本沒考慮 builder 的問題。後來才發現房子的做工很馬虎，有的的東西甚至不符合建築規範(Code)。
教訓：一定要選好的、有規模的 Builder。
3)灌溉係統是壞的。這不僅僅是澆花淋草的問題。房子所在的地區屬伸縮性土質。如果土壤得不到滋潤，會嚴重收縮。地基得不到土壤的承托，就會破裂。房子的結構就會有問題。別指望租客會主動幫你澆水。
教訓：房檢一定要認真。好就是好，壞就是壞。絕對不能跳過不檢。
4)當時因為是買出租屋，自己檢查(walk through)的時候就沒有像買自住屋那樣仔細和挑剔。後來才發現有許多破損。租客說搬進來的時候就是這樣子的。我隻能啞巴吃黃蓮。
教訓：買什麽房子都要像自住房那樣仔細。接手租約，文件要齊備（像 move-in condition form）。
半年後，租約到期。房客不再續約。我就急著找新房客。因為以上提到的缺陷，反應不是很熱烈。於是心裏頭開始慌了。經紀便勸我接受 Section 8 房客(政府資助的低收入房客)。我對 section 8 的負麵案例其實有所聽聞。但當時心慌找不到租客，腦子一短路就同意了。
當然並不是說 section 8 就不能做。但有兩個條件：一是房子是低端的。二是你懂得怎樣和 section 8 的政府部門和租客打交道。我有朋友就是專做 section 8 的。手頭上有80多幢房子，全是 section 8。
我的 section 8 房客曾經報告天花漏水。開始以為是樓上的浴室漏水，修了半天，花錢無數，仍漏。原來是空調的排水管斷裂漏水。後來才明白排水管之所以斷裂，是因為房子的結構變形。房子的結構變形，是因為地基移動。地基移動，是因為土壤幹燥而收縮。土壤幹燥是因為長時間沒澆水。沒澆水是因為租客懶。就算有自動灑水係統，窮租客也會因為想省水費而關掉。沒有自動灑水係統，更別指望租客會幫你手工淋水。於是花一大筆修地基。又花一大筆裝淋水係統。
房客不剪草、亂扔垃圾、房子一塌糊塗，這些都是小事了。更離譜的是去偷鄰居的東西，警察找上門。最後要鬧上法庭，逐客出門。房子已經是滿目瘡痍了。
教訓：
1)淡定。空檔是經營出租房的必要組成部分，毋需驚慌，寧缺勿濫。英語說：“What's worse than no tenant is a bad tenant.”
2)除非你真的有經驗、有魄力、有勇氣、喜歡挑戰，否則別碰 section 8。並非歧視窮人，但窮人多數沒有額外的錢去保養房子(何況不是自己的房子)。在美國吃政府福利的“窮人”就更不用說了。
3)No pay, no gain。要想有好租客，先要有好房子。如果房子狀況不好，先花點錢裝修。否則日後的麻煩更多。
麻煩房客搬走後，我要進行“戰後重建”。打算把地毯換成仿木地板(laminate)，比較容易保養、清潔；牆身要修補、重新油漆；前後院要清理......清單很長，不能盡述。
當年在 craigslist 上買東西的時候認識一裝修師傅，白人，30來歲，感覺挺 nice。他說他的房子是自己建的，覺得很牛。於是便找他估價。估下來要將近 $15,000。他很 nice，很多瑣碎的小項都不幫我算錢。又說幫我做 concrete 的 coutertop。說外麵要收好幾千，他隻收我幾百。
因為這樣，我放鬆了警惕。一開始，我付了 50%。他開始施工。後來空調被盜(戶外的 condenser unit)，室內太熱，他們就停了工做別家的工程。等我修好空調，他們又忙不過來，斷斷續續地幫我施工。那白人說資金周轉不過來，不斷問我要錢。我也傻乎乎地給了。
後來全額付清了，他還說缺錢。我問怎麽回事。他說前一段日子他在忙另一單工程，沒留意這邊的工程進度。結果工人(老墨)偷懶，他也不知道，工錢照付。我問那怎麽辦。他很是抱歉，說無論如何也會幫我完成。但始終是斷斷續續。我問他為啥，他說他要完成另外幾個工程才有錢給我這個工程買材料。
這時候工程已經拖了三個月了。我沒有租金收入，房貸、保險、水電、房地產稅還是得照給。我腦門一熱，說我這邊不能拖，我借錢給你吧，你收到其他工程款就還我。他又是道歉、又是多謝。
後來的結局大家都能猜到，工程始終沒有完成，借的錢也是肉包子打狗－－有去無回頭。我不得不另外請人收拾爛攤子。損失的租金就不提了。
教訓：
1)大宗的工程，一定要找有規模的公司。價錢可能稍貴，但比較安全。
2)“先吃後付”，或者用信用卡支付。有規模的公司都接受這樣的方式。對消費者有保障。
3)敢於承認失誤，不要抱幻想。發現勢頭不對，就應該“斬倉”
4)合同上要注明完工限期及誤工賠償。對出租屋，時間就是金錢。
在裝修期間，我發現地基的問題非常嚴重。雖然已經修過，但下雨之後，地基的移動把新鋪的地磚都擠壞了。樓上的門框也嚴重變形。怎個嚴重？鎖舌和對應的舌孔相差兩寸之遙。
經此慘敗，再也無心戀戰，由求租改求售。show 了幾回，得到的反饋是“這個 floor plan 很不好－－主臥在樓上；廁所門開在廚房；沒有門去後院(得繞道屋外)......”。這時才知道自己當年是多麽白癡。
當然，這世上隻有買不到的東西，沒有賣不掉的東西。最後割肉蝕讓，終於結束噩夢。
希望以上失敗經曆對大家有參考作用。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
P.S. 對相關問題的回答：
1. 地基問題
這是由 Texas 的土質造成的。在夏天要用 soaker hose 來保持地基周圍土壤的濕潤。我當初是不以為然的。親眼目睹慘劇之後才相信。
2. 一層和兩層的問題
一層總比兩層的搶手，雖然平均尺價較貴。這是因為：
1)人總是懶的。能不爬梯就不爬梯。
2)方便照顧小孩。不用上上下下。沒樓梯對小孩也更安全。
3)中老年人更不喜歡爬梯。沒樓梯對老人也更安全。
4)一層房子的通常更省電，因為土地就是最好的恒溫器。
5)一層的房子更易保養/維修。譬如說，一屋的房子可以把熱水器放在車庫，兩層的就得放在閣樓(否則水壓不夠)。一旦漏水，後果不言而喻。一層的房子，如果需要裝個吊扇什麽的，可以爬到閣樓上去做，很簡單。兩層的房子，如果要在一樓裝個吊扇，自己想像吧。
6)一層的房子，就算地基沉降不均勻，對結構的影響也比兩層的小。
7)由於地價的問題，新蓋的房子都是兩層的。一層的就物以稀為貴了。
當然，如果你需要的較大的居住麵積，就隻有兩層的可選。但如果麵積相同，許多人是寧願選一層的(起碼在 Texas 是這樣)。
3. 主臥在一樓還是二樓的問題
參見以上幾點。主臥在樓下是比較方便的。“空巢”之後，樓上可以不開空調、不打掃，隻在樓下生活就可以了。
4. 如何得知房子的建築商(Builder)
在政府的房稅評估網站上，有房子過往的紀錄。通常第一筆過戶交易就是 Builder 過戶給買家。但不知道是否全美各地都一樣。
