請教：如何決定是否該把本金部分拿出來？以什麽方式拿？

來源: SunshineInCA 於 2012-04-16 15:57:09 [] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (1370 bytes)
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我們做房產投資的價值計算，得益於最早讀到的萬楓這篇淺顯易懂的小文。

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html

今天跑MALL閑逛，突然腦子想到，咱這幾年買的房漲了不少，尤其是開始買的幾個白菜，因為便宜，按百分比算的話，漲幅在50-70%，再想想如果繼續幾年這個勢頭的話，增值部分可觀，把我好好開心了一會。

那麽問題就來了：如何決定是否該把本金部分拿出來？以什麽方式拿？HELLOC還是REFINANCE？拿現金的前提是，仍然保持至少持平的現金流，CAP RATE6%（？）

首先，我們不可能有一點就拿一點，費時費錢。我希望能有一個數字的方式來表達什麽時候，該拿本金部分了？打個比喻，10W刀的房，付了25%首付，漲到12W，15W，18W，20W，哪個時候該把CASH拿出來，根據是什麽？萬楓提到過RETURN ON EQUITY是一個指標，想找到那個MAGIC NUMBER。

歡迎大家發表意見，謝謝。

所有跟帖： 

• 好問題！ -naive2- ♀ 給 naive2 發送悄悄話 (98 bytes) () 04/16/2012 postreply 16:35:32

• 剛加了幾點。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:28:21

• Need find balance between risk & return. -Jy101- ♂ 給 Jy101 發送悄悄話 Jy101 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 16:41:04

• 能詳細點嗎？ -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:29:02

• 如果換作我我會至少讓所有的房子保持正現金流 -美藍海- ♀ 給 美藍海 發送悄悄話 美藍海 的博客首頁 (89 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:21:14

• 不謀而合，我剛加了這點。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:27:57

• 問題比較challenging,俺也試著回答一下： -小心翼翼的小地主- ♀ 給 小心翼翼的小地主 發送悄悄話 小心翼翼的小地主 的博客首頁 (527 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:51:31

• MM說的蠻好的，謝謝。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (93 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:02:02

• 謝mm誇獎！:D) -小心翼翼的小地主- ♀ 給 小心翼翼的小地主 發送悄悄話 小心翼翼的小地主 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:20:43

• MM別看你是小地主，還挺think big的。BTW, 我們是老鄉。 -melody2010- ♀ 給 melody2010 發送悄悄話 melody2010 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:20:29

• 哇！俺激動的兩眼淚汪汪啊，老鄉見老鄉了，抱抱！ -小心翼翼的小地主- ♀ 給 小心翼翼的小地主 發送悄悄話 小心翼翼的小地主 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:10:05

• 沒辦法，俺家的稅和帳都是俺算的，不扯清楚不行啊！ -小心翼翼的小地主- ♀ 給 小心翼翼的小地主 發送悄悄話 小心翼翼的小地主 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:14:37

• 哇，太牛了。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (100 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:46:11

• Theoretically it's better to maximize leverage, however there ar -borisg- ♀ 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (489 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:58:45

• 正在消化這公式，一消化，菜燒糊了 ：（ -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (27 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:17:34

• 說個道理，讓我明白。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:58:24

• 嗯，做長期投資是這樣的。短期投資行為可能會不一樣。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (34 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:56:25

• 要算，如果貸出1W刀，1800可不是小數。我還在研究borisg的算法。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:09:20

• 不是，我隻是打了個比喻。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:17:45

• 讚同，謝謝。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (37 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:29:09

• 問題是超過4個貸款後，銀行不做Cash Out。 -古石- ♂ 給 古石 發送悄悄話 古石 的博客首頁 (56 bytes) () 04/16/2012 postreply 20:40:17

• 以後應該會有解的，HELLOC應該沒這個限製吧？ -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:14:40

• 好多銀行HELOC隻給primary residence -鳳城- ♀ 給 鳳城 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:24:10

• 可以在紙上換著住？隻有幾個房也許可以，多了也是杯水車薪。 -鳳城- ♀ 給 鳳城 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:04:44

• Heloc 做成了要告訴俺怎麽做啊。 -sweetptt- ♂ 給 sweetptt 發送悄悄話 sweetptt 的博客首頁 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:38:36

• 我以為老人家會來個數學模型來解我的心愁 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (155 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:42:44

• 看來地主們都在等待中，那天銀行開閘放水可就更熱鬧了：-） -鳳城- ♀ 給 鳳城 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:01:26

• Investment property's HELOC rate is very high. -古石- ♂ 給 古石 發送悄悄話 古石 的博客首頁 (201 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:56:41

• 你再仔細讀萬楓的文章，到一定時候，要有所行動的。 -SunshineInCA- ♀ 給 SunshineInCA 發送悄悄話 (156 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:01:08

• 是，是。就等銀行開閘放水了。 -古石- ♂ 給 古石 發送悄悄話 古石 的博客首頁 (175 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:42:16

• 我的解決方法 -zbj8888- ♂ 給 zbj8888 發送悄悄話 (109 bytes) () 04/20/2012 postreply 19:20:27

• HELOC vs refinance -loanAgent- ♂ 給 loanAgent 發送悄悄話 loanAgent 的博客首頁 (147 bytes) () 05/04/2012 postreply 09:46:49

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