我來反對萬才子的關於NPV弱點的幾條。

來源: sweetptt 於 2012-03-25 10:23:37 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3250 bytes)

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1）把買入成本作為NPV的第一項，這對於將來不出賣的項目，由於缺乏最後那個大頭，整個NPV很難大於0，因此對反映好壞失去敏感性。

這世界上確實有投資一棟房產幾百年的。英國幾百年前的資產法現在仍舊被一些貴族引用作為他們逃避稅收的一種方法。房產liquidation的時間比較長，是長期的投資，更有可能做到缺乏最後那個大頭。試想持有一房三十年，每年通脹3%（當月數值），現在一元等於那時3.24元。如果你隻專注最後那個大頭，你可能會失望了。

投資在20年以上的，一般你可以把最後那個大頭忽略不計了。這壇子炒股票的大拿可以給我證明在股價一個公司的時候，最後那個大頭是不算的。比如微軟的股價，難道我們要估價微軟20年後可以賣多少錢？

在房產上，一般認為房產的價格不應超過20年的租金。這個是最高限，現實中遠低於此數，所以20年的NPV（不賣）應該可以收回最初的投資。

我們之所以可以對長期投資的資產忽略最後那個大頭，是因為PV當中的present。隨著時間推移，紅顏庶幾，錢財終將風流雲散。當然我不是說最後那個大頭不重要，往往最後那個大頭的PV都大於投資額。我隻是說作為房產投資我們應著眼於長期投資，在這長期中能在不賣的情況下收回投資。

2）未來通脹率是變化的，不是一個固定的數值，也難以估計。通脹率估計的不確定性，帶來NPV計算的不確定性。壇子裏有老大5年前就說馬上要惡性通脹了，結果現在的利率還在40年最低。不是國軍無能，是共軍太狡猾，預測不了的。

才子把通脹跟利率搞混了。現在利率為零，但本月通脹3%。通脹是個比較容易估計的數據，許多估計機構每月都有發表。NPV計算的不確定性不是通脹率估計的不確定性帶來的。有一些更需要關注的東西，比如做生意的地方法製是否健全？對地主來說要考慮的是人口變遷，稅負變化等不確定因素。這些應該在r上有所反應。

3）若幹年後的房子的賣出價格無法估計，導致NPV計算的最後那一項有很大的不確定性。而且，這一項的數目是個大頭，不同的假設，可給出完全不同的答案。比如,今天的房價是20萬，那5年後設為30萬，50萬，還是15萬？很不確定。

萬才子的那些好文讀來那是30年餘韻不歇，風花雪夜，激情膨脹。但投資是平淡的，是無聊的。30年的時間軸任何大起大落都要抹平。全國平均幾何？7.9%的年房價上升怎麽樣？

4）在未來通脹率，未來房價，和預期租金淨收入這三項之中，租金預期淨收入是唯一能有點靠譜估計項。但是由於打算持有房子多少年無法確定，所以總的租金預期淨收入這一項，可隨持有房子年限長短，而不同。還有，相對於其他項，租金預期淨收入分量太輕——身子掉到井裏靠耳朵是掛不住的。

當然如果你是短期投資者，或者持有房子多少年無法確定，那麽你要有覺悟，因為你的risk比較大，所以有些很確定的事就不確定了。所以你要多多研究這個r。兩個不同的人買同一個房子，r也會因兩人的能力差異，持有策略而不同。

5） NPV計算，用的是投資和回報的加減法概念，隻知道回報的絕對數而不知道相對數。比如計算出的NPV是正1萬，這是多還是少呢？——不知道。因為若投資額為1千，這NPV是太好了。假如投資額為10個億，這正1萬的NPV是太糟了。當然，有一些補救的辦法，如計算IRR, ROR等，但又有牽扯同樣的和其他的問題。這裏不討論了。

NPV都已經計算出來了，絕對數和相對數都已經清清楚楚了。你要計算IRR（不提倡，完全錯誤的理論，特別是數據不線性，有多個IRR）,ROI都是舉手之勞。最重要的是你有了一個更有力的武器，叫做sensitivity analysis。SA可以給出最有可能讓你翻船的變量。

NPV是accounting的基本，用在房產上正是好方法。