有點對不起大家（LOL）。周末有點時間談談體會。
NPV 是理論上最完美的投資評估方法，因為它把所有現金流和風險考慮進去了。但它在操作上是有多限製的。問題是如何預測現金流。比如，房租還比較好測，以後賣房時的房價如何測？何時賣？另一個因數是discount rate,其實，discount rate是一個 hurdle rate，也就是最低可接受的投資回報率， (minimum acceptable rate of return)。 不同的投資者的要求也不一樣，這個回報率也不一樣。房地產一般是房貸率加上一個風險係數，（risk premium), 風險越大，最低要求的回報率越高。資本市場上用CAPM rate (兩教授因此拿了炸藥獎）
雖然操作上有困難，NPV還是有人用於地產投資平估的，雖然一般地主是不用這個方法的。有些行業，如影視投資業，一些金銀礦產業（金價太難預測），因為現金收入太難預測，一般不用NPV。
也有人談到了IRR， IRR是當NPV=0時的回報率，是受評估資產/項目的平均回報率，IRR隻有與上麵講的hurdle rate(最低可接受的投資回報率)比才有意義，比他高就是好項目。在評估同一項目時NPV和IRR的結論應該永遠是相同的（否則你一定算錯了LOL)。但要評估兩個不同項目並從中選一個時，NPV與IRR的結論可能會不一樣，IRR隻是個率，不反映投資的規模，所以，NPV是更正確的選擇。這道理小孩可能都懂。如果你向你小孩借錢。借一刀第二天還兩刀，一天的回報是100%，（比溫州的高利貸還高Lol），另一選擇是借10刀第二天還12刀，（20%） 你小孩手上有20刀閑錢，會選哪個？
另外如果現金流正負不規則，如第一年為負，第二年為正，第三年又為負，正負顛三倒四的，可能會無解。
也有人提到了會計報表中的現金流表 (statement of cash flow)。這個表是反映公司現金變化的一個表，顯示在營運，融資（借錢）和投資（買機器，廠房等）方麵的現金變化。這跟NPV現金流不是同一東西。
對多數地主來講，班主和這裏許多地主看重的評估方法是最實用的。CAP rate （=[net rent before morgtage payments and depreciation]/house price和 cash on cash return （=[net rent after morgtge payment but before depreciation]/down payment). Depreciation 不是現金開支,不能算在裏麵。當然這兩個評估方法，並沒有把房子增值與否算在裏麵，並不全麵。
我想我們講"現金流好"的房子，實際就是指CAP rate 和 cash on cash return 高的投資房。熟話說得好 a bird in hand is worth two birds in bushes. 把力氣用到找“好的現金流”的房子上，準沒錯。
另外，有些爭論可能是語義(sementics)上的爭論。道德經是怎麽講的？“道可道 非常道 名可名 非常名”。LOL
碼字不易。
