ZT，中國股市會漲--中央決心堅定：準備開征房產稅

作為房地產調控長效機製的手段之一----房產稅，“兩會”期間或將成為提案熱點。記者從全國工商聯房地產商會獲悉，該機構兩會提案將聚焦在“房產稅試點改革將與土地出讓金結合”這一建議上。

盡管全麵實施房產稅有著很大的現實阻力，但中央層麵推進的決心仍然堅定。據接近決策層知情人士透露，近期，財政部與國家稅務總局已被明確要求，結合住建部的個人住房信息係統全國聯網，總結評估重慶、上海兩地征收房產稅的經驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。

房地產商會方麵給出的建議稱，房產稅與土地出讓金都是政府財政收入的組成部分，而土地價格高漲是引發高房價根本原因，要發揮好房產稅調控的作用，必須結合土地出讓金製度改革才能真正發揮效果。

據介紹，從國民經濟整體上看，稅收收入占絕大比例，2010年全國財政收入8.3萬多億，其中稅收收入7.3萬多億，非稅收收入約0.99萬億，非稅收收入占比12%。但在地方政府並非如此，以土地出讓金為主的非稅收收入占居著主角地位。

從1999年到2010年，政府土地出讓金收入從514億元增加到2.9萬億餘元。土地出讓金收入與地方財政收入之間的比重，從9.2%提高到2009年的48.8%，2010年則達72.38%。統計資料反映，進入21世紀以來，地方土地財政的特征越來越顯現。

房地產商會認為，造成這種關係顛倒的根本原因，在於當前分稅體製下地方財政收入與支出責任不對待等，地方政府缺乏穩定可靠的收入來源。而土地出讓製度的特征，讓地方政府發現，通過土地出讓收入可以彌補地方財政收入的缺口。在發展經濟的強烈願望，甚至隻是在保吃飯財政的訴求下，地方政府的一個重要政策目標，就是在盡可能的情況下推高土地價格，從而獲得最大的土地收入。但土地財政也使得地方財政收入不穩定，透支未來發展動力，並且是推高房價的主要因素之一。

房地產商會建議，房產稅的試點方案應結合土地出讓金製度改革。首先要確立以稅收作為地方財政收入主體的財稅體製改革目標；其次，房產稅的改革應以土地出讓金的改革為前提；再次，還要探討財政稅收及非稅收的科學組合比例。

房地產商會認為，房產稅推進的難題在於，在地方政府已經一次預收70年土地使用費的前提下，再對業主采取評估現值逐年收房產稅的方式是不合理的。這等於重複征收。經測算，如果對所有存量住宅征稅，假設稅率為1.5%，則全國一年的住宅類房產稅達7600億元，加上商業物業將達1萬億，持續下去，其稅收規模有望取代土地出讓金。

但征收房產稅，必須考慮解決已一次性收取了70年的土地出讓金問題，實踐中建議逐漸抵消已付部分，特別要考慮在拍賣背景下地價大幅溢價後的出讓金的抵消問題。如何折抵，也將是此項改革政策製定的一個難題。

不過，海通國際就重慶、上海兩地的實施情況評估後發現，房產稅對兩地的政府財政收入和當地房價所產生的影響非常有限。

據了解，上海的房產稅僅針對新成交住房。即已擁有至少一套住房的本地買家以及外地買家，均需在成交金額的7折基礎上，支付0.4%-0.6%的稅率(視成交價格而定)。根據CREIS的數據顯示，盡管住房限購令空前嚴厲，成交總量大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價同比仍上漲6.8%至每平方米14223元。2011年上海市住宅成交約1830 億元，推測可征收的房產稅總額低於3億元。這在上海市2011年3430億元的財政收入中，所占的比例不到0.1%。

重慶的房價在大城市中保持較穩定的水平，2011年亦得到延續。重慶的房產稅針對主城區的所有高檔住宅(約9000套)，稅率介於0.5%-1.2%之間。預計2011年可征收的稅款總額約為1億-1.2億元人民幣，在當地政府財政收入(2900億元)中也僅占極小的份額。

另一方麵，2011 年上海和重慶來自土地出讓金方麵的收入，依然分別達到1510 億元(同比減少16%)和820 億元(同比上升15%)。

海通國際認為，許多人都對房產稅有朝一日可取代賣地收入，成為地方政府財政收入的主要來源之一，抱有較高的預期。但從上述數據來看，如果沿用滬渝的征收方式，這一期望仍是遙不可及。

財政部財政科學研究所副所長王朝才透露稱，目前財政部還在研究評估重慶、上海兩地房產稅征收經驗，具體設計推進的時間表還不知道。

財政部財政科學研究所所長賈康建議，房產稅在研究過程中，管理部門應在總結兩城市試點經驗的基礎上，更開明地適當披露相關信息，讓社會公眾吃下定心丸，解決改革可能造成的人心惶惶的狀態。比如，賈康認為，重慶在房產稅改革過程中比上海更為激進，重慶覆蓋了存量房，包括重慶轄區內幾千套獨立的別墅。其中，180平方米是征收房產稅的界限。賈康認為，無論房產稅如何設計，都要給全體社會成員有自己的住房，一個基本住房保障的空間，全社會有一個相對清晰的認識後，就可以減少人們對於這種稅製改革的疑慮。