每年澳洲會在本財年結束前,公布下財年的財政預算,過去幾年因為疫情導致經濟停頓,百廢待興。預算中也有不少惠民政策出台,其中對首次買房者的特惠貸款,最高可以貸到95%,也就是說年輕人隻要出5%就可以買房。那對單親父母親呢?收人極低,還要養孩子(當然有政府津貼)。這個群體最高可以貸款到98%,也就是說隻要付2%的首付就可以買房。
圍繞每財年的預算,是朝野和民眾議論最熱門的話題。於是有個著名頻道的早新聞,采訪了總理。這位主持人說現在的租金多少高,隨著經濟的好轉,毫無疑問租金會大漲(事實證明,他說對了),這就引起很多年輕人,特別是單身母親會租不起房子,租不到房子。想不到總理話鋒一轉,隨即說:“租不起房子,可以買房啊!”,一時間傳媒炸開了鍋,總理差點要被人們噴的唾沫星子淹死了,甚至海外媒體都在嘲笑這位“離譜的白癡”總理。
本篇文章,我們撇開任何政黨執政理念,純粹從居家理財來看“租不起房子,可以買房啊!”是不是一個悖論?
首先我們來看租金,《今日》的節目主持人艾莉森·蘭登(Alison Langdon)說,“在疫情期間全澳洲的房租漲了12%”,這是亂說的。大凡有點人性的房東,在疫情期間都紛紛削減租金,至少維持原有的租金不變。很多投資房地產的業主,也是通過銀行借貸,也就說,租金收入除去物業開支,還要交稅。現在的物業開支越來越高,所以在正常的時期,每年租金都會按照通脹指數漲一點,但在這疫情幾年裏,沒有聽說誰在漲租金的。倒是很多商業和民用房的房東在降租金的,當然也不是隨便降的,先說一個故事:
我有一家房客,在疫情時期,通過物業公司要求降租金,(其實這3年我都沒有漲一分錢的租金)。我說可以理解,但我們必須走正規程序。他們這裏的規則是,要租客提供工資收入的證明,說明收入減少或者沒有收入,遞交申請後由獨立的機構評估通過,按照一定的比例降租金,而差額部分由國家補貼,業主基本維持原來的租金不變。這個租客拿不出任何證明,最後放棄了。但我覺得他們是很好的租客,就贈送200塊錢最為禮物,最終皆大歡喜。
但現在艱難期已經過去,這些補助計劃都已經取消。隨之而來的租金漲價潮,各地普遍在漲租金,一些地區甚至高達50%以上,而且一個房子,通常一二十個租客排隊申請。在這種情況下,租客自然壓力非常大。但是不是“租房”就一定是比“買房”上算呢?
我們撇開任何傾向,純粹從“家庭理財”的角度來計算一下,不過先來假設一些條件:
借貸利息:目前各大銀行的借貸產品的借貸利息在6%左右(現在有降息的趨勢) ;
房價:房價因為房子的地段、類型、占地麵積等因素大不相同,本例按照維省博士山兩房公寓為例,便宜的有40萬零一點,貴的有60多萬,我們取中間值50萬 ;
租金:租金也因為房子的地段、類型、占地麵積等因素大不相同,本例按照維省博士山兩房公寓為例,在600/周左右 。
計算結果
上圖上按照標準的“複式利率計算公式”的計算結果,不計算不知道,一計算還真的嚇一跳,絕對是買房供按揭比付租金上算。隻要積蓄一點首付買房,兩者每年的相差,買房者甚至可以做到比租房還盈餘!當然自己的房子要交物業管理(含房屋保險),年度印花稅等費用。
那朋友會問:既然買房比租房好,過35年後這個房子就是自己的,而一輩子租房,到老來什麽都沒有。那有什麽缺點呢?
首先是首付,我們看上麵的表格,首付越是多,還款越是省力。各項貸款條件要是滿足,一萬塊錢的首付和十萬塊錢的首付,差距非常大。但恰恰現代人不願意儲蓄,平時吃光用光,那買房就沒有盼頭。有一種財務借貸可以幫助湊足這點首付,但要麽利息很高,要麽帶有苛刻的條件,有點甚至用房產的一半作為抵押。明白人不會走這條路。
其次,很多習慣租房的人,喜歡搬來搬去。買了自住房就無法隨意搬家,要是短期內賣房再買房,費用會不小,誰能保證短期內房價一定是往上走的?另外租房遇到的修修補補,全部由房東負責,而自己買房,都需要自己修理,或者自己花錢請人修理。所以這是買房置業的一大缺點。
最後,買什麽樣的房子?我們知道房子的價值在於地皮,地段好、地皮大的房子,資產增值就越大。而幾十平方的公寓房,增值空間也是最小的。比如在上麵所舉例的博士山,公寓基本上在這幾年都沒有漲,因為比較中心地段,大批的高樓在造,大批的樓盤在甩賣,此類公寓不可能翻倍。所以買公寓盡管承受力很容易,但別指望資產的增值。同樣,要是買地大的別墅房,那就更別指望很輕鬆還款。這是市場調節的規律,哪裏都一樣,不可能做到魚和熊掌兼得。
博士山新樓盤“萬豪城”公寓是這樣的
兩房的公寓是這樣的景色
所以“租不起房子,可以買房啊!”是不是悖論?的確是。那為什麽一說到“租不起房子,可以買房啊!”就被人罵白癡呢?因為人們往往想到的是那種豪華的別墅,租不起房子的人,往往還會幻想住豪宅。不信問問周圍租房的澳洲朋友,勸他們積攢一點首付,買個公寓,住的也舒服,二三十年後房子還是自己的。或者,過幾年條件好了,可以將“自住房”改成“投資房”出租,自己再買更好的,這就是“騎在馬上找馬”。可是他們一定不認同,要買房就要買豪宅。所以總理叫大家“你可以買房啊!”,說的不是你,你隻能等待幻想中的哪一天到來。
租不起房子的人,往往會幻想買這種房子(我家隔壁的別墅,2百40萬賣了)
說明:本人不是地產開發商,也不是地產中介賣房子的,更不是做借貸生意的,不構成投資建議。
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