賣房記：將減法進行到底

牛經滄海

6/2/2024

有人辭官歸故裏，有人星夜趕科場。幾年來，我要做的就是做減法，將減法進行到底。剛剛，我的小小合夥人公司，又賣了一個兩家庭。不是什麽好區，也不是什麽好房，但回報還算不錯。

2016年350,783買進，2024年650,000賣出，扣除投資管理（IM）費，出租管理（PM）費， 共計實現淨盈利$364,707 (升值+營運收入-IM-PM）.

前四年有房貸， 後麵全款。時間加權投資資本為$244,130,年化回報率（Annual ROI (CAGR)）為11.35% (作為對比，同期標普500的年化回報率為10.71%)。

這間房子是我的合夥人購入，管理，賣出。出租管理（PM）費與我無關，但我不管事兒，我得到投資管理（IM）費與淨盈利的分配。算得上是躺賺。

做減法， 要幹脆，正在提議賣出一個36單元的公寓。一旦出手，我就徹底退出出租房的營生。這個退休之後的一段匝道，也算完成了使命。

所有跟帖： 

• 充滿人生智慧的選擇 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:13:20

• 安徽老鄉， -福虎- ♂ (36 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:14:09

• 握手 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:14:00

• 太麻煩了嗎？ -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:29:20

• 斷舍離 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:33:00

• 握手，也在做減法。個人臨近退休，不想太操心，也不Handy了；持房成本急劇上升；政治/法律/租客風險惡化 -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:39:27

• 如果股市指數能持續10％，誰還想當地主啊。一旦股市下行，恐怕就變了 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:49:52

• 我有時候想，如果股市崩盤，加上通脹和當下政治氣氛，會鬧革命的。鬥地主是免不了的，華人地主尤其危險 -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:56:56

• 也是，買點金條放床底下？哈哈 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:00:17

• 減少不動產，增加流動性是目的。買黃金，那不是南轅北轍了嗎？哪天被天使們米西米西啦，哈哈 -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:03:31

• 亂世買黃金，哈哈，如果美元大貶值，買金條和房產比較好。當然現在好像沒有什麽比美國指數好，牛市。 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:07:14

• 斷舍離，好！ -yhr- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:52:03

• 這麽大的盈利，交稅怎麽辦？有什麽減少稅收的訣竅嗎？ -windyLL- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:56:04

• 急流勇退，知道什麽時候做減法，也是大智慧。 -福祿壽喜- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:37:18

• 我也在做減法，但不是純減，而是 -如山- ♂ (218 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:08:34

• 賣房稅負太重，cost base 幾乎沒有，賣價的80%要上稅：（ -gccard- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:20:03

• 稅率最高不就是20%嘛？ -福虎- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:33:36

• 嗯，capital gains rate的確不高，最高也就20%，但不等於付 -如山- ♂ (191 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:07:59

• 不止20%， 還要交3.8%奧巴馬醫療稅，州稅 -田園景色1230- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:48:29

• 不止的, 以前的depreciation 要recap, 照ordinary income tax 計算. -luckystarweiwei- ♀ (0 bytes) () 06/03/2024 postreply 01:04:04

• 有圖有真相，手動讚。。 -圓西瓜- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:23:26

• 20% 的稅太高啦！可不可以先自己住2年 然後按照自住房賣掉呀？先出租後自住這個稅會少一些吧！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:39:00

• 這個理論是一個選擇。但實際上並不容易實行： -如山- ♂ (272 bytes) () 06/02/2024 postreply 16:03:57

• 可否幾個垃圾房換一個白玉房？ -我是大海- ♀ (33 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:15:02

• 可以，如果 -如山- ♂ (30 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:57:14

• 也是的哈 這麽搬來搬去的累死個人！我計劃6 年內賣掉3個房子！剩下幾個留給孩子！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:18:00

• 實際上賣房賺錢的稅不全是資本利得，曆年折舊部分recap是按Ordinary income計稅。 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 14:18:00

• 那這樣的話，我的出租房depreciation實際上是虧的 -福虎- ♂ (546 bytes) () 06/02/2024 postreply 15:37:04

• some people are afraid of making money -o.oooo1- ♂ (41 bytes) () 06/03/2024 postreply 07:46:18

• 這個是對的。 -如山- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 15:57:07

• 據說IRS最高允許1.5米的Capital Gain 免稅。 -Lee5588- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 15:12:00