地主可能遇到的問題 十七,要不要開公司

以前寫過一篇,寫的不嚴謹,博客裏刪掉了,刪掉的很多篇,以後有機會再編寫。現在重新整理一下這個問題,還是不很滿意,個人經曆和見識有限,僅供參考。

先要搞清邏輯,開公司之目的是經營生意,而不是專門用來避稅。但做生意之目的是為了賺錢,賺錢就要交稅,交多少合理不是自己說了算,有遊戲規則,可以在遊戲規則裏行事。

還是邏輯問題,生意要想做大,開公司之路是必然。但是,生意沒做大也不是不能開公司。大生意也是從小生意開始,有的億萬富豪從車庫裏的小打小鬧走向自己的商業帝國。房地產從一兩個房子的微弱地主做起,即使以後擁有幾十上百個房子也許還是單打獨鬥。沒有公司,就算做到大地主,還是收租公收租婆,一輩子不剃頭也隻是個連毛僧。我沒有說做包租公包租婆有什麽不好,挺好,小富即安,隨遇而安。但如果你想百尺杆頭更進一步,則應該通過開公司突破瓶頸。

經營房地產可以有不同的公司,其中一種是管理公司,我自己經營過,就是大家經常說起的PM,property managment,給別人做管理,收取管理費。收取房租的6%以下偏低,8%以下正常,10%以下也合理。超過10%有點偏高,也未嚐不可。有些爛區的現金流很好,但所對付的房客非常tough,自己沒本事荷槍實彈去收租,不妨多付錢給PM去幹擦屎的爛活。

從房地產業主那裏收取一定比例的管理費來經營這個公司,給自己發工資,和給人打工一樣會有W2。有W2才能掙社安點數,然後買醫療保險,名正言順的走掉一些開銷。

什麽叫名正言順?舉例來說,我的前老板,九十年代初期,光南加州有幾千萬的物業,國外產業更多,包括酒店。倒退三十年,幾千萬規模不算小了,開的是有限公司corporation。南加州房地產的厲害在於,即使不追加資金,靠慣性自然發展,大概今天上億沒有問題,這個規模的房租上漲也會數錢數的手抽筋,恕我小鼻子小眼,沒見識過掙更大的錢。

我的老板除了給自己發工資,也把自己的子女家人列入發工資對象,買奔馳寶馬勞斯萊斯自用,當然也有皮卡車給其他員工用。有時帶員工去高爾夫度假村,San Diego County的La Costa 度假村非常的棒,兩個18洞球場,酒店高檔,餐館豪華,連吃帶玩住兩晚度一個開心周末。公司的錢大把票子花著,逍遙自在好福利,就是我說過的所謂五子登科。而半年的淨收入隻有十萬塊錢,連會計師看著賬目都說ugly!可又怎麽了?一切都是在遊戲規則裏,查稅就查好了,最後也就是entertainment一項開銷太大,IRS不認同,補交稅而已。

什麽叫名不正言不順?舉例來說,占小便宜之心人皆有之,尤其我們這些打工仔,外出辦點事,加油收據拿給會計報銷,老板知道,睜一眼閉一眼。有一天老板發火了:

“不是不讓你們加油,誰都來報銷,我兒子也找我報銷,讓我罵了回去,你們看看,每天最少一兩張收據報銷,查稅的來了怎麽解釋,搞長途販運嗎?”

天下沒有不散的宴席,幹了幾年後,老板80歲了,結束營業,讓我支取三個月薪水,挑一輛車子走人。以往的工作比較自由輕鬆,重新再去找份工不習慣,就像是和尚尼姑下山,心都野了,廟不想回去了,被迫成為職業地主。也幸虧經營屬於自己眼前的一畝三分地好幾年,並且在開始階段極力擴張,殊方絕域,苦攻食淡,篳路藍縷,以啟山林,房地產形成了一定規模。

到了我自己開公司,corporation會麵臨double tax,再說沒有太大規模,放棄。選擇小公司夫妻店,general partnership,管理自己的房地產。基本上是蕭隨曹規,按部就班,和corporation沒有太大區別。做事情都要本著合情合理,比如說管理費用,也就是從房租裏抽調到公司裏的費用,百分之十很正常,百分之十五也沒問題,百分之二十有點偏高,百分之二十五就有點牽強,但即使是百分之三十也未必不可,要看公司是怎麽運作的。當然,開公司要交EDD,Employment Development Department,按照工資的百分比,沒有多少。我們是放大約租金的百分之十五左右,放多少用多少,公司不賺錢,打平即可。其中醫療保險是大頭,要兩萬多,其他開銷加起來幾萬塊錢夠用了。這15%的實際租金先免掉了交稅,全都用在自己身上。另一方麵,報個人稅income tax時,實際收入少了這15%,再算上折舊,還貸款,維修開銷等等,最後剩下的去報稅。

我不否認股市裏賺錢,有些炒股高手能賺大錢。但不要忘記,螳螂捕蟬黃雀在後,山姆大爺時時刻刻眼睛都盯著你從股市裏賺的每一塊錢,而且你束手無策。而在南加州這裏,當你持之以恒十年二十年做房地產,其數目達到超過十個房進入中層次地主,或者更多一些,二十幾個,三十幾個房。通過每年一是開公司,二是折舊,三是對比其他州的高地稅,這三項裏每一項都有可能是一個中產階級的年收入。

地主有沒有必要開公司,我以前寫過多篇,不再贅述,基本要看對自己有沒有利,以我自己為例子做參考。

一,給自己發工資。發多少自己掌握,賬麵上的事情家裏另一位負責,我不知道具體數字,大概一個人一年不到一萬塊錢。

二,上麵說過了,隻有工資才能給自己發W2,堂堂正正報稅,掙夠四十點,退休以後一樣拿社安金,收租公收租婆不行。工資不需要多,每年幾千塊錢就可以拿到4點,我們經營房地產早,現金流充裕,略給自己多開一點。那些出來曬工資單的高薪碼工,年薪一米半米的,即使幾十個米,每年你也和我們一樣掙4個點,絕對掙不出5點,不服不行,遊戲規則。

三,給自己買醫療保險。買合適的,給自己發福利。

四,公司要運轉,要買車,電腦,電話,要的東西多了。

五,有車就要加油,要修理,要帶人看房,要應酬,要的東西多了。

等等,可以去發揮自己的想象力。

general partnership 和LLC基本上是一類東西,是小型公司,有什麽大的區別應該去請教會計師。個人房產我的意見是不必轉入公司名下,公司隻起管理作用,公司是你自己掌控,自己管理。如果做信托trust則可以放公司名下,然後所有財產全放trust裏麵。後代可能沒有能力管理,就找管理公司來管。沒錢賺的時候,什麽都不用在乎,不買保險賭一把。出了什麽大事情,要錢沒有,要命不給,要房拿去。反正腦門子上長瘤子,後麵的貸款負擔沉重,沒有多少equity。等到有錢賺時,淨值增加,每個房買夠保險另加一個所有房的雨傘險umbrella insurance便高枕無憂,開銷都可抵稅。

如果是業餘地主,兩個人都有W2,或者其中之一有,可以從打工單位買醫療保險,不存在健康保險問題,要不要再開公司應該看看有沒有這個必要。 僅僅隻有幾個房,規模不大,屬於微弱小地主,不一定非要去弄個公司。但是南加這裏有幾個破房每月一萬塊錢毛收入不是難事,從房租裏拿出百分之十五到二十給公司運作,比如每月兩千塊,就像是交管理費給別人。因為有份工作,有W2,也不需要給自己發工資掙點數,工作單位也有醫療保險,所以這兩千塊錢能做不少的事情。租個車,汽車保險,汽油,電話費,手機,應酬等足夠用了。你要非把坐郵輪,到大溪地加勒比海度假的費用也從公司走賬就不合情理。

什麽叫合情合理?按我的小公司規模,非弄一輛法拉利就不合理,會計師說我最好買輛兩三萬的車子,而租車子的彈性比較大。那我就租車子,每月幾百塊錢而已,全從開銷走掉。每兩三年換一輛,永遠開新車,新車除了換機油,沒有維修費,即使有維修費也走開銷。再說,有幾萬塊錢再添加點錢用做頭款可買個房子,弄好了每月賺幾百塊,車子白開,還抵稅。

做房地產的命運是掌握在自己手裏,房租收入有毛收入gross income和淨收入net income之分。當你需要大數字時,就說毛收入,如果某個房每月兩千多的房租,一年是三萬,從裏麵提出百分之十五,約四千五的費用給公司運作,也可能有三個月的空置率,不管了,不去計算那個四千五空置率,租金也滿打滿算,特別是申請貸款和重新貸款,需要賬目上最大的數字,好看。當你報稅的時候,也就是需要那個小的數字時,就要計算淨收入,每月減去管理費,房貸,地稅,維修,開銷,折舊,空置等等,一年下來還剩多少?東扣西扣搞七搞八您給說個數?兩千如何?兩千塊錢能交多少稅?

所以,當你給狐群狗黨吹牛逼的時候,老子一年一個房租金收好幾萬,豪情萬丈,牛逼哄哄。當你的親朋好友想跟你借錢,立馬哭窮裝 孫子,小弟一年一個房還掙不到兩千塊錢啊?即使房子多,也是武大郎的腳趾頭沒一個好東西,不信你看看我的稅單,就這麽多仨瓜倆棗。




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所有跟帖: 

如果您每個月有5萬以上股票分紅拿出來花掉,可以PK一下。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 07:53:36

消費多少是個人選擇吧。有錢一定要全部花掉嗎? -矽穀居士- 給 矽穀居士 發送悄悄話 矽穀居士 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:22:54

這就是區別啊,房租是被動收入,每個月都進來,所以我敢花。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:32:19

敢花,是你現在的生活選擇。30年前,你也如此嗎?哈哈哈。 -矽穀居士- 給 矽穀居士 發送悄悄話 矽穀居士 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:45:41

環肥燕瘦,PK就算了 -玻璃坊- 給 玻璃坊 發送悄悄話 玻璃坊 的博客首頁 (338 bytes) () 05/05/2024 postreply 09:11:46

先讚後讀 -Wendy666- 給 Wendy666 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 07:58:08

美國的稅法,對business owner很有利,合理合法避稅也可以少繳很多稅。 -福祿壽喜- 給 福祿壽喜 發送悄悄話 福祿壽喜 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:00:26

我們靠投資生活,但幫朋友做過5年偽PM,時間花在看房屋建築風格和了解房市價格租金上更多,所以給你和居士兩文都點讚哈 ;) -最西邊的島上- 給 最西邊的島上 發送悄悄話 最西邊的島上 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:11:06

回複下麵跟貼,初期我的杠杆到達80%,一百多萬貸款很沉重。隨著房價上漲,杠杆發威,我現在的負債率不到 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (264 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:13:48

雖說沒有5萬的股票分紅,但W2+無腦定投指數分紅不比5萬少,莫非你管理5萬租金的房產會比W2輕鬆? -peachtree123- 給 peachtree123 發送悄悄話 (72 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:20:53

管幾個破房子怎麽跟W-2相比。管個5萬收入的房子平均一天花的時間不會超過半小時 -gccard- 給 gccard 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:28:42

當然如果什麽東西都是自己修就得另當別論了 -gccard- 給 gccard 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:30:24

不是體力累是心累,我老公IT contractor 在家上班20多年工作時間少拿1099也可以省稅 -peachtree123- 給 peachtree123 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:58:46

w2多累啊 沒有學位工作經驗步步積累 天天磨時間,怎麽能有收入?管理房子花的時間是九牛一毛 -慘白的天使- 給 慘白的天使 發送悄悄話 慘白的天使 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 09:03:47

general partnership不能發W2吧? -蓬萊閣21- 給 蓬萊閣21 發送悄悄話 蓬萊閣21 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:26:09

可以啊 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:33:05

你說的沒錯,但是一個字 “ 累”,還有很多的責任。 跟地主還有PM管理來說,股市基金等投資就輕鬆愉悅多了。 -小草2024- 給 小草2024 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:34:58

從不到四十歲就處於半退休狀態,怎麽會累?一年出去幾次旅遊比在家裏累,再累也沒有早八晚五上班累吧? -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 08:47:55

現在利率都5%以上了, 1千萬存款就有每年50多萬的利息 -Lucki32- 給 Lucki32 發送悄悄話 Lucki32 的博客首頁 (0 bytes) () 05/06/2024 postreply 04:44:00

短視 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 05/06/2024 postreply 06:07:37

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