牛經滄海
2/25/2024
元月的時候，有一個房客棄租了。我那時正在FL度假。棄租的損失一般要小於驅趕。我回來之後，約了修繕contractors 去評估了一下。
修繕：一個窗戶，一個水龍頭，一個爐子的拉手，patio門，4個窗戶的blinds， 合計1450元
油漆：牆麵有很多釘子，還有一些噴漆的痕跡，隻好全麵油漆。3個報價，從1975 到2350元。選1975元。
地毯：2017年換過，現在有幾個大洞，應該是她的狗狗所為。1900元。
欠租：1500元。
給她發了一個settlement offer， 全部追討2000元，否則保留全額追責。至今沒有消息。
除地毯約好下周換新，其它修繕都已經完成。看上去果然很有吸引力。
每年冬季出來的單元，我都會盡量花錢修繕，達到最好狀態。這樣做，可以高價掛牌， 有幾個好處。
第一，每年第一個單元能否租出好價錢，影響整個公寓樓的租金價位。
第二，第一個單元租金高，可以在一定程度上讓現在租客覺得劃算，因為他們拿到較低的租金，進而減少搬出率，穩住大盤。
第三，租金價位對整個公寓樓的價值有錨定效應。買方的功課必然包括網上掛牌租金的趨勢來評估樓盤的價值。
我自己已經沒有出租房了。這個物業是2016年幾個合夥人一起買的。當時準備從國內招股，等到公司幹起來了，大款們錢已經出不來了。最後自己入手的7個物業隻好自己消化，而且也不夠雇傭PM， 我隻好直接上，管理一個最大的公寓樓。幸好運氣不錯，租金已經從我接手的1110漲到2000上下。再做一兩年，基本完成全部單元的全額漲租，我會建議賣掉這給公寓。
settlement notice
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