房地產與其他投資項目的區別在於其有使用價值，如果一個國家一個都市一個城鎮，人人都有屬於自己的房子就不存在房地產投資這個現象。越是自由發達國家自住房的擁有率越低，特別是在大都會地區，人口增長和土地的不可再生性是房地產的動力。雖然您可以掌控努力與投資，卻無法掌控未來和結果，科學技術的進步會讓許多行業銷聲匿跡。但是，我怎麽也想象不出來高科技能讓人不住在房子裏。
房地產會有周期，曆史可以是驚人的相似，卻不可以複製。從2012年起，全美國的房地產高歌猛進，似乎又到了危如累卵倒懸之急，再次崩盤的前沿。前兩次崩盤前的急劇膨脹供大於求和胡亂放款次貸危機，目前不存在，下一次崩盤的誘因是哪一個妖蛾子出來，我也想知道，那是專家大師華爾街大佬出來預測的事情，經曆的兩次崩盤間隔十年，血流成河早就該發生了。我要是知道今天晚上會尿床，肯定就不會睡覺！
房地產投資有不同方式，比如民用、商用、土地、旅社、辦公樓等。最容易上手的是民用出租房，投資的起點低風險小，賺錢是大概率事件。因為有房租支撐，投資出租房賠錢是小概率。即使是大概率賺錢，賠錢小概率也還是存在，所以要盡量避免這個小概率的發生，怎樣避免呢？簡單說，現金流是生命線，盡量避免拿茉莉花喂牲口。
曾經有一個百分之一的說法，投資一個房每個月減去所有開銷的淨收入要有百分之一的回報，也就是說，投資十萬，每年最少有一萬的淨收入才值得。這個說法在一些房價不漲或漲幅小的地方也許還能遇到，在南加州則是緣木求魚香肉絲，沒有可能。紐約灣區多倫多更是踏雪尋梅菜扣肉，想都不要想！
一九九九年前的那次崩盤，我買的所有房子，不論現金還是貸款，回報率基本符合這個百分之一。零八年後第二次崩盤很難借到錢，不提。其實那個時侯根本就不看書本上的理論，也不知道有這麽一說，學位沒念完就棄學掏糞，反正就認一個死理，人要有地方住，人口在膨脹，土地又不能再生。所以，一條路走到黑，買買買，借借借，拖拖拖。不停的貸款重新貸款，能拖著不還就拖著。
錢要設法先賺到手，稅和貸款要盡量延後還。
今天該交一萬塊稅款的價值推遲若幹年後會貶值很多，投資出租房要利用折舊就是這個道理。在有現金流的前提下我幾乎都是貸款買房，用別人的錢去賺錢才是賺錢的最高境界。這不能包括借錢炒股，沒有現金流做保障的借錢投資是賭博行為。遇到兩三萬的爛白菜房，快刀斬亂麻，信用卡也敢上，先弄到手再說。借貸有好賬和壞賬，房地產貸款是好賬要盡量留著，利息可以抵稅。信用卡是壞賬，賒著比長大瘡還癢癢，要盡快還清。現在手裏的房從數量上隻有四分之一有貸款，那是經過多次重貸及合並，貸款額沒有減少，負債率卻從初期的近百分之八十到現在的低於百分之十，可以說非常輕鬆，這也證明了杠杆的威力。
曾經見過富人一百萬存款，五年定期，百分之十的利息。當時做過白日夢，我要有一百萬就好了，啥都不用做，每年十萬塊錢可以足吃足喝。人算不如天算，幸虧是白日夢，眼看著存款利率一路下降到幾乎是零。就算有高利率存款利息讓通貨膨脹一衝，幾年後回過頭來看，老鼠尾巴上長瘡沒多大膿水，今天靠一百萬吃利息是不夠生活的。而一百萬放在房地產投資裏，不管買什麽，升值三倍是少說，如果是運用貸款杠杆，翻十幾倍也很有可能，同時租金也翻了兩三倍以上，隨時可以炒老板的魷魚，根本不用為退休著急，沒有近憂，更沒有遠慮。
前後借過十幾筆FHA貸款，Insured by the Federal Housing Administration (FHA)，利息略低，手續費少。舉個實例，南橙縣湖林市lake forest，1997年兩房的一個condo，五萬六千，放百分之二十五頭款，一萬四。但FHA貸款會被強製impound，除了p & i本金和利息，其他還包括地稅property tax，貸款險mortgage insurance(重新 refinance Conventional loan常規貸款不需要買)，水災險flood insurance (這一項後來取消了）。再加上管理費HOA，每月總共六百多開銷，房租是七百，略微符合百分之一定律。
這是個拍賣房，遠遠低於市場價格，自己有房地產經紀執照，找到好的deal 不難。買房三要素，location，price，condition，地段不可改變，價錢和房子狀況相輔相成。房子價錢好肯定破，這沒關係，帶兩個小墨夥計，用一星期裝修，花不了幾個錢。現在的房租是每月$2500-$2600，開消漲了不到三百，加州有一條有利於房地產業主的prop13，每年的地稅漲幅不能超過上一年的百分之二，加州的房地產稅原本就低，是百分之一。湖林市緊鄰irvine，爾灣市新社區開發費mello roos太高了，加上地稅，新房要將近百分之二，而湖林市的地稅加上所有的苛捐雜稅不到 1.05％。五萬六千的房價，地稅部分第一年是$560，經過二十年多時間，地稅加其他每年也就一千出頭而已。這也是我不願意做1031交換的原因之一，比如用這個房換一個六十萬的房(1031交換以低價換高價才值得)，新買的一個地稅要六千，而且要以六千的基數增長，目前的一千塊錢一年的極低地稅不複存在。當然，隻有加州有這個對業主極為有利的霸王條款，其他州業主做1031 exchange不必顧慮。
熔古鑄今溫故知新，光陰荏苒驀然回首，二十幾年彈指一揮間，最初一萬多塊錢的投資，每月正現金流從開始一百漲到起碼一千五以上，相當於一年就收回投資的頭款一萬四，老太太摸電門抖起來了！今天的市值大約五十多萬，就是說用一萬多塊錢撬出五十萬(本金已所剩無幾)，同時每年都有近兩萬的現金流，又打醋又買鹽，又娶媳婦又過年，歪脖子拉小提琴兩全其美。
房價漲多少對於職業地主來說是紙麵上的數字，而房租直接關係到一家人的溫飽問題，以至將來能不能逍遙自在去坐郵輪，周遊世界。一萬多塊錢頭款今天能做什麽呢？兩星期豪華郵輪一次而已。先生產後生活，把錢先用來投資，砸進房市，現在這個房每年產生的現金流都夠去坐一次豪華郵輪，今年坐過明年還可以坐，已經成為搖錢樹，這輩子享用後，下一代繼續享用，生生不已。
草枯鷹眼疾，
雪盡馬蹄輕。
房地產會有周期，月贏則虧，水滿則溢，房市崩盤也遇到過。和股市崩盤的區別在於，我手裏的幾個股票被清零，養活孩子不叫爹，白幹！而房子因為有房租支撐，挺過去就是條好漢，死孩子放屁，有緩！
當你的房子行成一定規模的時候，一旦遇到崩盤，跑是跑不掉的。什麽是規模？一兩個房的微地主掏糞尚未成功，還要繼續操練，有幾個房子的弱小地主就已經有了規模的雛型，為什麽要跑呢？往哪裏跑？希爾頓酒店以及大型公寓老板會跑嗎？
當您需要錢用，比如家有雙親病入膏肓氣若遊絲、子女枕典席文廢寢忘食、以及婚喪嫁娶紅白喜事、甚至包二爺養小三裏外偷吃、賣房子賣地到也樂不可支，投資之目的就是為了有朝一日。但是在房地產上買低賣高，像炒股那樣折騰恐怕不切實際。還是以我的這個房為例，就算你高瞻遠矚，洞若神明，能準確無誤的預測到下一年崩盤，現在五十萬賣掉，兩三萬的傭金以及簡單幾萬裝修是要的，也許更多。賣掉後交完稅，補回折舊recapture depreciation，能拿到手裏三十幾萬不錯了，然後拿著這筆錢坐等崩盤再次殺入。很大的可能是這筆錢成了和尚的老二，擺設。指望五十萬的房跌到三十多萬，可能這輩子也等不來，尼姑看嫁妝下輩子再說吧！
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