這篇文章的題目，取自地產稅務專家 Tom Wheelwright 所著的 Tax-Free Wealth 的第8章，Earn Better Income。我寫的內容跟他寫的並不相同，但我很喜歡他這種提法，算是借他個題目用用。
這裏所說的收入的好壞，不是指獲取收入的手段，不是說搶來的錢是壞的，老實巴交掙來的就是好錢。這裏的好壞是指稅率的好壞，收入是否是免稅、少稅、或者是延稅？凡是能免稅、延稅、或者是低稅率的，就是好的收入。相反，稅率高，又馬上需要交稅的就是不好的收入。
我們掙來的稅前每1元，稅後能到手的，並不都是相同的，有的連一半都拿不到，有的可以拿到超過1元。我們需要做的，就是盡量去掙稅後能拿到手多的那種錢。
這裏說說幾種收入類型。
1. 自雇收入
單從稅率上講，自雇收入是最不好的一種收入。且不說個人稅是普通稅率，最高聯邦稅37%，再加上像加州等州稅高達13%，這兩樣加起來，一半的收入就沒了。
除了個人收入稅外，還有自雇稅，自雇稅有兩部分：1）2.9%的Medicare，無收入上限；2）12.4%的社保稅，有收入上限，超過上限的部分不需要交社保稅。
如果再加上自雇稅，大半的收入就沒了。
這就是為什麽，即便像演員、體育明星等收入高的群體，單靠收入來積累財富也很難，主要是稅太高，辛苦掙的錢到手的隻有一小半。
地產中短期倒賣房子（flipping）的收入，大多都屬於自雇收入，需要交自雇稅。倒賣房子是一種工作，不是投資。投資應該是資產本身靠時間來賺錢，而不是靠人來賺錢。基於這種原因，倒賣房子並不是積累財富一種很好的途徑。
我自己有過自雇的經曆，本來利潤就不多，15.3%的自雇稅，再加上個人收入稅，賺的錢都交稅了，感覺稅法對自雇太不公平，甚至有些歧視。
當然，自雇也有好的一方麵，有些花費可以從營收中減掉，有一定的彈性空間。
2. Long Term Capital Gain（LTCG）
LTCG享受的是最優惠的稅率，目前稅率分別是0%，15%和20%。
關於LTCG，這裏想說兩點。
第一，LTCG的最低稅率是0。但是，它的bracket是包括普通收入的。在有工資收入的時候，可能很難使LTCG的稅率為零，但是，退休後，若好好規劃，使普通納稅收入降低，則有可能使越多的LTCG擠進零稅率區間。
第二，既然LTCG是好東西，就要想辦法看看能不能把別的稅率的收入轉換成LTCG。在房產投資上，通常有兩種辦法：
- 多分出個人資產，加速折舊。這樣可以一石兩鳥，不僅可以延稅，同時可以把未來的Unrecaptured Section 1250 Gain（depreciation recapture）轉換為LTCG。
- 如果當前租金利潤太高，可以通過加大杠杆，購買更多房產，這樣實際上是把當前的現金流，轉換為未來的LTCG，也是同樣的一舉兩得，延稅加未來低稅率。
以上兩點對目前高收入的家庭，尤其有效。
當然，在股票投資上，可以通過長持，避免短炒，來獲取LTCG，這個大家都知道。
3. 被動收入
單從稅率上講，被動收入不是什麽好東西，屬於普通稅率。但被動收入的好處是可以人為掌控，包括人為地創造被動損失，用以抵消其它收入。這實際上也是相較於其他投資來說，地產投資最大的一個亮點。
熟悉地產投資的朋友都知道，有的人投資地產幾十年，資產增加了有幾十倍，基本都沒交過一分錢的稅。一般租金利潤減去折舊後就沒了，又有1031 exchange等延稅手法，如果去世後再把房產傳承給後代，政府根本就收不到半分利潤稅。
另外，如果你是低收入家庭，MAGI低於10萬，比如沒折舊前租金利潤是1.5萬，折舊有4萬，也就是說折舊後你的房產有2.5萬的租金損失，這2.5萬就可以抵消你的普通收入，如果邊際稅率是22%的話，相當於省了5500的稅。本來掙了1.5萬，不僅不交稅，還幫你減了5500的稅，相當於掙了1元，拿回來1元多，這就是投資房產的美妙之處。當然MAGI高於15萬，就沒這好事了。
4. 賣投資房的利潤
盡管賣房可以通過1031 exchange來延稅，但如果無法做成1031 exchange的話，有賣房利潤也不賴。
有些朋友可能會納悶，怎麽能把賣投資房的利潤給獨立分出來，好像有點怪怪的。
之所以把它獨立分出來，是因為它是一種非常好的利潤，至少從我目前有限的這點財務知識來說，我還找不到其它任何一種別的利潤能跟它相提並論。
這是因為，賣投資房的利潤，有兩個優點：
- 它本身屬於capital gain，已經享受了低稅率的優惠，並且可以抵消其它任何的capital loss， 無論是股票，還是房產，或者是其它的capital loss。
- 它可以根據passive activity loss rules(PAL rules)，間接抵消被動損失。
自1987年美國稅改以來，個人收入被分為三類：
- 普通收入
- 投資收入
- 被動收入
一般情況下，隻允許同類收入之間可以相互抵消，不準跨類抵消，除非稅法有明文規定允許跨類抵消。
我們常見的允許跨類抵消的有兩種：
- 每年允許抵消的3000股票損失，是允許投資收入抵消普通收入
- 上麵提到允許每年抵消2.5萬被動損失，是允許被動收入抵消普通收入
而PAL rules，恰恰就允許賣房利潤，間接抵消被動損失，又是一個特例。所以我們得好好利用。
如何好好利用賣房利潤呢？
也不過是根據以上提到的兩個優點：
- 盡可能多地抵消當年的capital loss，包括股票等其它投資的capital loss
- 盡可能多地抵消被動損失
那沒被動損失咋辦呢？
上麵不是已經提到了嗎，被動損失是可以人為地創造的，如果提早規劃和布局的話。我們可以采取以下措施來增加被動損失：
- 在賣房的當年，或者之前買些房產，可以通過多分出個人資產，甚至通過Cost Segregation等加速折舊
- 已有的房產也不是不可以做Cost Segregation
- 有些需要的大修是否可以提前到賣房的當年
- 等等
總之，好東西就得好好利用，不用就白白給浪費掉了。
建寧 2023/11/3
