2009到2021年，應該說是美國地產投資的黃金時期，房價本來就在從低穀一直爬升，再加上長期的低利率，如同火上澆油。這個時期是borrower的天堂，基本上杠杆用的越大，成績越好。
2012年買了兩個房子並租出去後，一扒拉算盤，才意識到當時真的是天上掉餡餅，且不說房價在增值，25%的首付，即便減去物業管理費後，仍然有正現金流。隻可惜，當時資金太少。
當然，意識到天上掉餡餅的不隻我一個，像Blackstone等大的投資機構，也意識到了，他們也開始大舉集資，開始購買獨居屋出租。當時的大環境是房價低，融資成本也低，所以舉債購房就成了順理成章之舉。
就連當時一些存在債務問題的商業地產，氣球貸到期了，即便不符合重貸的要求，由於低利率，隻要能付得起貸款，銀行等借貸機構也願意延長貸款期限。簡單想想這也合乎情理，如果以前的貸款利率是5%，目前的市場利率是4.5%，延長5%的利率銀行一點也不虧。所以，次貸危機時，商業地產並沒有出現像民居那樣大的崩盤。
2021年以前，一直以為天上掉餡餅是常態。
但2022年的連續加息，徹底改變了投資環境。現在是房價高，融資成本也高，瞬間由borrower的天堂，變為lender的天堂。
目前，華爾街大的金融機構，尤其是私募機構，都在大舉融資，包括Apollo, Ares, Blackstone, Blue Owl, Oaktree, KKR, 以及JP Morgan旗下的私募基金等，都在很短的時間裏募集到了海量的資金，這些資金有的來自退休基金，有的來自保險公司，有的也接受accredited investor的個人資金。其它小的私募基金更是多如牛毛。
華爾街現在最時髦的是credit fund（debt fund），把募到的資金做為lender借出去， 或者以折扣價購買已經違約或接近違約的債務等。
跟次貸危機時募資買房不同，現在房價高，融資成本高，直接買物業並非上上之策，直接買很可能成了接盤俠。而把錢借出去，至少可得到10%以上的回報，即便未來需要foreclose物業，由於LTV低於100%，仍然有一定的Safety Margin，比直接購買物業要安全的多。
華爾街的這波credit fund，盡管理論上講很靠譜，但屬於新生事物，況且那麽多公司都在搞這玩意兒，短時間內很難看出好壞，譬如Blackstone就有個 Private Credit Fund。
當然，credit fund不僅僅是針對地產投資的，可以借給任何公司，他們正在逐漸蠶食傳統銀行的市場份額。
大的金融機構的操作，還是可以給我們一些啟示，他們正在對資本做重新配置，從Equity owner變為lender。他們可以當lender，我們個人當然也可以。
現在長期國債的回報很高，對於一些像退休躺平的人來說，購買20年或30年的長債，就是很好的無風險投資。
一些願意折騰的人，也可以當hard money lender，既然現在是lender的天堂就該做lender該做的事。
再一個，由於前幾年債券的回報極低，有很多人在質疑經典的stock/bond組合的有效性。現在看來，這種組合又開始變的有效了。
我自己近一年裏也投了不少資金到這一類的私募credit fund裏去了。
看來，天上掉餡餅不是常態，而動態變化才是常態。
建寧 2023/10/14
