從2022年年初開始，聯儲的升息就基本成為了房產市場的分水嶺。低利率下的搶房和瘋狂加價與高利率下的眾多買家觀望成了鮮明的對比。城裏的關於是不是買房的討論也是吸引了很多討論。這裏我分享一下自己的最近一年半的所見所得和自己的一些想法。
1. 房產銷售量比低利息的時候明顯下降，特別是最近幾周的利率大漲。現在銀行的自住房利率漲到7.5%、投資房利率已經漲到8.5%，更加導致很多買家買不起或者不願意買。房子在市場上呆30天以上的變的很正常。開價過高的房子，在市場上呆60--90天的也不少。之前很多人說的法拍的房源，的確出現了一些，但是也不是滿大街的爛白菜可以隨便撿。
2. 於此同時，房價看起來沒怎麽大跌。比較貴的房子減價開始出現，但是幅度也不大。而好地段、裝修好、定價合理的入門級的房子還是走的挺快，也還有幾個offer。我前一陣在我投資的區域搶一個開價48萬的獨立屋，89年建，4臥3衛，1600尺。房子地段不錯，內部基本沒有升級。我當時按照當時的投資方利息，大概7.25%，算了一下，需要低於開價才能打平。所以我遞了一個稍微低一點的offer (其實還是需要每個月稍微貼一點錢）。結果是這個房子拿到了11個offer, 最後賣到51萬。由於自住房買家的競爭，要想買到能打平現金流的獨立屋，在今天的南加州基本不可能。類似的經曆經常發生，看起來需求還是非常旺盛。
3. 租房市場基本和我之前觀察的差不多，甚至更熱一些。隻要租金定價合理，即使是比前幾年高，還是能找到合格的租客。事實上，我自己的體驗是現在租客需求更大，合格的租客更多。我自己最近招租的一個房子，4臥3衛2600尺。租客周日搬出，然後一周打廣告，然後就找到信用分750+的租客。簽約，收錢一氣嗬成。租客一周後搬入。整個過程預計兩周內搞定。無論是租客素質還是招租速度都超過了曆史記錄。這個房子因為大（租金高）所以向來都是比較慢的。我當時預期至少1個月，而且因為快到年底可能會更慢一點。而且還有很多高信用分的租客跟我發消息要求看房子。看來需求的確不少，不少人可能是沒買上或者買不上房子的。
4. 截至最近，我的房產投資理念一直是
- 長期持有好區的獨立屋。
- 房子要有正現金流。
- 要吸引愛惜房子、按時交租的好租客，減少管理成本。
現在看起來現在南加州根本沒有房子符合這些要求。主要原因是利息過高，導致現金流打不平。與此同時，我並不覺得等待是一個包贏的策略。我主要的想法是房價的高企和政府的大撒幣直接相關。現在美國政府債台高築，指望政府不再亂發錢已經不錯了。至於收回亂發的鈔票，我是一點都不指望。所以錢放在銀行裏，短期吃吃國債利率很爽，但是長期還是會被通貨膨脹吃掉老本的。所以我還是要找到合適的投資機會。從長期的角度來看，現在的利率雖然高，但是買的人少，容易在相對比較低的價位拿到房子。如果以後房貸利率下降了還有重新貸款的機會。相對的，如果等到房貸利率下來才去買房，可以預見的是更多的人，特別是自住買家，會殺回到買方市場，到時候瘋狂加價的情況也是大概率的事情。所以，現在買房也是有好處的。
4. 那投資的機會在哪裏呢？我想到了幾個機會。第一就是新建房。現在新建房的銷售比疫情前困難很多。那時候買家買新建房都是要在售樓中心外麵搭帳篷過夜的搶剛剛放出來的lot。甚至，有些奸商還搞競價。而現在，建商們紛紛推出低利率的促銷手段。主要原因也是建商不像二手房屋主一樣有低利率的30年固定利息貸款保底。新建房非賣不可。所以買家容易在建商那裏拿到優惠。比如我剛剛買的一套新房，3臥3衛1600尺的獨立屋，就在我投資的核心區域。這裏人口增加很快，生活很方便，所以位置沒有問題。建商開價48萬，同時包括了很多優惠，比如做後院，送冰箱、洗衣機、烘幹機，還有送百葉窗。另外，建商還給了大概1萬塊錢來補貼買家過戶的費用。我用了建商的補貼來買點，成功的把利率鎖在6.5%。跟自己單獨像銀行貸款買點相比，建商的利率更優惠。可能是他們的規模更大，銀行給的折扣更多。總而言之，在拿到這麽多優惠後，我覺得新房比老房子更實惠。首先現金流已經跟老房子的差不多，而升值潛力更好。因為房子新，又有電器，招租也更容易。最後新房子基本沒有修理的問題，而老房子修理很經常。
第二個機會是讓賣家當銀行貸款給買家。現在有不少老房子，屋主的銀行貸款都還的差不多了。所以隻要買家首付出的足夠，是有可能不用銀行貸款的。用賣家貸款的最大好處是有可能拿到比較適合的條件。比如貸款利率可能比銀行的優惠。或者一開始每月還款額更少。這樣可以在現在的高利率下的不至於每個月掏錢太多。等利率下來了，可以重新貸款。這個方法主要的難度是賣家和賣房經紀不配合。我試了好幾次，最終也還沒有成功。原因也很簡單：隻要有人原意全額現款（自己的或者銀行的）買，賣家就不願意等著我慢慢還錢。所以看起來還要等利息更高，房子更難賣，說不定更多的賣家會考慮這種賣房方式。資深的地產經紀告訴我，賣家貸款在80年代初的高利率的市場下很常見。所以我也很期待能用這種方式買房。
最後總結一下：現在高利率的市場導致很多過去的房產投資的策略失靈，但是新的環境也創造了很多新的機會。我還是相信朽哥和很多城裏的地產大佬們的推薦長期持有優質的房產。我相信在南加州，好地段的房子隻要持有10年以上，賺（大）錢是大概率的事情。就以此結尾，希望自己和城裏的地主們都投資順利，早日達到三個自由。
