請教大家改造出一個Attached ADU是增值還是減值？是否好租能否明顯改善現金流？-

有個房子下月回到手中。根據現有layout，樓下很容易改造出一個500+sft attached ADU，1間臥室自帶full bath. 1間大屋原formal living打通一個門改成grand room與臥室連接，燒飯可用電磁爐。剩下3000+sft 樓上4臥樓下廚房，family room，formal dining 也可用作臥室或辦公室。

不確定這個小改動是增加還是減少房子的市場價值。不確定這個組合能否好租明顯改善現金流。請教大家這個改造想法是否靠譜。

如果做1031換成平房推遲繳稅還要維持現貸款額度。想出售減持但要交增值和recapture稅。如果改動靠譜，留下來也好。郊區的白玉房市場難找到當地高收入租客付高房租是賣還是保留也想聽聽大家意見。謝謝！

所有跟帖： 

• 租金肯定是高的，但是將來賣估計和不做價沒啥差別。使用麵積是同樣的。 property tax 會稍高一點。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 12:11:38

• 謝謝！如果是1家人或親戚朋友可能不會願意付2單元租金，2家不相幹租客是否容易接受近鄰。沒有TH，condo經驗。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 12:18:38

• 去年曾試過上mls自己出售沒成。有個買家非常感興趣後院建小房問了很多問題。建一個獨立ADU是否靠譜？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 12:39:59

• 加建要找建築師畫圖，然後要到城市審批。整個一個流程下來不便宜。如果私建賣時不算麵積，買家會忌諱因為搞不好還要花錢拆掉。 -謙謙凡寶- ♂ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 13:38:41

• 有permit的ADU 算麵積。租不知道怎麽租。建的話detached的比較好。但是一個這麽小，一個這麽大好像怪怪的。見 -謙謙凡寶- ♂ (87 bytes) () 10/02/2023 postreply 13:42:17

• 謝謝！很有道理那就不考慮加建了。如能租出高租金現金流比現在多1300不止。實際不容易找到當地高收入租客。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 14:09:13

• 我一般不怎麽管現金流，隻要房子不斷增值就好。租金能cover就可以了。 -謙謙凡寶- ♂ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 14:42:13

• 我正在將車庫改建為ADU -xunde- ♂ (724 bytes) () 10/02/2023 postreply 14:37:17

• 謝分享好投資！房子處內陸地價和需求相對低。有大建商嚐試加裝少量attach adu.俺的想法是否靠譜？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 15:02:47

• 我認為地值錢的地方就該建，把土地價值利用起來。地不值錢的地方就不建，因為現在建築成本高，規劃和估算不好會虧本。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 16:38:02

• 對。這麽看問題就簡單和抓重點了 -cnrhm2017- ♂ (0 bytes) () 10/02/2023 postreply 21:54:17

• 有道理！南加，或者灣區加建都不錯。 -謙謙凡寶- ♂ (0 bytes) () 10/03/2023 postreply 06:20:16