如何用50萬還掉100萬的按揭貸款？
by Bayfamily
如何用一半的錢還掉貸款？
天下有這樣的好事嗎？有沒有可能用一半的價錢換掉自己的貸款？本文討論一種方法的可行性，首先聲明我並沒有去實際操作。隻是理論上探討。
要看懂這篇文章，隻需要明白一個金融常識，那就是債券的價格和市場利率是成反比的。當利率上升的時候，債券的價格就會下跌，利率下降的時候，債券的市場價格就會上升。
很多老中在2020年的時候鎖定了超低的貸款利率。這裏為了方便起見，假設你在2020年的時候鎖定了一個30年期，100萬， 2%的固定貸款。
根據這個貸款合同的要求，你每個月連本帶息償付的總額是3696元，總共付360期，30年之後，本金利息全部結清。
其實在銀行發放完這筆貸款之後，它很快就在二級市場把這個按揭貸款賣掉了。這樣銀行可以回籠資金，再做下一個貸款。因為銀行不想持有30年貸款，他們想掙的並不是利息，而是各種費用 fee。投資人會在mortgage back security （MBS）市場上購買這些債券。Prime級別的MBS債券的風險很低，還有美國政府作為托底保障。所以利率和10年期國債基本同步。
這裏為了方便計算，暫時不考慮各種費用。你的這個貸款在二級市場上2020當時的價格是100萬。現在隨著按揭利率上升。從2%漲到8%。這筆貸款現在的市場價格應該是503K. 差不多跌掉了一半。
那麽你是否可以在市場上買回這筆貸款呢？如果可以的話，你差不多就可以用50萬把自己的貸款注銷掉了。事實上是不可以的，因為這些貸款都被打包成金融產品。當初買了你的MBS的冤大頭已經被腰斬，但他也沒有辦法把這個MBS直接賣給你。
但是金融產品的價格在那裏。所以你是可以對衝的。一個辦法就是你自己花503K，在MBS市場上買一個30年期50萬的MBS，按照目前8%的利率，這個503K貸款，支付給你的每個月的淨現金流是3696元。
理論上你隻要持有這個MBS30年。每個月用這3696元還掉自己的貸款，那麽就相當於你用一半的價格把自己的貸款提前結清了。
當然我自己沒有操作這個事情，我隻能說理論上這個事情是成立的，實踐中還有很多細節需要考慮。比如大部分投資人你也很難保證自己30年不會賣房子。
無論怎麽對衝，都是不如在市場上把自己的MBS買回來直接清算掉。
如果你不買mbs，你買美國國債也是一樣的，雖然國債回報會稍微低一點。但是你更是零風險，那樣的話，你可能需要六十幾萬才能還掉自己這100萬的貸款。
為什麽我們能用半價去還掉自己的貸款呢？本質上的原因是在於2020年的時候，大家炒到了一個債券的曆史大底。在股票市場上我們很難用幾百萬現金去抄底。但是在債券市場，其實我們是通過抵押自己的房子，用別人的幾百萬抄到了一個大底。
然而就像炒股一樣，如果你隻是低價買進沒有在最高點賣出，等到股價回落的時候，你也是空歡喜一場。債券市場也一樣，之前我寫過一篇文章，預測未來按揭率的最高點在8%~9%（見文章），如果你沒有在這個最高點逃頂，那麽等按揭利率貸款下來的時候，比如重新回到4%或5%，那你抄底帶來的收益也會大打折扣。
好的投資人不但要會抄底還是要會逃頂。按揭貸款逃頂的最好方式就是在利率的最高點鎖定一個長期利率，買入貸款。
比如TLT是一個美國長期國債的ETF。這個ETF的價格已經從2020年的最高點跌落了將近50%左右。如果你根據自己的判斷，在聯儲局加息的最高點鎖定一個長期債券產品，也就相當於按揭貸款逃頂了。
這個時間點，債券逃頂的時間點，現在看來應該在2024年的某個時候。
歡迎你和我一起來探討。
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