從現在到2024按揭貸款利率的變化預測
房地產價格和宏觀經濟息息相關。眼下關心宏觀經濟的人都會發現屋子裏麵的大象隻有一頭，那就是聯儲局的加息和減息的時刻表。
加息的時刻表基本已經有定論。未來再加1-2次。大家不確定是兩件事，一個是未來會不會有衰退(recession), 一個是未來什麽時候降息。
我們首先來看一下利率倒掛。因為利率倒掛對於過去recession的預測都非常準，過去幾十年從來沒有一次失誤過。
見下圖。灰色的豎線是recession（衰退）期。每次利率倒掛都會緊跟著衰退期，無一例外。倒掛時間越長，倒掛差額越高，後麵的衰退事件越嚴重，時間越長。
這裏簡單科普幾句利率倒掛。在正常市場，長期利率總是高於短期利率的。比如10年期的國債利率會比兩年期的國債要高。因為長期利率暗含著更多的不確定性和風險。就像明天有人找你借錢。如果是下個月就還你，你可能利息都不要。但是如果借款人10年以後還你，可能需要更高的利息來補償各種不確定性。
當長期利率和短期利率倒掛，就是短期利率的利息要高於長期利率的時候這，通常預示著市場進入了某種不正常的狀態。也就預示著未來有一些不正常的事情會發生。
傳統的判斷認為利率出現倒掛是因為市場預期經濟會進入衰退。衰退的時候會逼迫聯儲局會降息。所以在這個時候債券的trader會鎖定一個比較好的長期利率，當降息的時候就可以掙錢。也就是說現在的短期利率雖然高，但是明年就跌下去了。比如麵對兩個貸款產品，A是5%（1年）+2%(9年），貸款產品B是4%（10年）。Trader會選擇購買產品B而不是A。
這個預判的基礎就是未來利率會跌。如果利率倒掛的時間越久，倒掛比例越低，也就意味著未來利率下降的幅度越大，越快。目前市場的利率倒掛幅度之大，時間之長，是過去50年前所未有的。這背後隱含的意思就是市場判斷未來聯儲局被迫降息的幅度也是空前的。
利率倒掛導致recession的原因也可以微觀經濟層麵，從銀行經營模式去理解。銀行的運行模式是存短貸長。就是吸納儲戶的短期存款，然後用長期貸款的方式貸給企業。如果利率是倒掛的。比如短期存款利率是6%，長期貸款利率是4%。那麽銀行根本沒有辦法運轉。總不能賠錢幹買賣吧。企業拿不到貸款，最終會影響經濟運行。這裏麵有一定的慣性影響。企業從拿不到貸款到消減生產規模，需要一定的時間。也就是為什麽利率倒掛之後，要12-18個月才會出現recession的原因。
這隻是傳統思維對利率倒掛的理解。也有人不同意這個觀點。也有人認為因為這一次利率倒掛是由於快速加息導致的。快速加息快速提高了短期利率，但是長期利率由於慣性的原因相對穩定，所以沒有增長的那麽快。和未來的經濟衰退和降息預測沒有關係。
另外一種觀點認為，長期利率穩定沒有像短期利率那樣被快速推高。主要是市場對聯儲局控製通脹有信心。如果通脹能夠被控製到2%，那麽長期利率，現在4.5%的回報也是可以接受的。投資人不但是在A、B兩種產品之間做對比。更多的投資人是把國債和股市做對比。股市的長期回報是7%左右。那麽為何不去買低風險的4.5%的國債呢。未來不一定會出現recession.
上麵各種觀點，對是否會出現recession是見仁見智。我們普通老百姓其實也不是特別關心每個quarter的GDP是否是正的略有上升，還是負的略有下降。那是總統關心的事情。
大家最關心的還是未來的房貸按揭利率是多少？因為房貸利率直接決定了我今天是否應該買房子。如果未來的按揭利率維持在8%以上，房地產價格可能很難有快速增長。此外，對於鎖定5年期的arm利率的人，他們此刻也在思考是現在賣出呢？還是硬撐到2025年。因為很多人是在2020年前後鎖定的超低利率。按揭利率居高不下，未來他們不得不麵對比較高的金融成本。
麵對很多不確定性做分析的時候。我們先從確定的因素開始著手分析。
首先我們可以確定是按揭利率和10年期國債的關係。這是一個非常確定的關係。在過去50年裏，按揭利率都是跟著國債利率走。30年按揭利率比10年國債平均高1.7%左右。幾十年不變的東西，尤其是經曆過80年代加息周期考驗的關係。我們有充分的理由相信，未來依舊是這樣的
第二個我們可以確定是利率倒掛總是會結束。因為違反市場規則的事情不會長久。10年國債的利率最終會比短期利率更高。結束利率倒掛的時候會出現四種可能性。
第一種可能性是長期利率上升。短期利率不變。長期利率上升至短期利率之上，從而結束利率倒掛。
第二種可能性是短期利率下降。長期利率不變。短期利率下降到長期利率之下。
第三種可能是短期利率下降，長期利率上升。大家各自讓一步。市場恢複正常。
第四種可能是短期和長期利率都下降。短期利率下降地更快一點。長期利率微降。市場恢複正常。
除了這四種可能以外，數學上不存在其他的可能性了。
我們現在來看看曆史上每次倒掛結束的時候。長期和短期的利率變化是怎樣的。過去五次利率倒掛恢複到正常的時候，10年期長期利率和3個月的短期利率的變化如下圖。
我們可以觀察到這幾個現象。
1.利率倒掛結束的時間點和降息時間點是一致的。換句話說，不降利息，利率倒掛不會結束。
2. 每次利率倒掛結束，恢複到正常。都是長期利率下降的緩慢，短期利率下降的飛快實現的。就是上麵說的第四種情況。第四種情況是過去50年裏，唯一的一種情況。其他三種情況沒有出現過。
3. 聯儲局似乎能夠提前3-6個月判斷出recession即將到來。提前降息。除了80年代的那次以外。後麵每次都做到了預判成功。
根據這個我們可以推斷出未來的各種利率的走勢。
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聯儲局降息之日。也就是利率倒掛結束之時。也是recession衰退迫在眉睫的時候。換句話說，聯儲局不降息，倒掛不會結束。
2. 聯儲局降息的時間越晚。利率倒掛的時間越長，未來衰退的動能越大，recession越慘烈。這次利率倒掛的時間之長已經是史無前例。聯儲局如果在2024年中還沒開始降息，那麽recession的強度也會是史無前例。鑒於這個考慮，聯儲局降息的時間表不會太晚。我感覺極大可能是2024年年中附近，不太可能晚於2024年底，除非發生一些極端事件。
3. 聯儲局降息的時候，一旦進入降息的通道，會維持一段時間。短期利率可以下降地飛快，比如在一年下降3%，但是長期10年期利率隻會下降1-2%。
4. 根據上麵的分析和推斷。2023年按揭利率將繼續在高位盤旋，在8%左右。2024年中後，按揭利率開始下降。下降幅度應該在1-2%的作用。最終穩定在6-7%。
最後第四點是我們小人物應該關心的事情。可以根據這個安排自己在房地產領域的投資。雖然還有各種黑天鵝的可能，但是這個預測是現在手上已經知道的信息的最大可能了。
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