怎樣將錢從房子裏拿出來

中國人喜歡買房，認為房產保值。這個其實還是有一定道理的。房地產具有周期性。但從長遠看房產還是升值的。即使2008年以前買了房，房價大跌，在水下好多年，如果能堅持到現在，房子也升值了好多。Covid-19這三年房價又迎來了一波增長，許多人的房產都有了不少的equity，因此想將這些錢拿出來搞裝修，付孩子學費，或是用做其他大的花費。那麽怎樣將錢從房子裏拿出來呢？

這個操作英文裏專門有一個術語叫”borrow against your home’s available equity”。什麽是equity？就是你現在房子評估的價值減去你欠的貸款。如下表所示：

第一年的Equity實際主要是你的首付（你投入房子的錢沒有消失）。假設到第五年房產升值到40萬，貸款因為還本金也在減少到16萬，那麽你房子的equity就有24萬了。你如果需要錢應急或有大的花費就可以將這部分錢給借出來。

但是且慢，銀行不會做增加其風險的買賣的。它們最多讓你借到房產價值的80%或更低。像上麵的例子銀行如果隻讓你借到75%，那你最多可以借$400,000 x 75% = $300,000。記住銀行不會做虧本買賣的。這30萬首先要拿來還貸款16萬，所以你能借的現金隻有14萬了。

那這14萬怎麽借出來呢？有下麵三種方法：

 

1. Cash-out Refinance: Refinance顧名思義就是重新貸款。比如你想從14萬裏借出6萬來。原來貸款還剩16萬，那麽你就可以重新做一個新的16 + 6 = 22萬的貸款。這6萬可以以現金的形式給你。新貸款可以選更低的利率，也可以30年變15年的貸款。這在利率低的時候是一種好的cash-out的方式。但在現在高利率的環境下這麽做是比較虧的。因為你原來16萬的貸款前幾年有可能是很低的利率，但為了這6萬現金重貸要變成高利率，實際是不太劃算的。那麽有其他更好的方法嗎? 這就涉及到下麵的兩種方法。
2. Home Equity Loan: 這個就是在原來16萬貸款的基礎上申請另外一個6萬的貸款。原來16萬貸款繼續享受低利率，新貸款可以做新的利率和貸款年限。
3. Home Equity Line of Credit (HELOC): 這個跟Home Equity Loan類似，也是在16萬基礎上申請一個6萬的貸款。但顧名思義這個是line of credit，跟信用卡一樣給你這個額度。你隻有動用額度花錢才需要還款，不花就不需要。分為兩個階段：第一階段叫“draw period”,就是花錢記賬（一般10年）。至於還款可以隻付利息。利率是浮動的。因此高利率環境下還的利息要多些。第二階段叫”repayment”,就是還錢（一般10-20年）。利率固定，要在規定時間內將欠的錢還掉。

 

這三種是通常用的從房子裏取錢的方法。上麵的圖裏進行了對比。不過要注意的是無論用哪種方法都是以你的房子做抵押的。如果還不上貸款default的話就有失去房子的風險，到時房產保值就沒有意義啦。所以做之前先跟專業人士溝通一下，看看適合哪種方式的貸款，用好自己的equity。

所有跟帖： 

• 現在利率這麽高拿出來做什麽？ -CMusicFan- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:10:22

• 好時機已經錯過了 -CMusicFan- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:10:45

• 隻是跟大家分享知識。 -Jared_Austin- ♂ (78 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:21:46

• 是 大概要跌到多少才值得做Heloc? 比如5%？來投資大盤？ -投賓- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:27:00

• 看來昨天我說的，那個夏洛特老中用房子裏的錢去投互聯網股票泡沫的事，算是白說了？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:46:24

• 破唱片再放一遍？任何從風險低的房子裏抽錢出來，去投高風險股票的，都是耍流氓！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:47:10

• 銀行就是要你不停的借，借，借！一般人少折騰，你算不過銀行， -上海大男人- ♂ (59 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:10:28

• 哈哈 糊塗覺得那是高風險 可俺覺得大盤得個7-8的回報不難 尤其Heloc 前期都隻有利息部分 後麵假設5%? -投賓- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:18:00

• 大概我2003年時耍個大流氓耍成功了。 還是要看每個人的本事了，：-） -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:13:14

• 2003 年的房市場很好，現在風險太大，別房子股兩頭都賺不到 -CMusicFan- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:18:47

• 可是我們當時並沒有覺得市場好呀。人們對於過去和將來總是說的頭頭是道，但對於今天該如何行動卻都一無所知。還是 -鯉魚洲- ♀ (70 bytes) () 09/10/2023 postreply 13:27:12

• 沒看到你在2003年做了什麽？你是拿出房子裏的錢投股市？還是用股市裏的錢買房？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:00:59

• 如果用股市裏的錢買了房，那是你被互聯網泡沫嚇破了膽！許多人因為互聯網泡沫在03和04年買房，這也是08年危機的一部分。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:11:08

• 前麵說了，按照你的定義，是耍了流氓。 -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 09/11/2023 postreply 01:54:56

• 感謝糊塗哥，我也常常有破想法 -土妞2021- ♀ (271 bytes) () 09/10/2023 postreply 15:05:04

• 每個人的情況不同，我還見過從信用卡裏借錢18%利息，開甜甜圈店成功的人呐。 -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 11:28:02

• 每個人對於風險的理解及承受能力，解決問題的能力及方式也是不同的。 -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 11:30:32

• 現在利息這麽高，2，3也不靈。首先好多銀行不做投資房的home equity,即使做的利息高的嚇人 -twototango- ♀ (117 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:15:24

• 利率高不是不能借錢的理由。如果真的有超級deal, hard money loan也是值得做的 -samma1- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:30:50

• 拿錢出來買房還可以，股市風險大得多。 -謙謙凡寶- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:49:09

• 那是一定可以的！我一個同事，在99年互聯網時賺了一些錢，拿出25萬在科羅拉多泉市買了一棟房，準備退休後去那裏大學教書。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:05:31

• 3對出租房不容易，我問了一圈，華美銀行可以做投資房的，但是上限是50%equity... -8523- ♀ (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 15:30:57

• 可以用租金來做貸款，叫DSCR -Jared_Austin- ♂ (118 bytes) () 09/11/2023 postreply 08:55:52

• Home Equity Loan是不是就是連環貸？ -天乙貴人- ♀ (0 bytes) () 09/11/2023 postreply 19:23:58