目前，美國住房的可負擔能力（affordability）是非常非常之差，這是事實。
但是，這個但是…
至少到目前為止，負擔能力對絕大多數美國民眾來說，影響不大，因為絕大多數民眾都已經鎖定了低利率固定貸款，受影響的隻是很少買房或重貸的群體，而這個群體數目很小。如果美國也像其他國家一樣，貸款實行的是浮動利率政策，那情形就要嚴重得多。
其次，負擔能力也是動態變化的，甚至有時變化很快。如果美國大多民眾相信利率會長期在7%以上，並且會持續很多年，那可能會對房價有嚴重負麵影響。而如果大多民眾相信這隻是暫時的，情形又會不同。至少我個人不認為利率會長期在7%以上，我認為長期利率在5.5%左右比較靠譜。
再者，物價一旦升上去，就很難再降下來。比如消費指數從100 升到120，即便通脹率降下來，也隻是在120的基礎上增速減慢，沒說必須要再降到100。也就是說，通脹已隱含在房價之中。
還有一點，隻是我的推測。目前的貸款利率跟二十年前相比比較接近，而公寓樓的Cap Rate，卻比以前要低得多，二十年前時約8.5，而目前卻隻有5左右。這當然說明，目前的公寓樓價格比以前要昂貴的多。
那前後價格差別為什麽會這麽大呢？有幾種可能原因：
1）房產要崩盤了，但還沒發生，屬於黑暗前的光明。
2）投資者對未來總回報的期望值降低了。
3）投資者對租金利潤的期望值降低了，而對增值的期望值升高了。
4）投資者認為未來的利率比二十年前的要低。
我認為1）和2）的可能性不大，比較可能是3）和4）。並且，隨著過去十幾年大投資機構進入民居市場，民居市場有越來越多炒的性質，未來房價的波動性可能會比較大。在炒作因素的影響下，人們對房價增速的期望值會不會升高，從而真的推高房價？因為即便不考慮2020年和2021年房價的瘋漲，近時期房價增速仍比曆史平均要高。
這純粹是瞎分析。
建寧 2023/9/8
