雖然我自己出清了出租房，但合夥公司的出租房還在繼續。我從2006年退休之後開始介入這個生意，確實有些錯過嗯個億的感覺。
合夥公司2016年入手的房子還剩下3棟在手，最好的一個公寓翻了一倍（購買的時候已經從底部上漲30%左右），營運回報也從8%上升到近20%（以投入本金計，25%down）。當時還有另外兩棟相似的物業，chicken away了。營運回報做到20%，我在管理上比較上心。當時還有另外兩棟相似的物業，chicken away了。兩棟房子現金購入，最差的也升值70%左右。房營運回報不好，4%以下。
俗話說四十歲不學吹鼓手。我55歲介入一個新的行業，一定是一個容易上手的。2016年的時候招租主要靠Craigslist。後來Zillow 漸漸成為主流。疫情期間Facebook的market place也還可以。實在難租，就再加一個apartments.com。有一陣子不上Craigslist了，騷擾太多。
Facebook的market place正在Craigslist化，質量變差，騷擾增多。花錢也找不到好房客了。
Zillow 還算好的，不過也有很多不合格的問詢。我一般要求先申請在看房，過濾掉90%window shoppers。如果一周沒有收到好的申請，會付費加強一下。如果又一周沒有收到好的申請，升級apartments.com廣告，同時在臉書付費推廣。
按照這個方法，2022年我管理的房子有12個單元換房客，共有2個單元月空房。今年市場較差，到九月有5單元換房客，已經有2.5個單元月空房。管理空置很重要。比如cap rate為10%，空置一個立即抹掉當年利潤。公司曾經聘請物業公司管理。每次換房客差不多要空置2到3個月。物業公司要求修繕、油漆，每個修繕他們請人報我們確認，完工後驗收沒有問題才會錄像拍照掛牌。他們篩查申請人之後由我們確認。物業收取修繕管理費20%，看房開門50d一次，換鎖200，招租收一個月房租。如此折騰，兩年後我們幹脆賣了。當然這個是爛房，不好管理。高大上的出租房不在此列。
出租房無法一概而論。我們合夥公司市區的舊房，房客住進來很少搬走，沒有換房客的麻煩，但加租阻力很大。從一個類別的房子去判斷一個類別的房子的出租營運，無異於盲人摸象。
限於經驗不足，加工參考。
