與房子有關的利息套利

這十來年，我愛死兩個詞了，一個是杠杆（leverage），另一個是套利（arbitrage）。

下麵說說與一個房子有關的一些套利操作。

十來年前剛開始投房的時候，從自住房拿出錢用現金買了個約10萬的出租房A，這應該算是一個套利操作了。

一年半後出租房A增值了，做了cashout約14萬，投到別的房子中去了，這也應該算是另一個套利操作。

又過了約6年後的2020年，出租房A又增值了，又做了cashout，拿出15萬，固定利率3.75%，為擬補出租房現金流的不足，這次把它投到固定收益是10%的一個私募基金（抱歉，鑒於風險，我不想回答與私募基金有關的任何問題）裏去了。

這個私募基金投入後至少三年後才可以取出，利息按天算，但按月分紅。比如投入60000，年分紅是60000*10%=6000，每天收益是6000/365=16.4，月底結算分紅。我起初以為每月會拿正好6000/12=500，由於是按天算的，每月可能有28、30或31天，所以不會有每月整500 的可能。

除了按月分紅的選擇外，投資者還可以選擇不按月拿分紅，而是按月繼續利滾利。

我當時也不需要現金流，就選擇了讓它繼續利滾利。

前些日子三年的期限到了，當年的15萬滾成了20.3萬，空口無憑，有圖為證：

期限到了，可以有幾種選擇：

• 不做任何改動，讓它繼續按原利率利滾利。
• 把錢取出來
• 投他們別的產品

恰好，因為市場利率提高了，它們新的3年期集資的利率提高到12%了，我便決定把錢取出來，把其中的20萬投到新的三年期年收益12%的產品中去，並把利滾利改成按月分紅，這樣每年可以拿到2.4萬的分紅。畢竟沒有工資收入了，多點現金流沒壞處，大不了用不上的話再投到別的地方去，總比需要錢時沒錢好。

這樣的話，一年可以套利：

  20萬*12%（收益）- 15萬*3.75%（貸款利息）= $18375

細心的朋友可能已經看出來了，我實際上是誇大了戰果。因為20.3萬中還有三年的利息沒有減去，那利息隻是讓房租給還了，所以15萬並沒有真正滾成20.3萬，而是滾成為：

  20.3萬-15萬*3.75%*3（3年貸款利息）= $186125

所以一年實際套的利將會是：

  186125*12%（收益）- 15萬*3.75%（貸款利息）= $16710

考慮到剛開始買的白菜房，每個每年的租金利潤也不過是三四千，一年套的利就相當於四五個白菜房的租金收益。

自己實際投入是多少呢？當然是零了，那15萬資金又不是我的，這就是空手套白狼！當然要承受一定的風險。

其實，這也不過是學銀行的，銀行整天幹的不就是這種空手套白狼的勾當嗎？不過人家叫arbitrage，或者說套利。

有些同學可能看不上這每年一兩萬，可千萬別！

大忽悠Robert Allen在他的書Multiple Streams of Income中提到，每個人都應該創造盡可能多的收入支流（Stream of Income），每多買一個投資房，多投一份共同基金，多買一份債券，多套一份利，都會增加一個新的收入支流。每一個支流收入的數目也不見得非要太大，隻要支流個數達到一定的數目，終有一天，涓涓細流會匯成大河，被動收入會超過工資收入，就有選擇躺平的自由了。

我以前寫過兩篇有關套利的文章：

1）用房產淨值投資私募基金的套利豪賭

2）空手能不能套隻兔子

當然，這種操作是有風險的，不適合每個人。況且，市場是變化的，這種操作隻有利率低時效果才好。投資也應該順勢而為，不同時機采取不同的策略，利率低時應該爭取當borrower，利率高時應該爭取當lender，才是上策！

當年寫第一篇文章時，糊塗兄曾提醒說，應在結尾加一句:“請勿輕易模仿！”。我完全讚成，這隻是我自己的實際投資操作，不作為別人的投資建議！

Happy Labor Day Holiday Weekend！

建寧  2023/9/1

所有跟帖： 

• 這麽說，好的Land contract也是一種套利，風險比出租房更低 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 15:10:42

• 對，Land contract做好了是很好 -jenning- ♂ (120 bytes) () 09/01/2023 postreply 17:04:40

• 我知道你說的私募基金是哪個，我也投過，現在不投了，因為報稅太麻煩，而且他們的K1要麽遲到，要麽算錯。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 15:18:00

• 對，我記得你以前提到過。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 09:29:06

• 我在賣的房也是第三套，不過還是投了房子，19年投入21萬現金，四年純現金流大約7萬，房屋增值約20萬。主要還是時機好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 15:34:11

• 太好了！恭喜！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 15:39:11

• 就是太累了。從出租房套自住房又套出租房，套一次，是套白狼，再套就是憑空變錢。是在投坦學習的果實。 -守月- ♀ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 15:46:51

• 其實這房子很笨重，現金買下後沒動。我知道好些當時投坦人比這回報好很多，隻是現在大家都不怎麽說話了。金是沉默。 -守月- ♀ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 19:00:49

• 挺好，挺好。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 19:10:54

• 雖然15萬是套出來的，但三年收益1萬6千多還是有些底呀。 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 09/01/2023 postreply 17:15:00

• 是每年1萬6 -jenning- ♂ (97 bytes) () 09/01/2023 postreply 18:19:29

• 那挺好的。不知道有沒有本金暴雷的風險 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 04:47:00

• 風險肯定有，但對他們關注很多年了，對其投資又有所了解，感覺風險可承受。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 08:32:26

• 現在Heloc hel 都這麽貴怎麽辦？沒有什麽投資標底可以跑贏 -投賓- ♂ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 03:38:00

• 利率太高是無法操作，況且heloc浮動利率也難以長期套利 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 08:34:08

• 沒看完，次貸危機就是這麽發生的 -taian12- ♀ (0 bytes) () 09/02/2023 postreply 09:56:55

• 我疫情前從自住房裏拿出錢一直在做private lender給小builder，收益10%。有點遺憾沒用這筆錢買投資房。 -萬湖之州- ♀ (0 bytes) () 09/03/2023 postreply 07:02:04

• 主要是誰也不知道疫情會吹出個大泡泡。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/03/2023 postreply 13:02:28