想要財，還是想要財務自由？

前幾天BiggerPockets年輕的CEO Scott Trench寫了一篇令我很感興趣的文章，這篇文章所要探討的問題，也正是我目前所麵臨的問題：這就是財富和現金流的轉換問題，是想要財富還是想要現金流，或者說是想要發財還是想要財務自由，而這兩者，有時候是矛盾的。這是原文：

The Hard Truth: True Financial Freedom Will Force You to Make Suboptimal (and Maybe Unpopular) Portfolio Decisions 

人生的不同時期，需求是不一樣的。就像我自己，今年之前我根本不在意現金流，因為家庭有工資收入，而從今年開始，需要靠現金流吃飯，所以必須把現金流放在第一位。

Scott Trench在文章中提到了加州一位45歲的高管，年收入五十來萬（mid-six-figure income），他向Trench谘詢每年如何可以得到6萬的被動收入。

這位高管目前的淨資產約3.5米，這是其資產具體配置：

• 約1米的退休金投在股市
• 3.5米的出租房產，其中淨值1米，貸款2.5米，貸款利率約4.25%
• 淨值75萬的理財型保險，但每年需要交6萬
• 25萬現金
• 自住房市值1米，其中還有貸款50萬，利率4.5%，貸款月供2500

這是個蠻省稅的投資組合，並且資產的長期增長率也應該不錯。

但是，這個投資組合卻沒有現金流，甚至很可能是負的現金流，盡管3.5米淨資產並不是個小數目： 1）保險每年需要交6萬；2）自住房每年需要交房貸和其它費用；3）退休金還不到拿錢的年齡；4）投資房高杠杆，也很難產生現金流； 5）25萬現金會產生些現金流。

這是Scott Trench的建議：

• 幹掉理財型保險，把拿出的75萬投到利率是10~12%的hard money lending，這一項就使原來負6萬，變成正8萬；
• 賣掉其它的出租房，隻保留現金流最好的兩個，用賣掉的資金還掉一些貸款， 這樣每年又可以產生五六萬的現金流
• 還掉自住房的貸款

這樣的話，每年會產生差不多14萬的被動現金流，差不多可以躺平了，當然這種組合在稅務上是不利的。

我覺得Scott Trench的建議過於保守，尤其是那位高管還那麽年輕，即便他想早躺平，也可以有允許犯錯的機會，當然Scott Trench的目的是想得到多的現金流。

如果換做是我的話，我的建議會是：

• 幹掉理財型保險，這個我完全同意
• 賣掉其它的出租房，隻保留現金流最好的兩個。這個也可以，但我不會用賣掉的資金還掉部分貸款
• 我不會選擇還掉自住房

還是用省下的資金仍然做hard money lending，或者投資高分紅的基金也可以，這樣現金流也許會少點，但總資產的回報率會高些，畢竟那位高管還年輕。

想發財，還是想早躺平，這是個值得思考的問題！

建寧 2023/8/25

所有跟帖： 

• 有沒有想過hard lending money 的巨大風險？我在職場生涯發了貼，$80million hard lend -ZeroSumGame- ♂ (81 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:21:14

• 願聞其詳…… -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:41:17

• 你說的是Private Equity吧？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:34:37

• 他說的是hard lending money -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 04:52:24

• 這三個單詞連在一起我沒聽過有這種說法的， Hard Money是個固定術語 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:10:54

• not possible -yidun- ♀ (0 bytes) () 08/31/2023 postreply 07:59:06

• 為什麽不還剩下的貸款？ 原耳聞其詳 -有風景的房間- ♀ (165 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:24:04

• 如果貸款利率很低就不著急還。可以做其他投資。 -花飛絮- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:34:02

• 貸款小於5%，現金投資回報大於10%，差價就出來了。不過，風險也增大了。建寧特別說了高管45歲算年輕，還能承擔高風險。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:08:00

• 住一米的房每年理財保險六萬—腦子有點被驢踢了吧：） -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:39:41

• 其實他那麽高的收入買理財型保險也不見得是錯 -jenning- ♂ (115 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:37:01

• 每年六萬的現金流出還不如投自住房裏裏享受，同樣保值 -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:56:12

• 不知怎麽改進目前的portfolio,不過才45歲,二者之間難道不應該偏重發財 ? -wu7788- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:42:54

• 謝謝分享，讀你的文章總很有啟發 -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:00:55

• 我也想問hard money lending的風險 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:30:01

• Hard money是first position lien，並且借款人自己有30-35%在項目裏，想聽聽存在哪些風險。 -萬湖之州- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:42:38

• 風險反應在Hard money loan利息遠高於普通Mortgage rate -未知- ♂ (156 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:13:31

• 1）可能需要forelcose房子；2）收回的房子可能市值比貸款低 -jenning- ♂ (82 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:47:48

• 請教什麽是10~12%的hard money lending？什麽機構的？ -zacao- ♀ (51 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:41:53

• 應該不是機構。就是自己放高利貸 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:45:37

• 對 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:37:26

• 謝謝解答！ -zacao- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 20:00:26

• 當然是先財務自由了，然後想幹嗎幹嗎。 -猛牛- ♂ (308 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:47:00

• 牛兄英明！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:38:13

• 不用投hard money，股市平均都有10%以上的年回報，把保險或出租房整理一下搞出1百萬，這樣每年就可以自由了 -我是一片風雲- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:11:20

• 但是需要現金流， 股市調整好也有可能做到。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:39:21

• 我就是一直朝著現金流的路子走。可惜還是有漏洞，和你一樣，投資地太分散，還需要回鍋一次，把房子集中起來。 -守月- ♀ (469 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:17:51

• 慢慢來， 也許不久財富和現金流兩者就同時都有了。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:41:46

• 3米，投到VYM，至少3%紅利，九萬already -phx007- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:44:00

• 對，投分紅高的基金也可以 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:43:08

• 高管的問題其實是，如何賺六萬元對衝人壽保險的保金。 -檸檬椰子汁- ♂ (146 bytes) () 08/25/2023 postreply 20:17:56

• hard money風險並不高， 問題是難操作。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 00:35:40

• 有分紅百分之十以上的基金，是不是比hard money lending風險小一些？ -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 21:52:10

• 分紅百分之十以上的基金一般都很難持久，不過即便低一些也是可以考慮的。 -jenning- ♂ (104 bytes) () 08/26/2023 postreply 00:32:51

• 分紅基金不如hard money lending -田山碧水- ♀ (651 bytes) () 08/26/2023 postreply 03:17:59

• 做這個你在投坦最有發言權，實際操作我聽你提也是好幾年了。有時間寫寫？給我們上上科普課。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 06:58:29

• hard money landing is not for average investors. -ahniu- ♂ (45 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:05:01

• hard money lending是要麻煩些 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:04:48

• 想學如果做高利貸，你就去借一次高利貸。需要哪些underwriting process 就清楚了 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:20:00

• 好主意， 但像你那樣做大翻修的這個壇子可能不是太多 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:05:47

• 放貸的人不但要評估項目，還要評估借款人的能力。投資收益可以到20-30% -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:21:00

• BiggerPocket論壇上有不少人提到可以做到年回報20~30% -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:07:22

• 這個分享好，多謝建寧兄！ -杵家牛- ♂ (32 bytes) () 08/26/2023 postreply 07:16:21

• 謝謝建寧老師分享！ 一直好奇這hard money loan的操作。 有本地的realtor 操作這個， 但是自己不是很 -mmt368- ♀ (61 bytes) () 08/26/2023 postreply 18:33:43

• 謝謝大家！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 18:59:39

• 兩個人工作的時候都不在乎現金流，最近我想躺平，開始更關注現金流了。每家也許都有一個數字，15萬，20萬，一旦達到也許 -luluseattle- ♀ (252 bytes) () 08/26/2023 postreply 22:38:18