房地產雜談 二十七,含金量

來源: 老朽 2023-08-20 22:13:17 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (8999 bytes)

十萬年薪在美國大多數地區應該算是不錯的中產階級家庭。但是,你以為十萬塊錢都是自己的嗎?老和尚打兒子,沒有的事!交稅後實際拿到手裏有八萬就不錯了。出去吃頓飯,菜單加起來明明是一百,加上稅和小費,一百三出去了。可你可以吹牛賺年薪十萬啊,然後騙自己,一頓飯才一百。

投資理財專家最喜歡忽悠人的就是大談回報率,把錢景說的天花亂墜,而刻意隱瞞手續費,傭金,通貨膨脹等等不利因素。

因為IRA有避稅功能,放了接近二十年,最初是五千一人,現在一年每人可以放六千五,有時放兩人有時一人。也有的年沒放,羅鍋子上山,前緊。加上一個普通賬戶,股票前後總共放裏麵十來萬,現在漲了幾倍,值我的一個房子錢,應該算是不錯的了,比很多輸掉底褲的強。但指望股市能拉金尿銀放錫拉屁養家糊口,現在一家了老小都得喝西北風。

手裏有過幾個被清零的股票,包括Washington mutual 。東風惡,歡情薄。一懷愁緒,幾年離索。錯,錯,錯!也有一路高漲的,比如Visa,從發行到今天漲了十倍。即使我不喜歡股票,也像是和尚嘴裏含著塊紅燒肉,好吃的說不出口,但將來會怎樣很難說。長亭路,塵如霧。青山雖好,朱顏難駐。去,去,去!

因為發現自己的智商不夠,玩股票不行,又有IRA賬戶,隨著失敗的次數比肩中國足球隊,賠錢後就關注股息高的。股息特別高的也不比較,我有agnc,股息曾經有19%,現在掉到12%,我買在$30塊錢的高點,跌到$18。屎殼郎坐二踢腳,淨想著一飛衝天,沒想過粉身碎骨。到現在成了娶個媳婦坐著睡,沒法弄。尼姑有喜,還不好處理。

另有一個pgx,價錢一值穩定在$14到$15左右小園香徑獨徘徊,股息差不多有百分之六,幾年裏陸續買了五百股,不等錢用,放裏麵利滾利,現在變成九百多股。我這點東西屬於黃鼠狼娶媳婦,小打小鬧,炒股大拿看不上,隻是拿來做例子。

倒退二十年,從房價上漲後靜觀了十年。期間通過重新貸款,漲租,手裏現金總共有五十萬。如果買pgx,僅僅是如果,可以買三萬五千股,每個月有兩千五的利息,勉強夠生活。問題是,第一,這是從房子裏掙出來的錢,股市從一開始哪來的50萬這麽大一筆,即使有也沒幾個人敢放一個股票裏。第二,如果花股息,就不存在利滾利,開始多少股永遠這麽多,股價不變,通貨膨脹一衝,實際上是貶值,瓦罐裏養王8,越養越抽抽。幾年前一股能買三個漢堡,現在買兩個,再過幾年就隻能買一個。今天靠兩千五還能生活,二十年後將會淪為赤貧。第三,你以為百分之六的股息全是你的?問問收稅的同意不同意。

當然,不差錢,可以利滾利,女人看著自己的胸器變大挺爽,但像我這樣沒工作的還是要喝西北風。有不少人屬於泥腿子光棍,窮命。瓦罐子裏放P,響不開。我爹就這樣,有門把也不使,扣門!小時候飯桌上方房梁上吊著塊臘肉,規矩是看一眼臘肉扒一口飯。有一句成語叫望梅止渴,讀過小學的都知道。而望肉下飯是從我家來的,沒幾個人知道,我弟弟還總給我使絆子,經常給我爹告狀,我哥又多看了一眼!

雖然利息可以拿出來用,總有焚林而田,竭澤而漁,殺雞取卵,剜肉補瘡的感覺。不能又想要公羊,又想喝羊奶,異想天開。所以,還是放著那裏,時不時的看看利滾利,就像是餓漢子過屠戶而大嚼,聊以自慰。假作真時真亦假,無為有處有還無,回首向來蕭瑟處,也無風雨也無晴。

從房子裏賺到的錢還是再投入房市,那半個米加上有兩筆可動用房子抵押貸款超過半個米,零八年後實際用途是買了幾個房子,價值大約一百多萬。這是我房地產投資的第二階段,沒有像第一階段擴張那麽大,主要原因是次貸危機之後銀行都像是狗B衙門,錢許進不許出,貸款非常困難。縱然有天大的本事,眼看著滿大街便宜房子,也隻好望房興歎,趴著拉屎,使不上勁。

這幾個房子的租金加起來大約一萬,減去一千五地稅,兩千五還貸,兩千管理費,修理和其他一千,總共七千,淨收入三千,比五十萬買pgx回報率略多一點,不同的是房子可以折舊,27.5年分攤下來,初期的租金幾乎沒有多少稅交。 十年下來,房租百分之四的增長率,達到每月$15000。近幾年房租市場強勁,實際超過這個數,但其他開銷略有增加,要減去一千。房子貸款額是固定的,每月的淨收入比以往最少增加了$4000,總共有$7000多,光這幾個房子的淨收入可以算中產生活水平。壇上有不少地主是這個階段入場,不是什麽新鮮的事情。我隻不過入場早了一個階段,同學裏都在爬寶塔尖的時候,我直接跳糞坑裏了,太早期的事情不提。

房價有崩盤一說,房租沒有,最多暫時停滯,房租接下來還會繼續增長下去,生生不已。傷見路旁楊柳春,一重折盡一重新。10年20年平均下來,增長率基本上是不變的,有的年份多點,有的年份少點,王8排隊,大蓋齊。還是要強調一下生活在南加州,隻能以眼前的一畝三分地為例,兩千四百萬人的大都會夠有說服力了。不要拿底特律說事,房地產投資什麽地方是火坑,一眼就看出來,看人口增長率就夠了。殺頭的生意有人做,賠錢的買賣沒人做,房地產這一行也適用,房地產除了自住,做為投資,一要收租,二是期待增值,二者有其一便可,全有當然更好。二者全無,那就是賠錢賺吆喝,您還是該幹嘛幹嘛,找個地方涼快去。

同樣是十年,半米放在pgx裏利滾利,最多能翻一倍。也許有人會說,你應該選更好的,安全的,利息更高的股票。問題是我怎麽能知道哪個更好,更高,更安全?我要是知道今天晚上會尿炕,我就不睡覺了。就這個pgx我已經很滿意了,IRA裏的錢還會放裏麵。而錢放在房市裏,加上杠杆作用,半米的本錢可以翻幾倍。不需要利滾利,也不讓你滾,租金必須拿出來用,還越用越多。未來幾年的房價先不去管它,租金上漲是必然趨勢,南加州租房市場非常緊俏,特別是低端出租房。

房地產投資圖的是房價和房租上升,兩個總要圖到一個才值得去投,最好是兩個都能圖到,又娶媳婦又過年。 房子有杠杆可以運用,房價隻要一漲,回報率非常驚人。當房價房租上漲還可以重新貸款,把本錢套出來再次投資,用增加的租金填補多貸款出來的還貸額,讓房子本身沒有本錢,也就是所謂的空手套白狼。我的18筆貸款現在隻剩下一個浮動利率是原始的,利息低保留著。其他都已經重新貸款出來,降低payment ,套出錢來重新調整,或者合並,目前還有七筆貸款。第一階段大多數房子已經沒有本錢,處於free run狀態,很難計算回報率。比如1996年十萬的房子兩萬頭款,十年後漲到35萬,重新貸款出25萬,利率從百分之十降到百分之五。即使原來的房子背著25萬的債,因為利率低,仍然有正現金流。而重新貸款的25萬,還掉所欠的錢,手裏有近20萬現金,拿去幹下一個房子。同樣是投資,相同數目的錢投進去,賺到的錢含金量是不同的。

如果房價不漲,就圖租金上漲。房地產上有一個折舊可以運用,有很大程度上的稅務優勢。我每年光折舊就可以折掉進十萬塊錢,就算很多地主沒有這麽大規模,每年折舊兩三萬好了,有兩三萬塊錢不用交稅,王8翻個,爽翻了。所以,拿銀行利息,股市紅利和房租的淨收入相比,含金量差太大,沒有可比性,胡蘿卜比雞X,顏色都不同!  




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所有跟帖: 

昨天,爾灣朋友問: -x瀟瀟- 給 x瀟瀟 發送悄悄話 x瀟瀟 的博客首頁 (164 bytes) () 08/20/2023 postreply 22:22:35

謝謝瀟瀟,哪天從洛縣過來請你喝咖啡,上次反惡法遊行是疫情期間,不敢相聚。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 08/20/2023 postreply 22:33:44

上次我們合影是戴口罩的(*^_^*) -x瀟瀟- 給 x瀟瀟 發送悄悄話 x瀟瀟 的博客首頁 (0 bytes) () 08/20/2023 postreply 22:45:50

我戴口罩好點,遮醜。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 08/20/2023 postreply 22:53:55

已經拍下了您帥氣的風采~ 地主的偶像 (*^_^*) -x瀟瀟- 給 x瀟瀟 發送悄悄話 x瀟瀟 的博客首頁 (0 bytes) () 08/20/2023 postreply 23:54:20

幻想哪天有幸能與ld一起邀您喝咖啡。從幹擾俺上網到認同跟隨老朽投房產。。。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 09:03:45

都是普通人,有機會喝咖啡,互相交流。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 10:01:42

這篇寫於2019年,算是和居士打個擂台。談股市對比房市回報率文章,總是回避房價房租雙增長。房價和股票都是紙麵上數字,而 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (696 bytes) () 08/20/2023 postreply 22:30:24

不用跟他打擂台,他比不了你,顏色都不同 -andy99- 給 andy99 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/20/2023 postreply 23:17:33

哈,打擂台好,能拾老朽的金子:) -pickshell- 給 pickshell 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 04:17:43

真的不用打擂台,您的大名如雷貫耳,大家賺自己認知範圍內的錢。大佬文章寫的行雲流水,風趣幽默,大讚! -marilyn- 給 marilyn 發送悄悄話 marilyn 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:49:30

與其說是打擂台,不如說是苦口婆心 -wu7788- 給 wu7788 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:01:50

老朽來慕尼黑,錯過了,應該一起去喝啤酒 -京男- 給 京男 發送悄悄話 京男 的博客首頁 (286 bytes) () 08/20/2023 postreply 23:33:54

如smlandlord 提到房地產有重要的融資功能,我醍醐灌頂 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:21:10

我w2收入拿到手不到一半,股票投資了幾個也快清零了。還是房子讓我安心點,雙增長。 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:23:04

工薪階層掙得三瓜兩棗被山姆收取了 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:30:08

大拿以自己的實例來分析比較是有說服力的。 -HenryLi- 給 HenryLi 發送悄悄話 HenryLi 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:34:49

我想說,我正在經曆這個過程 -有風景的房間- 給 有風景的房間 發送悄悄話 有風景的房間 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:48:00

明天把基金都賣了,開始投房! -stop-loss- 給 stop-loss 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 05:58:00

月租就是韭菜,割了還有。出門旅遊花錢,不會心疼。如果是工資攢的錢,花起來會心疼很久。 -不聲不響- 給 不聲不響 發送悄悄話 不聲不響 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:25:00

投房投股是投坦永恒的主題。其實誰也不要說服誰。堅持投股的就是股市嚐到了甜頭,堅持投房的,就是在房市上嚐到甜頭 -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 (237 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:35:59

老朽兄也被卷進這爭論,以前有猛牛兄來踢館,現在好了!可這兩天也不知誰又開始了這個話題? -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:43:39

我破唱片再放一遍,如果誰把股市和房市作為投資產品來比孰好孰壞,都是不懂投資的!這兩個是不同的資產類別和風險,沒有可比性! -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:47:00

做房子有兩種做法。一個是分散投資風險,幾個房子,理財。 還有一個當成事業,ENTERPRENUEARSHIP -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 (283 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:56:22

股市靠運氣,房市靠耐力— -x瀟瀟- 給 x瀟瀟 發送悄悄話 x瀟瀟 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:49:42

說到底還是能力的對比。 -猛牛- 給 猛牛 發送悄悄話 猛牛 的博客首頁 (910 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:57:08

跟我想的一樣。一個是理財,一個是做事業。股市房市都一樣。 -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 (27 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:58:55

從投資角度,都應該投!房市,股市,債市,琉璃廠,榮寶齋,瑞士表,意大利和德國車。。。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:04:24

哈哈。從理財的角度,俺們確實都投呀。。。 -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:13:17

給你再加一個你有投,我沒投的?就是私立藤中學!當時問兒子,想不想去中學住校,回答是NO。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:20:40

哈哈。那不叫投。。因為沒想著回報的花錢,就不算投資! -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:28:24

猛牛兄,到底是誰的能力強? -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 06:59:53

老朽啊!還能有誰? -猛牛- 給 猛牛 發送悄悄話 猛牛 的博客首頁 (398 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:09:25

你也不差!用老中的中文破翻譯,就是你倆都有領導船!也不知怎麽就把 Leadership 翻成了領導船?明明應該是領導能力 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:16:31

我差太遠了,目前能免強平靜的糊口度日 -猛牛- 給 猛牛 發送悄悄話 猛牛 的博客首頁 (185 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:23:30

你在大千也是呼風喚雨的,你發帖,有人回應;如果一天不發帖,居然有人惦記你? -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:30:02

那主要是因為我是猛牛,誰有股票不喜歡猛牛的? -猛牛- 給 猛牛 發送悄悄話 猛牛 的博客首頁 (109 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:40:00

按網上介紹, 這不光是能力問題,還是成功的概率問題 --- >>> -wu7788- 給 wu7788 發送悄悄話 (548 bytes) () 08/21/2023 postreply 07:52:44

美國人擁有的房產,大部分是自主房,不僅僅是投資房。 -矽穀居士- 給 矽穀居士 發送悄悄話 矽穀居士 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 08:10:08

連無心插柳都一不小心成 millionaire,有意而為, 不更容易了 ? -wu7788- 給 wu7788 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 09:01:09

如果想投資房地產老朽的係列勝過任何這方麵可讀到的入門書籍,刨析了投房的理念和詳細運作,如刀郎無私奉獻才華。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 09:14:48

我是來看你這歇後語大王的 -投賓- 給 投賓 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 09:33:00

折舊是最好的回報 -土妞2021- 給 土妞2021 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 09:57:19

謝謝大家閱讀,晚睡晚起,這麽多跟帖,不一一回複占版麵。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 10:05:08

再次感謝老朽文章,受益匪淺。在家附近陸續買了10幾個破房,現在小日子很滋潤! -CH888- 給 CH888 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 10:43:19

"隨著失敗的次數比肩中國足球隊… "哈哈哈,喜歡這個比喻。 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 12:03:00

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