外國人在美買房連續第6年下降 中國重回買家首位
全國房地產經紀人協會(NAR)報告指出，外國人投資美國房市的規模連續第六年下降，落入NAR 2009年開始紀錄以來的新低點；外國人購置美國房地產的前五國排行中，中國人占據買家首位。
部分地產經紀人表示，疫情趨緩，外國人對美國房市的興趣回升，尤其是中國買家；中國買家在此期間最活躍，總成交金額為136億元，這是美國房市2018年來新高紀錄。
目前外國買家前五名依序來自中國、墨西哥、加拿大、印度和哥倫比亞。
在美國各州，佛羅裏達州是外國人購屋首選，占總數的23%；加州和德州並列第二，各占12%；北卡羅來納州、亞利桑納州和伊利諾州各占4%。
NAR1日公布報告指出，雖然外國投資美國房產的規模落入有紀錄以來的低點，但部分跡象顯示複蘇可望出現。外國買家在3月截止的前一年內，於美國置產8萬4600戶，比去年同期減少14.2%；前述買家購置的房地產總額下降9.6%至533億元，這也是NAR自2009年開始匯整相關數據以來的曆史低點。
外國買家縮手的原因與美國公民相同，包括房價漲上曆史新高，以及庫存有限，且外國人因美元走強而卻步。
NAR首席經濟學者雲恩(Lawrence Yun)表示，“美國房價2020年到2021年大幅上漲，人們壓力山大。”
盡管如此，外國買家置產的降幅，仍小於同期間美國成屋銷售的降幅(23%)；外國買家更傾向以現金付款，因此房貸利率高升對外國人的影響比國內買家小。
外國買家的出手更闊綽，NAR表示，在3月截止的12個月內，外國買家購屋的平均價格為63萬9900元，中位數為39萬6400元，這是NAR的新高，對照同期內美國所有二手房價為38萬4200元。
對於全美房市的整體可負擔性呈現走跌趨勢，雲恩分析指出，“美國成屋庫存驟降，加上全球借貸成本增加，連續兩年削弱外國買家的購買力”。
不過，雲恩認為，新冠肺炎疫後複蘇的國際旅遊“可能在未來數月或幾年內，帶動更多外國投資”。
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中國買家重返美國房地產市場 剛需取代投資
根據美國全國房地產經紀人協會8月初發布的最新數據，今年以來，來自中國的買家購買美國現房的平均購房價格最高，為123萬美元，其中三分之一(33%)購買了加利福尼亞州的房產。而且中國買家在美國住宅購買總額上也排名第一，為136億美元；其次是加拿大(66億美元)，墨西哥(42億美元)、印度（34億美元）和哥倫比亞(9億美元)，延續了自2013年以來的趨勢。
外國房地產買家在美國的首選目的地是佛羅裏達州(23%)；加利福尼亞州和德克薩斯州(各占12%)；以及北卡羅來納州、亞利桑那州和伊利諾伊州(各占4%)。
美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尤恩解釋說：“在中國放寬全球最嚴格的疫情封鎖政策後，來自中國的購房者數量增加，而印度的購房者則受益於該國強勁的GDP增長。墨西哥比索對美元的升值可能對墨西哥購房者起到了促進作用。”
瑞麥地產房地產(RE/MAX)經紀人元秋(Autumn Yuan)告訴美國之音，疫情過後她和同事看到一些中國客戶在拋售國內的房產，轉戰洛杉磯，但因為目前利率較高，很多加州房主不舍得賣房子，所以房源嚴重不足，但預測夏季和秋季的地產銷量應該比春季要好，不過應該比往年要低。
中國恒大地產集團物業服務中心員工張楚稱中國的房地產市場非常糟糕，經濟不穩定和對房地產行業信心下降削弱了該市場。“國內房地產市場疫情之後很差，爛尾比較多，如果不是非買房不可，建議不要入手。恒大由於經營不善，加上市場低迷，我所在的維修部門被整個砍掉，大部分同事都被解散，而我也被歸到了物業服務中心，最近很多有房的想出手(賣房)然後到國外買房，別說是以前慣用的抵押貸款的套現方式，現在連賣都賣不出去。”張楚在接受美國之音遠程采訪時說。
中國的中產階級成為洛杉磯購房者的主要群體
盡管疫情後中國買家的數量在增加，但由於國內資本流動管控的加強，有能力購買海外房產的人數有限。中國政府的資本管製政策使得購房者的出境投資能力受到限製。因此，即使有購買意願，實際能夠將資金轉移到海外的人數受到限製。這也導致了中國買家在海外房地產市場的購買能力下降。在西雅圖和洛杉磯從事房地產銷售的經紀人顧穎瓊告訴美國之音，疫情之後來洛杉磯買房的中國客戶裏有錢人明顯減少，相比2010-2012年，很多豪宅都賣給了中國富豪，但是現在接待的客戶買的房子大多在40-80萬之間。
“現在中國大陸有嚴格的管控，各種控製現金流動的渠道都在收緊，換匯控製比較嚴格，錢很難出的來，在嚴格的管控下，實際有購買能力的人數在下降。我感覺疫情過後洛杉磯房地產市場在回暖，中國客戶增多，但有錢人明顯減少，不像以前中國經濟發展快，老板賺錢容易，有錢的早跑出來了，那時他們可以進行合理的海外投資，錢該出來的早出來了。來購房者的來源也發生了變化，以前以福建、江浙一帶為主，現在來自內陸地區的人更多，例如湖南、湖北、河南、河北等地的人也開始湧入市場。市場回暖現在相當好，如果美國股市持續向好，房價沒有理由下跌。”顧穎瓊說。
保證房地產公司經紀人邱楚茹稱疫情後她和同事看到有些中國人離開中國到洛杉磯來，他們買的自住房多，投資的不多，因為投資沒有賺點。很多客戶說中國經濟很差，由於災情和受美國打壓，很多人對當前的政治和經濟狀況都非常不滿，生意也不好做，大家都想往外跑，但有能力往外跑的人數有限，因為錢被管的很死，有錢的一早都出來買(房)了，像疫情前那些年，中國有錢人買房比較瘋狂，剩下這些較晚買房的經濟實力相對沒那麽強。
“我的一個客戶大姐告訴我，她的房子在吉林省延吉市，疫情前能賣30萬，現在值20萬，房子掉價太嚴重。現在德州和其他州發展比較好，但這些州都排華，加州是民主黨的州，排華幾率比較小，而且不會英語也可以在這裏生活。”邱楚茹說。
剛需購房取代投資需求
根據Redfin的數據，中國購房者在美國外國購房者中占比13％，高於去年的6％。他們購買房屋的中位數價格為723,200美元，幾乎是美國房屋的中位數價格419,103美元的兩倍。近期的報告顯示，大多數購房者將房屋購買作為主要或次要住所，而不是作為投資。
洛杉磯房屋買家張軍來自北京市房山區，他稱自己的首要目的是為了避險，因為不想自己的錢隨著國內的動蕩變得一文不值，同時也是為了子女的教育。
“我現在父母還在國內，2022年1月，我們夫妻帶兩個孩子一家四口持旅遊簽證來到美國。因為從新領導上台以後，各方麵壓力和製約越來越大，領導人更是‘帥’到沒有朋友，除了一大堆來自非洲的‘朋友’，這次北京發大水，一分都不捐，卻一下子免除了非洲幾百億的債務，真是‘寧贈友邦，不予家奴’。十幾年前我就在北京金融街上班，2018年的時候，就預感到中國未來經濟形勢不好，所以2018年我賣掉了良鄉大學城的房子，想辦法在美國開了一個賬戶，用螞蟻搬家的辦法把錢換成外幣，每人每年往外匯款按規定是一個人5萬美金，隻好動員直係親屬幫忙匯款到一個賬戶，倒騰了差不多5年，才把錢換出來，”張軍告訴美國之音。
張軍表示來洛杉磯買房定居另一個重要原因則是為了孩子的教育問題，他的兩個孩子分別10歲和4歲。“2019年的時候我因為宣傳佛教被關了1年多，單位看我好長時間沒上班，打電話給我愛人，知道我被抓後說我無故曠工立馬把我開除了，幹了10多年一分錢賠償都沒給，回來之後警察半個月來一次，我感覺真的活不了了，一個大人還好，活不了多少年了，我怕他們找孩子的麻煩，孩子現在小，上學感覺不出來，以後找工作涉及到國有企業都進不去，因為我在公安有備案，所以我想為了孩子，該出來就出來吧，相當於重新活一回，我們大人最多再幹20年，可孩子的未來長著呢，不能讓孩子接著在中國受氣，”張軍說。
瑞麥地產房地產經紀人元秋表示，很多人過去三年(疫情期間)出不來，放開之後選擇來洛杉磯，因為這邊的語言環境跟國內很接近，氣候又好。“近期接待的客戶裏一部分是因為孩子來念書，把房子買在這裏。一部分是因為自己不是很年輕了，退休後想出來生活養老用，看的房也都是剛需房，最近成交的一個客戶是杭州人，在國內做太陽能材料，他買的房子在爾灣，為了給孩子讀書用，”元秋說。
星麥克斯房地產經紀人陸程程告訴美國之音：“洛杉磯的中國買家一直都有，而不是突然增多，中國客戶一直是國外房產購買者中的‘大戶’，很多人不僅在美國買，也在加拿大、澳大利亞、新西蘭等地買，近期我接待的兩個客戶都是民營企業的老板，一個為了來陪讀，一個因為孩子馬上要來美國上初中，但現在city bank（花旗銀行）不接受國內的錢在這邊買房，建議購房者通過工商、華美、國泰，或者是第三方平台匯款”。
中國買家紛紛選擇回歸美國房地產市場，但在疫情過後，他們的購房動機、需求和投資態度都發生了顯著變化。中產階級主導了洛杉磯購房者的群體，剛需購房逐漸取代了投資需求，而國內的資本流動管製也對購房者的海外投資能力產生了影響，這一趨勢為美國房地產市場帶來了新的挑戰和機遇。
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