押金其實作用很小
1. 很多州對押金的數量有限製，隻能收一個月，有極少的州可以收兩個月
2. 但是現實是，即使法律允許收兩個月，絕大多數租客根本拿不出來兩個月押金給你，如果你堅持兩個月押金，你會發現你的房子很難租出去，因為其他房東隻收一個月
3. 租客搬走時候，如果欠你房租，一些州法不允許把這個押金當作房租抵消，除非房客明確說明允許你這樣做。也就是說，在一些州，即使房客欠你租金，你也必須退還他押金，通常是30天之內必須退還押金（假設沒有房子破壞問題）。欠你的租金是另外一回事，你去打官司追房租。如果你30天內不退押金，你會被告，你會輸掉官司（投壇前兩個月一個房東被告，就是這個原因，那個房東故事寫在投壇了）
4. 如果押金數目小於房客的破壞，例如房客的狗撒尿弄壞了地板，需要換幾條地板（狗尿弄黑的地板必須換，否則會有味道），整個房子重新打磨上漆（否則顏色不一致），這個錢就遠遠超過了一個月押金，你怎麽辦？租客搬走，根本不給你新地址，你去法庭告他，你都沒法告，不知道地址啊，法庭沒法發傳票。。。這種情況，都是房東吃啞巴虧。
我曾經有一個租客，單身60歲，賺錢不少，前房東說這人太髒，走的時候房子弄亂七八糟的，房東花錢修理。。。（他居然給我前房東電話號碼。。LOL，他解釋說前房東瞎說），這人求我，說一定好好的不破壞。。。我就答應了，因為其它背景信用調查都挺好。結果，住了兩年，按時交錢，沒有任何問題，走的時候發現破壞很大，這人喜歡折騰，屋裏到處安裝了很多違規的電線和架子（我曾經半年定期進屋時候檢查發現，但是他答應走的時候都修好），狗弄壞地板，樓下地毯完全弄壞。。。。我找不到他了，自己損失$7000修理和打掃，恢複原狀符合安全標準。一個月押金才$2000, 不夠補償損失的。前房東說的都是實話，隻是我自己缺心眼。我根本不知道他搬去哪裏了，找不到，也花不起時間通過法律通徑追他。自己吃虧永遠是最好最無奈的選擇。這種房子現金流一個月也就是幾百，這個損失把兩年的現金流全部吃掉了。白幹了兩年。
結論是，押金作用不大。嚴格選擇租客是最關鍵的，也是最難的。
討論： 大家有什麽高招追討超出押金的修理費嗎？
