押金（security deposit) 是一個防君子不防小人的自欺欺人的東西

押金其實作用很小

1. 很多州對押金的數量有限製，隻能收一個月，有極少的州可以收兩個月

2. 但是現實是，即使法律允許收兩個月，絕大多數租客根本拿不出來兩個月押金給你，如果你堅持兩個月押金，你會發現你的房子很難租出去，因為其他房東隻收一個月

3. 租客搬走時候，如果欠你房租，一些州法不允許把這個押金當作房租抵消，除非房客明確說明允許你這樣做。也就是說，在一些州，即使房客欠你租金，你也必須退還他押金，通常是30天之內必須退還押金（假設沒有房子破壞問題）。欠你的租金是另外一回事，你去打官司追房租。如果你30天內不退押金，你會被告，你會輸掉官司（投壇前兩個月一個房東被告，就是這個原因，那個房東故事寫在投壇了）

4. 如果押金數目小於房客的破壞，例如房客的狗撒尿弄壞了地板，需要換幾條地板（狗尿弄黑的地板必須換，否則會有味道），整個房子重新打磨上漆（否則顏色不一致），這個錢就遠遠超過了一個月押金，你怎麽辦？租客搬走，根本不給你新地址，你去法庭告他，你都沒法告，不知道地址啊，法庭沒法發傳票。。。這種情況，都是房東吃啞巴虧。

我曾經有一個租客，單身60歲，賺錢不少，前房東說這人太髒，走的時候房子弄亂七八糟的，房東花錢修理。。。（他居然給我前房東電話號碼。。LOL，他解釋說前房東瞎說），這人求我，說一定好好的不破壞。。。我就答應了，因為其它背景信用調查都挺好。結果，住了兩年，按時交錢，沒有任何問題，走的時候發現破壞很大，這人喜歡折騰，屋裏到處安裝了很多違規的電線和架子（我曾經半年定期進屋時候檢查發現，但是他答應走的時候都修好），狗弄壞地板，樓下地毯完全弄壞。。。。我找不到他了，自己損失$7000修理和打掃，恢複原狀符合安全標準。一個月押金才$2000, 不夠補償損失的。前房東說的都是實話，隻是我自己缺心眼。我根本不知道他搬去哪裏了，找不到，也花不起時間通過法律通徑追他。自己吃虧永遠是最好最無奈的選擇。這種房子現金流一個月也就是幾百，這個損失把兩年的現金流全部吃掉了。白幹了兩年。

結論是，押金作用不大。嚴格選擇租客是最關鍵的，也是最難的。

討論： 大家有什麽高招追討超出押金的修理費嗎？

所有跟帖： 

• 要看租約.隻要租約講了,unpaid rents, utilities, late charges 可以扣的 -wu7788- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:14:28

• 這個我已經說了，“隻要租客同意。。。”，我討論的主要問題是超出押金的修理費用怎麽辦？ -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:15:23

• 沒看仔細~ 有時間,能找到人,咽不下這口氣,就上小額法庭.不然隻好摸摸鼻子認倒黴,順帶國罵兩句發泄一下 ~ -wu7788- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:35:46

• 減少損失加快周轉之一是用瓷磚地板一勞永逸。兩房現同時整修，瓷磚地板12年完好無損，地毯5年慘不忍睹，趁機換成瓷磚。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:37:47

• 之二用HD paint/prime低光澤好漆可擦洗容易補漆。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:43:02

• 被咣當砸一塊你麻煩了。。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:57:16

• 比較少見實在沒有原來瓷磚用裝飾性瓷磚metch一下。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:07:59

• 這怎麽能叫“自欺欺人” 至少能抵部分損失吧，比沒有的強。 -pickshell- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:20:10

• 我的用詞不準確，我的意思是押金作用不大，現在材料和人工都很貴，一個月的押金肯定不夠 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 13:07:20

• 唉，遇個搞破壞的租客隻好認栽，做生意都有風險，要麽不做要做就得承擔。多往好處想，不會所有租客都如此吧 -pickshell- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 14:59:16

• 確實如此，紅州好一些都是遇上一個破租客，也是虧到姥姥家的 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:23:00

• 你說的有普遍性。有時大家討論時會用個例反駁或表明傾向。等換過十位八位房客後，有了比較，選房客要求就會不同了，經驗靠積累。 -守月- ♀ (227 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:26:17

• 沒有把握找到無孩無狗不砸門不髒牆的房客，如守月說可遇不可求。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 08:55:51

• 都是各種平衡，選房客與送房客。隻要不選到壞人。 -守月- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:13:10

• 孩狗都不是主要的，關鍵是人。就是要有火眼金睛，選準人，另外要住的長的。 -windyLL- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:43:04

• +1。好房客常住不需要頻繁周轉。最好有潛力提高收入能經受房租通脹。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:55:50

• 換個思考方式 -上海大男人- ♂ (368 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:32:39

• 70%預期太低了吧，是不是隻是個例子？還是真的就按70%實得來計算盈虧的？ -dakinglaile- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 10:49:17

• 這是商業計劃，投資的最低要求，不要把自己逼到死角。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 11:47:46

• 你說的跟我想討論是似乎不是同一個話題。我想討論如何追討，你說的本質就是自己吃啞巴虧（這個我已經無奈的做到了） -ZeroSumGame- ♂ (151 bytes) () 07/08/2023 postreply 17:20:14

• 你不是有他的社安號嗎？put a lien on his record. -windyLL- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 09:41:18

• 你這個是唯一可能執行的建議，謝謝 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 16:12:26

• 肯定是嚴格選客，但押金有一定的震懾作用，存在就是真理，我離開租房前累的半死 -hz82000- ♀ (47 bytes) () 07/08/2023 postreply 10:27:12

• 所以堅決不做房東 -cczz- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 10:46:00

• residual value -hz82000- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 11:23:07

• 房客替你付了mortgage, 你的equity 存到了房子裏。還可以吧。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 11:29:17

• 是的，而且房價大漲，但是這種漲幅非常不正常。。。通漲引發的 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 16:44:35