我是“狗屎運”的小地主

來源: 上海大男人 2023-06-10 06:58:22 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (3497 bytes)

   1996年買了第一個出租房。聽起來像是洪荒年代,4萬元,一幢戰前造的大樓,studio。記得當時管理費每月160元,地稅每月100不到。第一個租客付800元,一住6年,房租他離開時才850,汗顏。當時沒經驗,采取的政策就是隻要續租,就不漲租金。

   第一個房子有個好開端。每月登門一次收房租,站在門口順便掃一眼屋內。6年內換過一個冰箱,洗碗機本來就沒有。大樓要求鋪80% 麵積的地毯,違規由大樓出麵警告罰款。更好的是從來不遲交租金。一開始就記住前輩地主的話:不要和房客走得太近,他們不是家人,甚至連好朋友都不是。

  Well begun is half done。後來陸續買了幾個出租房。一直不是全職地主,因為還有自己的全時工作要幹。倒是2年前退休在家後,成了全職地主。

  由於住在大城市,房價高,加上時間有限,規模一直不大,最多的時候,出租房數目一個手的數也夠了。

  看了“米奇”的文章,仔細回顧一下,覺得自己真是好運,或者一點點遺憾,居然沒有驅逐過房客,地主人生少了一點經曆。敲敲木頭!

   簡單總結一下,也供大家參考。

  一開始,就有資深地主告訴我,世界的中心是美國,美國的中心是紐約,紐約的中心是曼哈頓,但不要在曼哈頓的中心“時報廣場”投資出租房。至於什麽“好區壞房,壞區好房”,那是辯證法,我就是在好區投資。同樣的錢,隻能少買幾個,但麻煩也少。(阿Q精神)

  其次,不碰獨立或連幢的房子,這隻是個人的喜愛,但的確少了很多麻煩事,買大樓房,當然要從寶貴的租金裏分出一些錢交給大樓,這些錢包括取暖費,大樓打掃,周邊鏟雪等費用。

  房型我比較喜歡studio,套句俗話,性價比高,就不仔細展開討論了。

  為什麽近30年內,我從來沒有驅逐過房客?一個重要原因是每個租客都要通過大樓的審核。幾乎每個大樓都有業主管理委員會,他們再聘用專門的管理公司主持日常工作。一個潛在的租客能通過管理公司的審核,再通過管理委員會人員的麵試,應該是夠資格的“好房客”。他們的背景調查,信用調查,個人財務調查能力,遠比我厲害。更好的是這些費用都是潛在的房客付。我隻需付一些苛捐雜稅,大約150 到300 不等。

  當然,沒有誰比自己更關心潛在租客的好壞。我一般要求租房中介按照他們的要求先審核一次,及格了再讓房客去大樓申請。在我們這地方,曆來是房客付費給中介,我等於是免費中介服務。例外是市場極其不好時,房子租不出去,才有地主付這個費用,我就付過一次,2020年12月。基本上不會自己做廣告招租,因為中介會在各個平台上做廣告。

   有走麥城的時候嗎?當然,最嚴重的一次,一位房客欠租2月,支票“跳”了二次,但最後他全身而退,補齊欠租。客客氣氣送走,押金全數退回。有個私人原因,他和我兒子同名(first name),還同年同月出生。

所有跟帖: 

恭喜恭喜,25年 Manhattan的房價是10x啦! -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 smlandlord 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 07:30:00

可惜不能像您或川普,大規模做。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 07:52:13

在曼哈頓,在好一點的地段,大約要50到55萬。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (171 bytes) () 06/10/2023 postreply 08:29:44

現在 studio 都租3500了 -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 smlandlord 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 08:41:00

cash flow 還是較差。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 08:52:07

買的早,cash flow 還是可以的 -Vaseline123- 給 Vaseline123 發送悄悄話 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:08:43

好一點地段的condo, 這個價買不到studio -Vaseline123- 給 Vaseline123 發送悄悄話 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:10:08

是的,疫情開始至今,沒有再買過。現在價錢不可同日而語。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 10:15:32

俺偶然看您博客說 -updateonline- 給 updateonline 發送悄悄話 (469 bytes) () 06/10/2023 postreply 08:55:34

哈哈,我是50後。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:04:05

我就是想不明白啊 -updateonline- 給 updateonline 發送悄悄話 (152 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:11:43

見我給你的說明。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 10:12:29

謝謝回複 -updateonline- 給 updateonline 發送悄悄話 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 14:15:07

我的經驗是,曼哈頓的房東是很容易做的,大樓申查嚴格,租金高所以房客素質高 -Vaseline123- 給 Vaseline123 發送悄悄話 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:06:40

“隻需付一些苛捐雜稅,大約150 到300 不等” 我們這邊若是管理好的大樓HOA都不低。。 -pickshell- 給 pickshell 發送悄悄話 (179 bytes) () 06/10/2023 postreply 09:22:21

這是每次要換新房客交的,每月常規費要高的多。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 10:00:08

您老居然從來沒畢業啊,我是差點這次畢業了。 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 13:09:57

不老,時間還沒完。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 06/10/2023 postreply 13:27:53

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