中國房地產：迎來複蘇信號但是……

在經曆去年房地產危機的衝擊之後，今年一些中國房地產開發商開始看到希望的曙光，但分析師和經濟學家警告說，該行業長遠看來仍會放緩。

自1998年中國各地放寬限製後，房地產行業以迅雷不及掩耳之勢發展。在中國社會，買房不僅是結婚的一個常見前提，也是一種投資。過去二十多年來，由於銀行貸款便利，開發商能夠以極快的速度進行建設，但同時他們的債務也膨脹得很厲害，以至於當局從2020年起停止了這種獲取現金的方式。從那時起，由於經濟衰退和信任危機，信貸供應削減，人們對房地產的需求也下降了。

房地產龍頭企業恒大集團瀕臨破產的消息加劇了這種情況，並蔓延到其他開發商。曾經是中國最大房地產公司的恒大本月表示，它已經與一組國際債權人達成了重組協議，這可能是緩解其巨額債務的一個突破性協議。該公司表示，這樣的計劃是“一個實質性的積極裏程碑”，將“促進公司恢複運營和解決本地問題的努力”。

疫情加劇焦慮

總部設在北京的龍洲經訊（Gavekal Dragonomics）的分析師Roselea Yao說，去年房地產市場經曆了“有史以來最嚴重的滑坡”，銷售額下降了24%。 Roselea Yao稱，新冠疫情是加劇人們“焦慮”的因素之一，導致許多潛在買家推遲購買房產。

在中國，大多數新房產甚至在開工前就已要求買家付款。一些購房者拒絕向因缺乏現金而停工的開發商按月支付貸款，使得該行業受到了進一步的打擊。

房市今年初迎來複蘇

不過，根據惠譽國際（Fitch Ratings）評級的數據，在經曆了艱難的一年之後，中國的房地產市場自2023年初以來“已經顯示出穩定的跡象”。中國國家統計局4月中發布的數據顯示，中國各地主要城市今年1-3月份的房地產價格出現明顯上漲。在官方名單的70個城市中，有64個城市出現價格上漲--高於2月份的55個和1月份的36個。
 

追蹤中國經濟的私人調研機構中國褐皮書（China Beige Book）執行董事卡齊（Shehzad Qazi）告訴法新社：“這是一個強烈的信號，該行業期待已久的複蘇終於來了。”但卡齊也提到，房地產將經曆“周期性反彈”，但快速增長的日子“可能已經過去了”。

瑞銀集團房地產分析師John Lam說：“我們可能會看到未來幾個月的反彈，但從長遠來看，我不認為我們會在明年或後年看到進一步的大反彈。”他認為，從2022年開始的中國人口下降趨勢將持續下去，並且會對房地產需求產生影響。此外，John Lam補充說：“投機性的需求沒有回來”。 （中國）政府正在向人們傳遞的訊息是：房屋是用來居住的，“而不是用來投機的”。

房地產行業與建築業貢獻了中國GDP約四分之一，是中國經濟增長的一個關鍵支柱，也是地方政府的一個主要收入來源。許多中國地方政府的財政狀況在新冠疫情期間花費了巨額支出後處於不穩定狀態。

開發商以現有項目優先

為了重振陷入困境的房地產行業，自11月以來，中國政府采取了一種更加溫和的方法，對財務狀況最良好的開發商采取了有針對性的支持措施--其結果喜憂參半。根據最新統計數據，在1-2月下降了9.4%之後，3月開始施工的新建築數量同比下降了29%。

澳大利亞麥格理銀行集團的經濟學家Larry Hu指出：“開發商仍然很謹慎，他們優先考慮完成現有項目，而不是啟動新項目。”與其他專家的見解相似，他警告說，該行業“正在好轉，但還沒有走出困境”。

龍洲經訊分析師Roselea Yao認為，複蘇主要惠及北京和上海等大城市，它們的房地產市場已經恢複到了2019年的勢頭，而小城市仍然“完全沒有改善”。瑞銀集團分析師John Lam警告，由於缺乏吸引力，這些小城市在未來可能會有人口外流的風險。