房產貶值，租金漲價，我的投資到底是虧了還是賺了？

來源: Austinrose 於 2023-04-28 14:25:55 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (4004 bytes)

2022年初搶到的投資房，買價$410,000。沒成想買在最高，現在市價隻有$387,000, 房產貶值$23,000，或5.6%。從房產增值的角度，我肯定買貴了。

租金方麵，買入至今14個月租金收入是$62,000，月均收入$4,429。

25%首付，3.5%房貸利率，房貸月供$1,381（$691本金，$690利息）, 房產稅加保險加HOA每月$961，水電等雜費每月算$500。從買入至今總支出是$39,788，月均支出$2,842，每月正現金流$1,587。

所以從買入至今的

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 62,000 - 39,788 = $22,212

買入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

資產回報率（CAP RATE）= 淨營業收入 / 買入成本 = 22,212 / 410,000 = 5.4%

投資回報率（ROI）= （淨營業收入 + 貸款本金）/ 首付 = （22,212 + 691X14）/ 102,500 = 31.1%

現金回報率（CASH-ON-CASH RETURN）= （淨營業收入 / 首付）

= 22,212 / 102,500 = 21.7%

假設我現在來買這個房，買價$387,000，25%首付，7%房貸利率，房貸月供$1,931（$966本金，$965利息），房產稅，保險，HOA，水電等雜費不變。

假設房價保持不變。一年以後， 12個月租金收入是$53,148，月均收入$4,429. 總支出是$40,704，月均支出$3,392，每月正現金流$1,037。

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 53,148 - 40,704 = $12,444

買入成本 = $387,000

首付 = 387,000 x 25% = $96,750

資產回報率（CAP RATE）= 淨營業收入 / 買入成本 = 12,444/ 387,000 = 3.2%

投資回報率（ROI）= （淨營業收入 + 貸款本金）/ 首付 = （12,444 + 966X12）/ 96,750 = 24.8%

現金回報率（CASH-ON-CASH RETURN）= （淨營業收入 / 首付）

= 12,444 / 96,750 = 12.9%

而用3.5%房貸利率買的房，從買入到一年以後共26個月租金收入是$115,154，月均收入$4,429。總支出是$73,892，月均支出$2,842，每月正現金流$1,587。

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 115,154 - 73,892 = $41,262

買入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

資產回報率（CAP RATE）= 淨營業收入 / 買入成本 = 41,262 / 410,000 = 10%

投資回報率（ROI）= （淨營業收入 + 貸款本金）/ 首付 = （41,262 + 691X26）/ 102,500 = 57.8%

現金回報率（CASH-ON-CASH RETURN）= （淨營業收入 / 首付）

= 41,262 / 102,500 = 40%

從以上的計算對比可以看出：

高企的房貸利率直接影響支出，進而影響利潤和回報率。利率越低，利潤和回報越高。所以鎖定低利率對投資房尤為重要。
雖然晚買一年房價降了，但利潤和回報率也大幅下降。
房地產投資時間越長，回報越高。找到一個cash cow是關鍵。
隨著時間的推移，房屋買價的差別逐漸被利潤的差別所取代。所以何時進場固然重要，但誰又能知道何時是底呢？隻要不是短期flip，把時間拉長，房屋買價的影響將逐漸被削弱。

股市有起落，房市亦如此。房地產投資需要把盈虧放在一段相對長的時間段裏去衡量。