房產貶值,租金漲價,我的投資到底是虧了還是賺了?

來源: Austinrose 2023-04-28 14:25:55 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (4004 bytes)

2022年初搶到的投資房,買價$410,000。沒成想買在最高,現在市價隻有$387,000, 房產貶值$23,000,或5.6%。從房產增值的角度,我肯定買貴了。

 

租金方麵,買入至今14個月租金收入是$62,000,月均收入$4,429。

25%首付,3.5%房貸利率,房貸月供$1,381($691本金,$690利息), 房產稅加保險加HOA每月$961,水電等雜費每月算$500。從買入至今總支出是$39,788,月均支出$2,842,每月正現金流$1,587。

所以從買入至今的

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 62,000 - 39,788 = $22,212

買入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

資產回報率(CAP RATE)=  淨營業收入 / 買入成本 = 22,212 / 410,000 = 5.4%

投資回報率 (ROI)= (淨營業收入 + 貸款本金)/ 首付 = (22,212 + 691X14)/ 102,500 = 31.1%

現金回報率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (淨營業收入 / 首付 )

= 22,212 / 102,500 = 21.7%

 

假設我現在來買這個房,買價$387,000,25%首付,7%房貸利率,房貸月供$1,931($966本金,$965利息),房產稅,保險,HOA,水電等雜費不變。

假設房價保持不變。一年以後, 12個月租金收入是$53,148,月均收入$4,429. 總支出是$40,704,月均支出$3,392,每月正現金流$1,037。

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 53,148 - 40,704 = $12,444

買入成本 = $387,000

首付 = 387,000 x 25% = $96,750

資產回報率(CAP RATE)=  淨營業收入 / 買入成本 = 12,444/ 387,000 = 3.2%

投資回報率 (ROI)= (淨營業收入 + 貸款本金)/ 首付 = (12,444 + 966X12)/ 96,750 = 24.8%

現金回報率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (淨營業收入 / 首付 )

= 12,444 / 96,750 = 12.9%

 

而用3.5%房貸利率買的房,從買入到一年以後共26個月租金收入是$115,154,月均收入$4,429。總支出是$73,892,月均支出$2,842,每月正現金流$1,587。

淨營業收入 = 租金收入 - 支出 = 115,154 - 73,892 = $41,262

買入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

資產回報率(CAP RATE)=  淨營業收入 / 買入成本 = 41,262 / 410,000 = 10%

投資回報率 (ROI)= (淨營業收入 + 貸款本金)/ 首付 = (41,262 + 691X26)/ 102,500 = 57.8%

現金回報率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (淨營業收入 / 首付 )

= 41,262 / 102,500 = 40%

 

從以上的計算對比可以看出:

  1. 高企的房貸利率直接影響支出,進而影響利潤和回報率。利率越低,利潤和回報越高。所以鎖定低利率對投資房尤為重要。
  2. 雖然晚買一年房價降了,但利潤和回報率也大幅下降。
  3. 房地產投資時間越長,回報越高。找到一個cash cow是關鍵。
  4. 隨著時間的推移,房屋買價的差別逐漸被利潤的差別所取代。所以何時進場固然重要,但誰又能知道何時是底呢?隻要不是短期flip,把時間拉長,房屋買價的影響將逐漸被削弱。

 

股市有起落,房市亦如此。房地產投資需要把盈虧放在一段相對長的時間段裏去衡量。




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Who cares about paper loss. -檸檬椰子汁- 給 檸檬椰子汁 發送悄悄話 檸檬椰子汁 的博客首頁 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 14:28:13

你算的不是cap rate,因為你把還貸的都算進去了 -sneezy888- 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 14:34:01

這個是Airbnb吧? -sneezy888- 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 14:35:27

-Austinrose- 給 Austinrose 發送悄悄話 Austinrose 的博客首頁 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 14:39:37

若未來利率保持在6%+,你賺,也不能refi。若房價跌超20%+,而利率幾年後降至5%-,你虧。買在低價的人能refi. -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 14:59:36

為什麽不能refi? -flyingcandle- 給 flyingcandle 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 15:34:25

refi就會失去低利率。增加現金流的兩大辦法:一是提高租金,一個就是refi減少付款。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 15:43:18

Airbnb是好生意,不過算半份工作,不是真正的被動收入 -sneezy888- 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/28/2023 postreply 17:41:00

有人被動選擇被動收入,有人主動選擇被動收入,當然也有人主動選擇主動收入,比如我。主動收入也有勤快和偷懶的方法。全看你怎麽 -Austinrose- 給 Austinrose 發送悄悄話 Austinrose 的博客首頁 (12 bytes) () 04/28/2023 postreply 19:44:52

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