【轉】巨頭罕見“割肉”
被持續警告的美國“巨雷”：商業地產，突然傳出一則不好的消息。
據Commercial Observer消息，黑石上周以大幅折扣拋售了美國南加州的兩棟A級別13層寫字樓，售價為8200萬美元，比黑石九年前收購的價格低36%。
交易記錄顯示，黑石於2014年以1.29億美元的價格從Angelo Gordon和Lincoln Property Company手中買下了這一物業。
對此，黑石發言人拒絕置評。這一物業擁有56萬平方英尺的甲級辦公空間，位於赫頓中心大道5號和6號，租戶包括UKG 、Michael Baker International、Psomas、Nations Direct Mortgage、HNTB和Ayn Rand Institute 。
評論認為，黑石向市場傳遞了非常的悲觀信號，如果美國A級商業地產都遭如此大幅降價出售，那麽B、C級別辦公樓市場更是不容樂觀。
需要介紹的是，美國A、B、C級辦公樓是一種行業內的分類方式，通常用於衡量辦公樓的品質和租賃價格。一般而言，A級辦公樓是最高檔次的寫字樓，通常位於市中心的最佳位置，租金也最高。
當前，華爾街機構密集發出警告稱，商業房地產市場可能將是美國銀行業中下一個引爆的“雷”。近日，摩根士丹利財富管理公司首席投資官麗薩·莎莉特(Lisa Shalett)警告稱，美國商業房地產（CRE）價格可能會從峰值水平暴跌40%，這一跌幅甚至比2008年全球金融危機時更加嚴重（當年跌幅約35%）。
麗薩·莎莉特進一步補充道，在未來24個月內，2.9萬億美元的商業抵押貸款中有超過50%需要再融資，屆時新的貸款利率可能會上升350-450個基點。
其實，自矽穀銀行破產危機爆發後，美國商業銀行貸款和租賃貸款均遭遇滑鐵盧。這表明，美國信貸環境出現了非常嚴重的收緊。
大部分信貸緊縮出現在工商業貸款上，其中小型銀行的支柱產業—房地產貸款也遭到重創。在3月下旬，小型銀行房地產貸款驟降378億美元，創下美國自2007年3月以來的最大降幅。
我個人的一點小思考：
黑石割肉36%倒貼賣出9年前抄底價A級辦公樓。這個信號細思極恐。因為幾年前，隊長遇到一個保險公司的VP, 他們有相當一部分資金專投這種A級寫字樓+3N 500強公司租客。過去3年疫情，WFH成為主力辦公模式，更有有趨勢學習歐洲模式的工位：員工在1：3或1：4設置，辦公樓需求骨折式大縮減。如果保險公司繼續持有，那虧的可不是一星半點。加上現在double rate，內憂外患，如果銀行再來一個估值扣底。辦公樓巿場會變成商房的重災區。
如果銀行扣底，資不抵債，是不是owner直接躺平, 扔給銀行？沒有那麽簡單容易。大多數商貸都有個人連帶擔保，和尚和廟，一個都逃不掉。可以想像，這場屠殺一旦啟動，就會比10年前的經濟危機更凶狠！連黑石都割肉，其他公司還不得五折起步走？如果office 先峰打頭陣先倒下，哪怕做共享辦公室的模式都糟遇滑鐵盧了，這個行業沒落勢態難以扭轉，畢竟高空置率，高rate，高運營費用，租售市場都是供大於求的現狀，EXIT確實困難。
同理可證，接下來就是hotel, retail, warehouse etc, 大火也會延燒到MFH。當然，做MFH的地主會有時間和後備資金以及市場需求的優勢作為防火牆，確實也有更多逃生通道。因此，MFH很可能就是辦公樓，酒店等轉型的一個最佳自救通道。酒店還可以轉型成seniors living or assisted living，也能土雞變鳳凰。當然，辦公樓轉型成公寓樓，這個傷筋動骨的“變性大手術”又需要大資金輸血續命加翻盤，就看業主的融資自救實力了。
經濟衰退VS行業衰退，究竟更個更凶狠？
經濟衰退，隻要行業艱挺有活力，依然可以獨領風騷。危機甚至是最好的行業洗牌利器，優勝劣汰。比如，每次經濟危機，做醫療健康產業的，做教育培訓類的產業，哪怕報MBA都會迎來春風大熱門，一枝獨秀。但是如果你不幸踩中狗屎沼澤，遇到行業大衰退，那麽夕陽之後就是無盡黑夜，你要確保自己在長夜活下去是十分艱難痛苦的，這很可能是地獄級別的生死考驗。
