為私幕PE GP 正名

來源: xiache 於 2023-04-16 06:37:06 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4244 bytes)

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寫這篇文章主要是讓大家了解一下我知道PE 行業的行情，地產PE 其實本質上跟投資飯店，flipping house 的經營是相似的。世界上飯店千千萬，但有的飯店關門大吉，有的飯店chain 每年淨利就有七，八千萬愁的是賺這麽多錢怎樣再投資。本人接觸過的PE 地產項目在最近幾年給投資人的目標回報率IRR 基本都在15% 到20%之上。當然是在以前利率一直走低的情況下。目前因為利率急升，大部分項目可能有50%的折扣了。

真正利害的老牌PE 公司目標客戶是大機構資金池，比如保險公司，加州退休金，耶魯大學endowment fund. 管理這些資金的也不是吃素的。他們知道業界PSA（partnership agreement ) 的遊戲規則，行情，GP 提供的條件，回報不好，他們不會輕易投入。利害的PE/GP，給投資者的回報高，長期下來自然會吸引更多投資人，他管理的資金池就越大，當然他賺非常多，但這是基於他能夠長期給投資人豐厚回報的基礎上的。GP 相當於一個公司的CEO他不僅有股權激勵（promotion fee, 分紅) 還有工資 (asset management fee).

－個私募地產項目的典型生命周期是買入，持有，到賣出三部曲。下麵簡單介紹一下在這幾個階段的費用以及的幾種常規的PE分紅方式和目前行情。

買入：

Acquisition fee：purchase price 1% 左右。主要用於cover research, dead deal cost, office expense 等

所有買方要出的tax，inspection cost, environmental report, dd 費用，mortgage 費用等都需要加到purchase price 一起算total initial investment.

這時投資人最主要要做的是評估項目，review PSA，決定投入cash 比例。所有的分紅規定都會寫在PSA 裏。－般PSA 都是會優先保證投資人的回報。

我目前看到以下幾種分紅方式：

1）純promotion fee 模式：5 到10%。GP 直接占llc 幹股，參與分紅。多見於triple net property investment. LP Diluted cash on cash 在6%以上是目前行情。

2）water fall model: GP 一個preferred return target，比如6%，10% （3/7）， 15%（5/5）。在每次分紅不到6%，GP 是沒有分紅的。在6 到10%之間，GP 30% LP 70%，超過15% GP 50%，LP 50%。

在賣出階段，首先還的錢是debt service, 其次是投資人的capital, 再就是按PSA 規定分紅。

這裏的投資人capital 什麽時候還，在持有時是增加，不變，還是減少是需要特別注意的。

大機構錢多，所以他們的條件也很苛刻，他們的capital 是可以要GP 同意加上prefered return. 也就是投1 萬，如果rate 是6%，capital 到年底就成了1 萬零6 百。有點象利滾利的高利貨，分紅在這個基礎上進行。另一種是capital 不變，隻有在capital event 比如重貸下，GP 歸還LP 的initial capital. 這些都是對LP 有利的。另一個對LP 不利的是把每次的分紅算入 return capital, 這樣LP preferred return 基數會越來越小，老煉的投資人一般不會接受這種deal.

其他費用見下：

持有階段：

Asset management fee: Rent 的1 到3%左右。主要cover cost to manage property management, asset value add improvement strategy, implementation. Exit strategy.

Partnership expense: cover llc cost, accounting, tax cost etc.

Refinance cost: 重貸款費用

improment or repair cost:裝修

property management cost:物業管理費用

所以投資PE, 第一不懂不要投，第二，懂了之後需要鑒別GP，會讀PSA，會算帳。第三，不是所有PE 都是騙人的，就跟開歺館一樣，有人開成米其林，有人倒閉了，你作為PE 投資人主要工作是找到你信得過的投資人和deal.

本人也是一個剛剛入門的PE 投資新手，目前幾個deal 的cash on cash 在42%，18%，12%，5.x%。還會繼續把PE 作為投資組合的一個類別投入一定比例。希望各位大佬Jenning, 如山等指正。