國內房企再掀搶地潮

　樓市正迎來全麵複蘇。

　　易居研究院數據顯示，3月份50個重點城市新房成交麵積環比增長33%，同比增長43%。其中，43個城市新房成交量環比正增長，42個城市同比正增長。

　　北京向來是全國樓市風向標。一季度北京新房成交1.58萬套，同比上升20.8%；3月單月成交5579套，環比上漲65%，同比上漲45.7%。

　　“這些數據說明本輪樓市複蘇具有全麵性，且複蘇動力超預期。”房地產某觀察人士認為，政策支持下，4月份樓市有望延續好勢頭。

　　百強房企銷售增幅也率先回正。據中指院統計，3月百強房企銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%；1~3月百強房企銷售額1.67萬億元，同比增長8.2%，自去年以來首次實現增長。

　　每一輪調控都是一次行業大洗牌。在百強房企一季度業績排名中，央企、國企數量達到43家；十強中國企、央企占據8席，保利發展晉級行業頭牌。

　　銷售複蘇給了房企拿地的底氣。中國房地產報記者注意到，在2023年首輪供地中，北京、深圳、南京、杭州、寧波、成都、青島等重點城市土地熱度回升，房企間搶地大戰再現。每一輪土地市場調整都會催生一批“彎道超車”房企。

　　但也正如中海發展董事會主席顏建國所言，“未來的市場不再會是到處都是機會，將是分化的市場，是結構性機會”，這意味著核心城市優質地塊爭奪戰將更為激烈。

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　　行業大洗牌 保利晉級第一

　　在這輪行業調整中，一個很明顯現象是無論是市場份額還是優質土地儲備，都在向著頭部優質房企集中。頭部房企之爭，更像是頭部央企、國企之間的角逐。

　　今年前3個月，銷售額超千億元房企僅保利發展、萬科兩家。尤其是保利發展，自今年1月份以來已連續3個月位居銷售榜首。

　　4月9日，保利發展披露最新銷售數據：3月份實現簽約金額503億元，同比增加30.94%；1~3月，共實現簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%。

　　3月單月，保利發展新增加4個房地產項目，總地價約57億元，分別位於南京、成都、西安和南昌，都屬於高能級熱點城市。

　　第二名是萬科。3月份，萬科實現合同銷售金額426.3億元，同比上漲2.65%；1~3月累計合同銷售金額1013.8億元，同比下降4.8%。

　　拿地一向謹慎的萬科在土地市場上開始主動出擊。3月份，萬科新增開發項目4個，分別位於南京、東莞及廣州，需支付權益地價85.13億元，同比增幅超4倍。一季度，萬科新增開發項目5個，合計權益地價94.93億元。整個2022年，萬科拿地較為謹慎，新增項目權益地價總額僅496.4億元。

　　萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海此前在業績會上表示，當前市場分化和複蘇回暖並存，不同市場複蘇程度也不一樣，所以投資研究更關注城市的宏觀指標，今年以來投資聚焦在核心城市。

　　碧桂園(2.31, -0.03, -1.28%)在第三位。3月單月，碧桂園實現銷售額318億元，同比減少21.7%；前3月銷售金額共計880億元，同比減少33.8%。

　　第四位、第五位分別是中海地產、華潤置地(38.6, 0.65, 1.71%)，都是央企。其中，中海地產3月份銷售額為429.87億元，同比上漲89.7%，環比上漲56.4%；1~3月銷售額共計835.98億元，同比上漲73.2%。華潤置地3月銷售額為388億元，同比上漲85.7%，環比上漲60.3%；1~3月銷售額共計790億元，同比增長72%。

　　某房企人士評論稱，一季度碧桂園拿地態度較消極，新增土地儲備減少意味著2023年碧桂園全年業績排名可能繼續下滑，中海地產、華潤置地與其差距進一步縮小，並可能被反超。

　　第六名至第十名分別是招商蛇口、龍湖集團(24.2, 1.20, 5.22%)、華發股份、綠城中國(10.6, -0.10, -0.94%)、建發房產，3月份銷售額分別環比上漲50%、27%、89%、70%、54%。其中，招商蛇口1~3月份銷售額共計722億元，與華潤置地差距不足百億元。

　　在銷售榜十強中，僅碧桂園、龍湖集團兩家民營房企。3月末，龍湖集團實現總合同銷售金額507億元，同比增長35%。華發股份、綠城中國的銷售金額均超過490億元，差距在縮小。

　　龍湖也在加緊擴充土地儲備。在深圳首場土地拍賣市場中，龍湖以24.04億元斬獲兩宗地塊，成為最大贏家。其中，光明區馬田地塊有7家企業參與搖號，成為全場最熱地塊。

　　行業大洗牌中，一些新麵孔出現在一季度銷售額百億元名單中，如保利置業、中國中鐵(5.31, 0.09, 1.72%)、象嶼地產、國貿地產、電建地產、北京城建、武漢城建集團、聯發集團、建業集團、大家房產、金融街、中建東孚、華宇集團、華僑城、合生創展等。

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　　湧向一二線核心城市“搶地”

　　銷售回暖下，土地市場“熱”了起來，尤其是一二線核心城市，眾多房企爭奪一宗地塊的盛況再次出現。

　　4月6日，西安市高新區一宗地塊迎來龍湖集團、碧桂園、華潤、星河、德通、新希望等7家房企報名競拍，最終該地塊競價達到最高限價16.5億元，觸發搖號，溢價率15.06%。

　　這宗地最後被南通亞倫地產搖中，樓麵地價為14199.66元/平方米，創出新高。這也是南通亞倫首次進入西安市場。

　　同日，青島市張村河南一宗地塊遭到眾房企更為激烈的爭搶，招商地產、萬科、建發、海信地產等九大開發商136輪“廝殺”後，該地塊達到最高限價21045元/平方米，觸發“熔斷”，溢價率15.08%。熔斷後，進入線下競品質搖號環節。

　　杭州、北京、成都等熱點城市土地市場亦出現搶地“名場麵”。在杭州首輪供地中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭奪，創杭州史上單一地塊參拍房企個數新高。拿地名單中還出現了很多外來房企、民營房企。

　　半個多月前，北京朱辛莊一宗地塊吸引42家房企及聯合體報名，最終成交價格觸頂，中簽率僅2.38%，成為北京史上最熱地塊之一。

　　“房企經營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資。金地今年會主動把握土地投資機會。”金地集團董事長淩克表示。

　　但從整體來看，全國土地市場仍處於低位。中指院數據顯示，一季度22個集中供地城市成交麵積約1055萬平方米，同比下降17%；百強房企拿地金額共1930億元，同比下降15%。

　　這也意味著，在拿地區域上需要慎重篩選。綠城中國行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實施，今年核心城市、核心地塊競爭非常激烈，房企都一哄而上湧向一二線核心城市。三四線城市相對邊緣地塊可以底價獲取，但風險比較大。”

　　“今年公司將聚焦在有市場需求的地方，也就是產業基礎、人口流入、發展空間比較大的城市。投資方向是尋找五好項目，即城市好、政策麵好、項目好、團隊好、區域好。一些能級比較低、比較弱的城市，公司也會看，也不一定不投，前提為是否存在好的利潤回報。”招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示。

　　“有機會就多買一點，沒機會就少買一點。”建發房產管理層表示，今年土地出讓規則有調整，大家拿地也比較積極，2023年建發拿地目標必然比2022年高，獲取的總貨值要超過2000億元。

　　“盡量會換倉到一二線城市。如果能進北京還是以北京為重倉，我們認為北京市場潛力更大一點。”一位長三角區域房企人士稱。

　　某證券研究所地產分析師表示，當前和未來較長一段時間，房企間競爭是資產流動性的競爭。誰能拿好地、快速去化，誰就能獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場份額。土地儲備和資產質量高、流動性好的房企，未來發展空間更大。