希望下麵的回答沒有誤導您。
我當時是處於典型的FoMo狀態。
從2012年開始我就一直關注和投資慕尼黑大都市圈的房市。
慕尼黑的房源供應長期以來一直處於供不應求的。一方麵這裏的人口繼續增長，一方麵土地供需和建房許可的審批跟不上，造成這裏一房難求的狀況。根據我的觀察，這個現象會一直持續下去。市場上有很多什麽房市泡沫論，崩潰論，大多是基於一些抽象的數據，但是如果我們從人口增長和房租市場的角度來看的話，供求關係一直非常緊張，高房價的支撐是大概率可持續的。這就是我們這兒的基本麵，其實這個基本麵在今天還是沒有改變。
基於這個認知和我家的財政狀況，我是有對房產投資這一部分有計劃的，就是2020年還要再買一個房子。然而，當時的競爭太激烈了，一個好房源出來後，基本上幾天就Pending，同樣的條件，我們外國人又沒有優勢，於是總是沒有買到合適的房子，慢慢地，心態就有點收不住了。
在疫情開始後，整個房地產市場突然一下就凍結了，誰也不知道該怎麽做，有點蒙。大家的第一反應是，等等看。我繼續不停地看房，同時也關注疫情的發展。當時很多企業由於供應鏈的問題開始減少了員工的工作時間，但是政府負擔60%的工資支出，其實對工薪階層的收入影響不大，同時德國家庭的儲蓄率和政府的福利保證了沒有人會因為疫情而失去住房，所以對租房市場影響不大。也就是說，在慕尼黑買房投資的基本麵並沒有發生根本的變化。
當然，也許我們的判斷會出錯，這個時候就要看出錯後，我們能不能還接得住。對我家的情況來說，隻要有租金收入，多一點，少一點，關係不大，我們是不會陷入困境的，大不了收益差一點，就當是強製儲蓄。
就這樣，我們家就借這個機會，居然買到了比前麵錯失的房源更好的房子。現在回想起來，我覺得，這得益於我們平時養成的獨立思考習慣和執行力。
我的理解，做投資這件事，第一，不做不對的事。第二，不斷學習，實踐，獨立思考，不可以隨大流，不可以沒有自己的判斷。這兩點聽起來有點別扭，但對我來說很重要。我們其實很多時候不知道需要做什麽，但一定知道不做什麽。知道不做什麽，比知道做什麽要容易，也更重要。
我不知道您為什麽買房，賣房。這個問題很重要。這個問題想通了，真正想明白了，您就不會犯很多錯誤。
我買房的最終目的是為了從銀行裏合法地用盡可能低的利息，借出盡可能更多的錢。或者說，是和銀行一起，合法地用盡可能低的費用，印出更多的錢。錢在長期會不停地貶值，好的房產可以保值。在整個投資周期，房產隻是一個抵押物，對它的要求就是能夠用租金的收入去支付貸款的持有成本，直到貸款還清。這個投資策略是基於我對這個世界金融和政治體係的理解。通過房產投資與央行一起印錢是我投資房產的底層邏輯。除非世界金融係統和政治體係發生了根本的轉變，我投資房產的底層邏輯就不會改變。目前慕尼黑的房產滿足這個投資策略的需要。慕尼黑的房租的波動決定了它還是不是好的抵押物，而房價的波動對我來說沒有直接影響。所以，隻要房租不出問題，我不會因為可能的房價波動而輕易買賣我的抵押物。
不要試圖去Time the market, 不要認為你我會比別人聰明，你我會比別人更知道明天會發生什麽事。沒有人能可靠地預測未來。試圖短線地去賺差價，輸贏的概率都是50%，加上各種費用和時間，得不償失。
另外，我覺得投資最重要的是不停地學習，實踐，追求知行合一的境界。我喜歡讀芒格的書，追求wordly wisdom。 通過學習，您會發現，投資最重要的是認識自己，認識人性。您在不確定的那一刻選擇賣房，是人性很自然的反應。這是一種自我保護的反應。投資世界裏更多地需要理性思考，但市場中大多數的人都是由感性驅動時，很少有人能夠保持理性。我的經驗是，我們隻有通過不斷的學習和實踐，才有可能建立適合自己的投資體係，可以獨立於市場，讓市場真正的為我們服務，而不是成為市場的一部分。
共勉！
