在德國當地主真能財務自由嗎？ 2023-03-31
前一陣子有一位網友提出這樣一個問題：“在德國當地主真能財務自由嗎？還是為人民服務？以首付25%為例，要買多少房能達到淨收入是普通工資的兩倍？靠兩個雙職工多少年可以實現？“。
類似這樣的問題不時能夠在論壇上看到，但這是我第一次收到這樣的問題，卻不知如何回答，當時心裏甚是忐忑不安。我心裏知道我的方向沒有錯，但是，在我的朋友圈裏，還沒有一個通過房產投資實現財務自由的。更多的是通過房產投資獲得了工資以外的收入。
慕尼黑的自住房擁有率大概在25%左右。我家在慕尼黑郊縣，鄰居們基本上都是在我們來之前就一直住這兒，多半以上都是租客。個別有出租房的，每天還是該幹嘛幹嘛，沒有聽說誰財務自由了不上班的。
這裏的租金淨收入，在沒有貸款的情況下，大概是2%到3%左右。在加息前（1%-2%的利息）首付35%可以實現現金流打平。
上班族年薪中位數6萬，雙職工12萬。假設租金收入2%，那麽需要12萬 * 50 = 600萬的投資房產才能實現所謂的財務自由。如果假設退休工資是退休前工作的50%算的話，那麽可能隻需要300萬的投資房產就夠了。
德國最富有的10%擁有的平均資產是61萬，可以想象要擁有300萬的投資房有多麽難。現在可以理解為什麽我沒有碰到所謂財務自由的人。更何況真正的富人都是很低調的，即使我認識也可能不知道。
300萬或者600萬，難嗎? 確實很難的，尤其是在德國這樣的存量經濟環境下，如果沒有小小石頭大佬說的房產投資的四重魔力https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/454989.html的第二重（通貨膨脹收入）和第四重魔力（杠杆收入）。
隨著通脹開始向實體經濟蔓延，各國的通貨膨脹率高居不下，金融係統和實體經濟在低息環境下被隱蓋的風險逐步在史無前例的加息下凸顯出來，全球經濟和政治環境進入了極其不穩定階段。在這樣的階段，央行的貨幣政策和政府的宏觀調控的效果將帶來更多的不確定性，不可控性。
我的預期是，穩定的租金收入是在慕尼黑這樣的大都市圈房產投資的基本盤，它保證了房產投資收益的下限。然而，接下來真正的機會就是高通脹的收益。當然，前提是穩定這兩個字：穩定的工作，穩定的收入，穩定的現金儲備，穩定的杠杆率和穩定的心態。
最後，我們都知道，沒有人能夠預測未來，借用我最喜歡的芒格名言來勉勵自己：
„Well, obviously, they’re booming. But, you know, the economy sometimes booms, and sometimes it doesn’t. And you have to live your life through both episodes. And our idea is we just keep swimming. And sometimes the tide is with us, and sometimes against. But we keep swimming either way.“
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