在德國當地主真能財務自由嗎？ 2023-03-31

在德國當地主真能財務自由嗎？ 2023-03-31

前一陣子有一位網友提出這樣一個問題：“在德國當地主真能財務自由嗎？還是為人民服務？以首付25%為例，要買多少房能達到淨收入是普通工資的兩倍？靠兩個雙職工多少年可以實現？“。

類似這樣的問題不時能夠在論壇上看到，但這是我第一次收到這樣的問題，卻不知如何回答，當時心裏甚是忐忑不安。我心裏知道我的方向沒有錯，但是，在我的朋友圈裏，還沒有一個通過房產投資實現財務自由的。更多的是通過房產投資獲得了工資以外的收入。

慕尼黑的自住房擁有率大概在25%左右。我家在慕尼黑郊縣，鄰居們基本上都是在我們來之前就一直住這兒，多半以上都是租客。個別有出租房的，每天還是該幹嘛幹嘛，沒有聽說誰財務自由了不上班的。

這裏的租金淨收入，在沒有貸款的情況下，大概是2%到3%左右。在加息前（1%-2%的利息）首付35%可以實現現金流打平。

上班族年薪中位數6萬，雙職工12萬。假設租金收入2%，那麽需要12萬 * 50 = 600萬的投資房產才能實現所謂的財務自由。如果假設退休工資是退休前工作的50%算的話，那麽可能隻需要300萬的投資房產就夠了。

德國最富有的10%擁有的平均資產是61萬，可以想象要擁有300萬的投資房有多麽難。現在可以理解為什麽我沒有碰到所謂財務自由的人。更何況真正的富人都是很低調的，即使我認識也可能不知道。

300萬或者600萬，難嗎? 確實很難的，尤其是在德國這樣的存量經濟環境下，如果沒有小小石頭大佬說的房產投資的四重魔力https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/454989.html的第二重（通貨膨脹收入）和第四重魔力（杠杆收入）。

隨著通脹開始向實體經濟蔓延，各國的通貨膨脹率高居不下，金融係統和實體經濟在低息環境下被隱蓋的風險逐步在史無前例的加息下凸顯出來，全球經濟和政治環境進入了極其不穩定階段。在這樣的階段，央行的貨幣政策和政府的宏觀調控的效果將帶來更多的不確定性，不可控性。

我的預期是，穩定的租金收入是在慕尼黑這樣的大都市圈房產投資的基本盤，它保證了房產投資收益的下限。然而，接下來真正的機會就是高通脹的收益。當然，前提是穩定這兩個字：穩定的工作，穩定的收入，穩定的現金儲備，穩定的杠杆率和穩定的心態。

最後，我們都知道，沒有人能夠預測未來，借用我最喜歡的芒格名言來勉勵自己：
„Well, obviously, they’re booming. But, you know, the economy sometimes booms, and sometimes it doesn’t. And you have to live your life through both episodes. And our idea is we just keep swimming. And sometimes the tide is with us, and sometimes against. But we keep swimming either way.“

所有跟帖： 

• 謝謝分享，2~3%的租金回報有點像天朝，看來隻能靠增值，機會也不如美國多。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 06:40:59

• 從靜態的數據看是這樣的。但是，加息後，房價進了調整期，而由於通膨的高啟不下和名義工資的普遍上升， -杵家牛- ♂ (300 bytes) () 04/02/2023 postreply 07:05:31

• 美國是處處都有高於2%到3%的。實際上，放眼世界還有很多地方 -如山- ♂ (271 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:23:03

• 恭喜恭喜，其實多少錢能退休的這個題目，無解. -smlandlord- ♂ (577 bytes) () 04/02/2023 postreply 06:56:31

• 夫子曰:高通脹如同苛政猛於虎 -wu7788- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 07:59:54

• 啥意思？40歲不到達到了5百萬，向著60歲1千萬努力，然後新冠期間變成將近一個億？ -Nightrose_us- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:16:00

• 老大，您的分享太打擊人了！其實，我寫這個博客的目的是，在我寫完這個話題後我就不需要再考慮它了。 -杵家牛- ♂ (815 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:30:59

• 被普京nuke的可能性也不小嘔 -越王劍- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 07:14:36

• 您說得沒錯。我太太前一陣子還讓我多研究研究蘇黎世的房市，將來避難時不會抓瞎。嗬嗬！ -杵家牛- ♂ (87 bytes) () 04/02/2023 postreply 07:49:47

• 說得實在！ -如山- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:17:51

• 謝謝如山大佬的鼓勵！ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 10:09:43

• 讚???? -flyingbear06- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:24:00

• 我想說一句芒格，他不投資房產。這世上成功的路子千千萬，找對自己能走的路很重要。一旦下水了，就猛遊，無論順潮逆潮。哈哈 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 08:39:52

• 同意您這麽形象的描述。我就是喜歡芒格那種在風浪中奮力遊泳的精神。 -杵家牛- ♂ (413 bytes) () 04/02/2023 postreply 10:08:42

• 西歐那些國家真正實現了均貧富的社會主義，估價top1%的都投資到美國來了 :D -徒勞- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 09:22:16

• 這裏的工薪階層更相信勞動致富。我覺得他們才是這個世界的脊梁！ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 10:12:34

• 這裏談的很多經驗是基於美國的，離開美國可能不完全一樣。歐洲很多國家是事實上的社會主義，不太會像美國一樣可以理直氣壯地發財 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 12:00:31

• 是這樣的。好像隻有美國是比較純粹的資本主義。很多在美國人來說很正常的現象，比如最近的高科技公司的解雇潮，在這裏是不可思議 -杵家牛- ♂ (159 bytes) () 04/04/2023 postreply 09:46:21