幾星期前守月發帖讓我談談黑石違約的事情，我在跟貼裏答應了，但是，一直沒寫，主要是因為我還沒想好這件事情對我們散戶投資人的影響和帶來的機會。剛才看到守月在另外一個關於黑石的貼裏讓我談談，這是第二次叫我了，我不好意思繼續沉默，雖然沒有準備好，還是粗略說一下吧。錯誤和疏漏難免，請指正和共同探討。
在不久前，黑石違約了。違約的是大約5.3億歐元的貸款，貸款的抵押物是位於芬蘭的45個地產，主要是辦公樓，還有部分商店，這批地產的空置率是 45%。黑石在貸款到期之前曾經試圖找買家，但是因為辦公樓市場不景氣和俄烏戰爭，沒有找到合適的買家接手。違約之後不久，黑石償還了其中一半（大約3億歐元）的貸款，剩下的部分仍然違約。
黑石違約是其策略的一部分。這是一筆CMBS 貸款。商業地產房東向銀行申請CMBS貸款，銀行在完成貸款之後把各種商業地產的貸款打包，證券化，然後賣給投資人，這樣銀行可以回籠資金，對於投資人而言，購買CMBS類似於購買債券，是一種固定收益的投資。和其他商業貸款一樣，CMBS貸款到期之後需要重貸。因為美聯儲連續多次加息，現在重貸的利率一定大大高於原先的低息貸款，而且，在重貸的時候需要對地產進行重新估值，升高的利率導致商業地產估值降低，為了降低貸款的風險，根據每個地產的情況，銀行可能會要求用現金支付一定金額的貸款以保持合理安全的LTV。這種情況對於商業地產房東是不利的，因為房東同時麵對貸款成本增加，現金流減少以及地產價值下跌的局麵。像黑石這樣的大機構會不接受銀行提出的重貸的條件，CMBS和一般的貸款不一樣，在商談更好的重貸條件之前，作為程序的一部分，房東先要違約。因為CMBS是被打包賣給投資人的，也就是說 lender 不是一家銀行這麽簡單，而是大批的投資人，所以協商重貸的過程非常繁瑣。
不止黑石，商業地產貸款被大型投資機構違約的事情在今年已經發生多次。在黑石之前，以做固定收益投資聞名的 PIMCO 旗下的 Columbia Property Trust 違約了一個17億美元的辦公樓的貸款，這是一筆浮動利率貸款，原來的利息是 3%，加息之後升到6%。另外一家大型的著名資產管理公司 Brookfield 擁有的在洛杉磯的辦公樓的貸款也違約了，金額是7.5億美元，而違約的這兩個洛杉磯的辦公樓也出現相當比例的空置率。Columbia 和 Brookfield 也在和 lender 協商更好的重貸條件。
像黑石，Columbia，Brookfield 這樣的大機構可以用違約來迫使 lender 給出更好的貸款條件，他們的目的不是違約。對於 lender 來講，法拍不是上策，特別是以億元十億元為單位的辦公樓，即使法拍，也很難有人接手，不如和黑石這些機構協商，以免兩敗俱傷。但是，散戶投資人就沒有這樣的能力。現在和未來兩年，會有越來越多的商業地產，特別是辦公樓出現貸款違約和被法拍的情況。這對於我們散戶投資人會有什麽機會呢? 因為不看好辦公樓的長期前景，我已經在去年賣掉了手上的辦公樓，如果未來兩年出現辦公樓以極低極低的價格賤賣，我可能會看情況，如果能夠改成倉庫或者住宅，我可能會接手，現在也說不清，隻能看情況了。對於大部分個人來說，直接投資商業地產難度很大，即使是出現地產以很低的價格出售的情況。這次加息所引起的商業地產危機對於散戶來講，也許CMBS市場的機會更容易把握。截至去年年底，公開市場上的CMBS 的收益率和BBB 債券之間的息差已經上升到了 700基點, 而這個息差在正常情況下是 400 基點以下，因為預計CMBS違約率不斷上升，這個息差可能會擴大，也就是說 CMBS 會出現不錯的價格。如果在低價的時候買入 CMBS，隻要背書的商業地產的風險可控，LTV 低於 60%，可以在風險不大的前提下得到不錯的固定收益，在美聯儲降息，商業地產複蘇的時候，這些 CMBS 還會升值。去年因為連續快速和大幅度的加息，債券價格和股票價格同時大幅下跌，這在資本市場是非常罕見的情況。這裏的股票包括 REIT，債券包括 CMBS。因為加息，去年 REIT 的價格跌了三成，而 REIT 的派息反而在增加，這意味著我們可以用更低的價格買入更高分紅的優質 REIT 並且長期持有，而 CMBS 也是一樣的情況。
機會都是跌出來的，哪裏跌得多哪裏機會也多。這次違約的風波影響的是商業地產裏的辦公樓，不是住宅。對於大部分散戶來說，我們不要隻關注住宅，也不要隻專注房子本身。如果想從商業地產的危機中獲利，我們不妨關注一下 REIT 和 CMBS 市場已經出現的機會，畢竟買 REIT 和 CMBS 比買一個商業地產難度低多了，雖然也要做很多分析。
匆忙寫了這篇算是給守月交作業吧。這次是想到哪裏寫到哪裏，也許邏輯不是非常清晰，請不要介意。
