灣區和其他地方房子增值對比

小生是房地產小白。之前沒有做過任何房地產投資，最近開始研究房地產。有一個問題百思不解。欲借寶地向各位前輩解惑。

久聞地產投資有兩大流派：現金流派和增值派。灣區主打增值，現金流甚是匱乏。

可是小生查詢redfin data後發現灣區過去十年內的增值並沒有比其他地區高很多。

以sunnyvale，CA為例，2013年1月房價中位數是680k，2023年1月1500k，增長為2.2倍。

而加州以外很多地區增長也差不多這個速度。隨便幾個例子。

austin, TX：2013年1月房價中位數是240k，2023年1月528k，增長為2.2倍。

indianapolis, IN：2013年1月房價中位數是90k，2023年1月215k，增長為2.2倍。

Ann Arbor, MI：2013年1月房價中位數是197k，2023年1月381k，增長為1.93倍。

如果增值相近，而其他地區有更好的現金流，那灣區投資的優勢是什麽呢？

比如說相比sunnyvale買一房，austin可以買三房。最終房產增值相近，可是austin能有更高的總租金。

不知小生哪裏考慮得不周？

所有跟帖： 

• 說得好，世界上怕就怕認真二字。 -檸檬椰子汁- ♂ (51 bytes) () 02/24/2023 postreply 13:43:25

• 共產黨就最講‘認真’！看來小生是共產黨人？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:07:39

• 哈哈哈哈哈，第一次聽說這樣的說法。小生並不是 ╮（￣▽￣）╭ -後進小生- ♂ (167 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:34:06

• 要給你一個讚！從投資理財的角度看，你說得對！灣區房子的租售比就像國內一線城市的中心，完全靠增值來顯富，現金流不夠過日子！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:45:17

• 不周之處在於，下個十年，它們增值會一致麽？因為你看到的觀點是十年前的預期和其延續。 -守月- ♀ (221 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:02:18

• 前輩的意思是這是十年前的預測。雖然現在回頭看它與過去的十年的實際並不相符，但將來的十年的增長就不一定了。是這個意思麽？ -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:57:09

• 別叫前輩，都是來學習的，叫同學。我的意思是 -守月- ♀ (747 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:54:54

• 嗯，很有道理。學習了。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:56:55

• Property tax, 空置率.現在看的數據，都是馬後炮，如果市場下跌的話，哪個跌的更少一些，更保值一些..... -samma1- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:02:57

• 你不比一下絕對值？增加的淨值可是天差地別，一個可以立馬退休，一個還得奮鬥幾輩子才行。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:04:17

• 如果比例一樣，投資數額一樣，增長的絕對值也是一樣的。隻不過外州房價更便宜，同樣的投資數額需要多買幾個房子。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:35:51

• AUSTIN 地稅 維修 費用都很高 -繡球花開- ♀ (279 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:27:26

• 有道理哈哈 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:36:30

• 還有租客質量也不同 -繡球花開- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:28:11

• 不一樣，因為，收入不一樣，那些便宜的地方，收入也低。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:04:17

• 光看percentage不全麵。高房價地區percentage都不高，絕對增值還是秒殺很多地區。灣區增長倍數能趕上 -Wei_PDX- ♂ (660 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:20:18

• 疫情時房價大漲，如果刨除疫情這兩年的漲幅，比2020年的房價，不知道漲幅一致嗎？ -歡喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:25:00

• 到2020年1月的增值比例，加州和其他地區也是相似的。 -後進小生- ♂ (496 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:03:49

• 那要不要考慮是否好出租？灣區那麽貴肯定租的多，其他地方會不會空置期會長？ -歡喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:00:07

• 有可能。不過灣區1.5m的房子租金隻有不到4k，其他地區可能600k就有4k的租金。哪怕有半年的空置率還是外州更劃算。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:54:51

• 我想和投資人的居住地有關係 -上海大男人- ♂ (300 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:57:15

• 不想操心，少而精的話，在灣區買一個頂別的地方十個，我覺得蠻好的。 -大王叫我來巡山00- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:22:26

• 這是個很好的點。資產集中方便管理。隻不過損失了一些現金流。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:55:58

• 如果增長率各地是一樣的，它們增長曲線斜率應該是一樣的，從圖上看Sunnyvale 的斜率遠大於其他地區呀 -豪- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:38:00

• 這麽說是錯誤的。如果增長和時間線性相關，那麽斜率是一樣的。但是此處增長和初值相關，屬於指數增長。 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:27:13

• 嗯，是的。要把表麵的斜率除以初始的價值，才能得到相對的增長速率。圖裏麵看到的是增長的絕對數值。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:03:14

• 德州地稅保險都遠高於加州。我覺得還是要看那裏近 -start2020- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:41:37

• 怎麽能看出哪裏的房子的空置率呢？大家怎麽判斷一個房子是不是好出租呢？ -歡喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:31:35

• 那為什麽灣區幾個米，其他城市才一米不到？十年這個短周期明顯不能解釋 -森林永- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:55:21

• 有道理。可惜redfin隻展示2012年之後的數據。也許灣區在更早的時間增長是更快的。 -後進小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:58:43

• 其實很簡單，因為灣區是volatile market，大起大落；而其他地方是linear market。緩慢增長 -gege123- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:57:02

• 我的掏糞口訣： 投資房買自己住的地方 你在灣區當然投資灣區了 （如果有本錢超過門檻的話） -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:03:41

• 搬家的話怎麽辦呢 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:14:45

• 1031 exchange -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:17:00

• Case-Shiller 更準 -mobius- ♂ (160 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:57:44

• 建寧的帖子說過，比中間值有時候不準。也許10年前中間值的房1500尺 -happymom- ♀ (59 bytes) () 02/25/2023 postreply 18:43:39