美國賣出租房後報稅注意事項

我們可以想象一下，賣投資房交稅多少應該與以下因素有關：

• 賣價
• 賣房費用（包括經紀傭金和賣前維修費等）
• Basis

而Basis又與折舊有關。

所以，賣房報稅最關鍵的還是折舊及recapture。關於這個話題，我剛寫過一篇文章，建議有賣房要報稅者先讀它三遍：

      美國投資房賣後折舊的Recapture問題

這篇文章，實際上也不過是上一篇文章的補充解釋。

繼續上篇文章中的例子，不過這裏把上例中的車道改為加建房間，與房子有關的四個折舊事件：

• 資產1： 房子
• 資產2： 新空調
• 資產3： 加建一個新房間
• 資產4： 新冰箱

上文中講到，賣房時報稅的關鍵是要把上麵的事件做為四個獨立的事件，也就是說，你是賣了四份資產，而不僅僅是賣了一個房子。

這四個賣的事件也不是不可以合並，比如資產1和3，這兩者是可以合並的(兩者必須都要增值才可以合並)，它們折舊recapture的稅率都是一樣的， 都是Unrecaptured Section 1250 Gain，是普通稅率但不超過25%。

但貶值的資產，比如空調和冰箱，分開做為獨立資產報稅在稅務上更有利。

另外像5年多的個人資產，比如冰箱，賣的時候不報也應該可以。不報的話那是假定它的現估值是零，至少對交稅多少沒影響。

實際上，賣房的總利潤包括三部分：

• Unrecaptured Section 1250 Gain（利潤）
• Long Term Capital Gain （利潤）
• 普通稅率（利潤或損失）

無論是把賣房子做為一個資產來賣（總折舊加起來），還是分作四種資產來賣，上述三者的總和是相同的，所不同的是各自的分配比例。

總之，把單獨折舊且貶值的資產做為獨立的資產來報，在稅務上是有利的。這應該是很多報稅者常犯的錯誤。

（注： 非CPA，若又理解錯誤，歡迎指正！）

建寧 2023/2/11

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參考文章：

    為何報稅時應從房產中多分出個人財產

 

所有跟帖： 

• 謝建寧！但對我來說太複雜了，我去年賣了一個房，我隻打算把closing文章交給CPA好了，當然自己能懂一點是最好的。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/11/2023 postreply 14:54:00

• 謝謝建寧。我把你的1+4個鏈接又看了一遍，感覺理論上我大概是懂了。問個問題，賣房後報稅，如何分得出冰箱空調車道的價值？ -守月- ♀ (317 bytes) () 02/11/2023 postreply 18:55:55

• 說幾點 -jenning- ♂ (1011 bytes) () 02/11/2023 postreply 19:38:04

• CPA都在忙著報稅呢，咱就摸著石頭過河。我還有幾層盔甲保護，撞到南牆我就回頭，輕易撞不死，哈哈，總之你不必擔心我。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/11/2023 postreply 19:54:18

• 是不是投資房子如果在LLC下麵，賣掉更有利？ -Sunbury- ♀ (188 bytes) () 02/12/2023 postreply 18:11:33

• 一般來說，投資房放進S corp不是個太好的主意 -jenning- ♂ (92 bytes) () 02/12/2023 postreply 18:50:31