感謝投壇順便也說說近期房市

來源: 海邊的娃媽於 2023-02-09 11:34:53 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5563 bytes)

坐標，魁省蒙特利爾及周邊。

我的一套小townhouse於兩年前在這個時候上市招租，時逢冬季，是上市的最糟糕季節，當地也不是出租大市場，潛在的好租客了了無幾。我當時沒有足夠市場數據和經驗，在定價和選租客上很難定奪，那時候得到了投壇地主們不吝地分享經驗和提供建議，幫我挑到了非常好的租客。

她按時交房租，事情不多，有事時，也多是郵件和短信就可以安排好。

剛搬進時，刷過一次牆由我負責油漆錢，我給budget，她買漆，她兒子刷。

殺一次螞蟻，我提供幾種home depot的藥水選擇，她去買，我報銷。

維護一次driveway ，和隔壁的幾家家鄰居一起搞。

清洗一次空調，掛的位置高，很難搞，她找人, 約時間，合理的市價，我按發票轉賬，

今年漲租續簽時要換油煙機，老的有七年了，去年告訴我有些小毛病，但沒要求換，新的她從Amazon買，和老的基本同款，經我同意，她朋友安裝。

這些零零碎碎的開銷大約一千，她自己可以出的人工都幫我省了。期間我還做過一次appraisal，她也非常配合銀行派去的evaluator，給出的評估價比我自己按市價估值要高出幾萬，自從她搬進，我也沒再進去過，根據appraisal，我理解她把房子maintain的不錯。總體感覺，我和我的這位租客相互體諒，相處愉快。

後來，我也請教過再購買出租房的一些問題，都得到的投壇地主的幫助，非常感激。

這兩年裏，我們這裏的房市隨著央行加息，也是由疫情時的瘋狂市場，進入的轉變期。前天，魁省房地產經紀人協會（acpiq）公布了一月份的數據，我主要分析了一下蒙特利爾島以及南北岸的過去一年的情況來看市場的大方向。島上康鬥價格中位數41.45萬比去年最高六月時46.5萬跌了百分之10.86 ，北岸和南岸的single-family house中位價比去年最高五月時分別跌了百分之14.37和13.13，達到45萬和50.3萬。過去一年裏，從最高點過後，價格下降， sales是下降趨勢，active listings在上升，向有利於買家的方向發展，

我也順便說說看到的季度數據（區域劃分更細，最新到去年第四季度），島上有些地區的康鬥在去年第四季度已經進入買家市場（根據同期儲存量和銷售量的比例，acpiq定義買賣家市場）。但與2018， 2019 年的一段買家市場的時期比，尤其是南北岸的active listings還是比那時少好多。這兩個市場能否達到買家市場，還得看接下來幾個月市場情況。

從投資買家看來，在目前高利息下，五年期固定利息達到百分之六以上，加拿大和美國的勞工數據以及通脹數據還沒有支持近期會降息。 45 萬的投資房，百分之二十也就是九萬downpayment， 36萬loan，按百分之六算，25年期每月mortgage $2319, 加地稅平均一月200到300，每月的流出至少2500，這還沒有算condo fee。不管島上和南北岸， 45萬的房子，租金想達到2500，是非常具有挑戰性的。這樣的市場，小地主，像我自己，還是個微型地主，得先好好巴拉巴拉口袋，還想惦記現金流。。。

也看看有剛需的第一次買家，可以隻付百分之五的downpayment，買政府指定的CMHC提供的房貸保險，銀行可以提供低於給投資房的利息。看看一直在上漲的房租，第一次買家也許會入場，這樣的買家會很多嗎？這個數據我看不到。

要說賣家會大規模上市房子，可能性也不是很大，畢竟之前低利息時買進的（包括refinance），離五年到期還有時間。像房主過世，離婚等非賣不可的，這隻能保持市場的最低供應量。如果講受市場的momentum影響，owners會堵市場大規模下行而上市嗎？還有比如堵會deep recessions, 戰爭惡化，戰爭規模擴大。這些因素央行更能看得清楚吧。

由acpiq公布的供需關係以及中位價表現出市場大方向下行趨勢，需要多久才能進入買家市場，真是看不清楚。現在表現的下行趨勢不完全代表某個價格區間或者某個特定的小區域。比如，在去年的第四季度數據裏，南北岸都有地區康鬥和single-family house 價格不降反升，銷量也不見下跌。有可能這些地區對市場的反應晚於大的市場，就像蒙特利爾通常晚於多倫多，也有可能是受affordability的影響還有遠程辦公的繼續。

說起遠程辦公，美國和日本都已經宣布五月份結束任何pandemic measures，加拿大雖然還沒有宣布，但大概率也是快要宣布了。那麽遠程辦公以及hybrid model 會結束嗎？afford ability 對這些地區房市的positive 影響能否抵消掉恢複正常工作狀態帶來的negative影響？這能否對疫情期間升幅較小的城裏的condo的帶來positive影響呢？

三月蒙特利爾的寒冬就算結束，天氣轉暖，就要進入通常的房市銷售旺季，房市的大方向，還有一些小範圍市場，接下來幾個月，拭目以待！