大年初一，拜年啦，
新年新祝福，就祝福所有的地主們租子歲歲月月按時到！
新的一年最大的一個變化就是房市真的冷下來了，不是價格冷，而是銷售量，就夏威夷來說現在的月交易量大約是去年的三分之一，大部分房子賣的很慢，但如果價格合適還是會一上市就走的，特別是中低端的房子。夏威夷就Oahu來說單價沒有跌，有些小區價格還一直在漲 ，但是大島和馬尾等地的房價應該有跌。
看了一眼Tuson和鳳凰城，2021和2022年春天暴漲，現在的價格已經比最高點的5-6月份跌了10%左右了。現在貸款利率開始走低，雖然美聯儲還保持鷹派的立場，不過市場上已經都在預期今年年底會降息了。所以房貸利率繼續下跌的可能性比較大。這幾天認識了一個老地主，猶太人，正兒八經的從以色列過來的猶太人，聽他講他自己投資房地產的故事，寫給大家分享一下：
當年老地主剛剛在以色列服完兵役開始全球旅遊，走到紐約哥哥喜歡哪個地方，就不走了開出租車。第二年兄弟倆來夏威夷度假，老地主喜歡這裏留下來隻有哥哥回到了紐約。以色列人傳統的職業是做珠寶生意，他也就進了這行，時間大約在90年代初，後來找了個剛剛畢業的婦產科美女醫生做老婆，通過一個客人介紹開始進入房地產。老地主說當時著名的Kahala海邊的大房子也不過2-3m，他2.6m買了第三年4.5m賣了，現在價值30-40m。房價40萬左右買的海邊對麵的房子買了幾個，當時一個小區幾乎70%的房子都在賣，其中一個因為需要4萬刀修，老地主就想我這幾萬刀什麽時候租金才能收回來啊，不如拿這個錢再買房子，四萬刀首付買了十個CONDO ，當時價格5萬，現在50-60萬。
哪個需要修的房子一直拖了十多年沒有出租也沒有修，話說這個時候就是2005年了，房價開始漲了嘩嘩的了，他想起來修了，找了設計師設計然後申請許可，沒有想到前趕後錯，折騰了10年還沒有拿刀施工許可。老地主就和政府打起了官司，法官告訴他如果你老婆起訴你就可以贏刀錢，你起訴沒用。最後老婆贏了，政府賠了老地主老婆十年的各種費用幾十萬，現在這個房子開始重建，預計成本80萬，建好後可以出售價格4-5m，老地主說這個是一個典型的地主管理失誤的房地產，但是長期持有4萬的首付三十年後依然獲利十分可觀。
我問老地主對當前房市的預期，他說，我的經驗是我無法預期房市的走勢，隻要做好管理自己手裏有現金流（不一定是買的房子有現金流）長期持有就會立於不敗之地。
我自己一直在買房子，不過我現在買的都是需要裝修的老舊破房子，在這個市場上價格比較好砍，基本就是遵循30%的原則，現在一個剛剛過戶，一個剛剛簽約，都是現金買的，有兩個房子裝完剛剛HELOC獲批。沒有做貸款是覺得HELOC劃算，HELOC 從去年開始我的利率從五年鎖定利率最低2.75開始，3.25%，11月份做的是4%，12月份申請的是4.5%，而且沒有任何費用，投資房的貸款利率30年的都是在7%甚至更高，用HELOC就節省很多，以後利率低了再貸款就好了。
最後加一句股市，雖然都在說經濟衰退，股市不可能是一個V 型底走勢，但是如果把時間放長一點看，我現在投資股市的理由應該比去年更充分了，如果我去年投資股市賠了很多，那麽我今年投資股市應該比去年好因為從現在的位置再跌30%的可能性很低了，盡管我還有很多擔心，但是我年初開始又到了逢跌買進的模式了。
