覺得這個案例很有意思。也談談我的想法，算不上建議。

粗略計算了一下，不計算樓花，樓主家庭現有220萬，貸款130萬, 負債率將近60%。假設利率6%，本金3%，這月供大概1萬。假設房1和房2的租金每月淨收入2千，那麽樓主需要月供7到8千。按照樓主稅前收入18萬計算，如果失去一半的收入，並且沒有足夠的現金儲備的話，會導致一段時間入不敷出，對家庭生活和婚姻會造成衝擊。所以，我覺得，樓主投資組合的杠杆率偏高。樓主在4年後還有一個樓花需要貸款，可以預見在相當長的時間內會保持偏高的杠杆率。

在核心都市圈的房產投資很容易上高杠杆，這樣的投資方式往往隻適合低利率的環境下。今後的十年和二十年是大概率地高通脹，高利率（通脹率稍微大於利率），投資房產是一個好的方向，但由於各國國家和家庭負責率高啟，市場和經濟生活會波動更劇烈，更脆弱，高杠杆的投資在這樣的環境下是需要非常小心的。我會在這樣的環境下盡量降低杠杆率，避免負現金流，保持充裕的現金儲備。

另外，樓主的投資組合在您的年齡就有了90萬的淨資產，已經超越了大多數的同齡人。您不需要高杠杆就可以很快地達到財務自由的。

所有跟帖： 

• 數學是夠差的，加減都算錯。那20萬被你貪汙了？ -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:25:56

• 想貪汙來著。謝謝快哥指正。您對樓主的現金流和負債率有什麽看法？ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:50:30

• 兩個房子真不要看什麽現金流了，就是一個房客不付房租就沒有現金流了。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:03:37

• 謝謝回複！ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:28:27

• condo有一萬多一年net 是已經付掉貸款了的。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:43:24

• 您是說60萬的Condo沒有貸款有1萬多的淨收益？我對多倫多的市場不了解。感覺和慕尼黑的情況差不多。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:56:03

• LZ說condo有一萬多的淨收入那肯定已經扣掉這個condo的loan了呀。所以不要重複算進貸款了 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:01:12

• 明白。剛才沒有意識到您指的就是這個Condo. 謝謝。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:26:59

• 謝謝您花時間給我的建議，有選擇的情況下，我們確實想降低杠杆，起碼是自住房的杠杆 -redface12345- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 12:01:08

• 我對多倫多的房市不了解。從您的Condo的淨收益來說，比慕尼黑的Apartment的收益稍好。 -杵家牛- ♂ (2136 bytes) () 12/24/2022 postreply 01:38:51