2022年是我開始投資的第三年, 繼續記錄一下自己的旅程。今年的感覺就是不停地做買房子-修房子-貸款的循環，不過結果還是不錯的，比去年提高了不少。
Education： 繼續保持聽每期Bigger Pocket的習慣。目前近700期的BP都聽完了，而且比較喜歡的節目還聽了不止一遍。很多期的講座都是真金白銀，非常有價值。投資房地產有很多需要學習的地方，有句話叫做你賺不了你知識以外的錢。所以要不斷學習，才能不斷成長，看到別人看不到的機會。如果想賺你知識以外的錢，一般要交智商稅。有一期的嘉賓隻有20多歲，說了一句話印象深刻，他說：“Everytime when I have a new problem, I will study it thoroughly, so that next time it will not be my problem anymore. If you are facing the same problem every time, that means you are not improving.”
Deal：
今年自己買了7個門，7個門裏的4個是BRRRR，空手套白狼得到的。總買價56萬，估值90萬，租金9k，大概現金流總計3500。
另外，我看到的deal比我自己能吃下去的還多。實在想買，沒辦法就忽悠了兩個partner。
和第一個partner 買了12個門，其中有2房子（4個門）是BRRRR。總買價90萬，房子估值1.3米，租金12K, 現金流4600。
和第二個Parnter買了10個門，有2個房子（3個門）是BRRRR， 目前正在做。有7個門出租。總買價95萬，估值1.2米，目前租金8.5k，現金流2800, 全出租後租金可以到12k, 現金流可以到4-5k。
收獲：
1）今年主要做BRRRR，白賺了7-8套房子，結合使用hard money lender，效率加倍。
2) 開始有partner, 可以有能力買一些大的deal， 有錢大家一起賺。目前都合作愉快。
3）隨著track record 的建立，有私人願意借貸了，這個比高利貸更方便一些,費用更低。
4）房屋管理上有更有效率，有自己熟悉的裝修工人，電工，挖地溝的，扔垃圾的， 通下水的，做房頂的。很多維修的事情都是電話短信搞定，盡量自己做甩手掌櫃。
5）拿到了contractor 執照。明年開始試著自己給自己申請permit，和政府打交道更方便一些。
6）目前有2-3個lender合作很愉快，underwriting 過程簡單明了，借錢容易上規模。
7）今年初完成了一個驅逐，沒損失錢，完勝租客。另一個也快完了。地主是門生意，做生意就有賠有賺。所以有個別需要驅逐的，收不到錢的，就算虧損好了。這也是必修課，今年當地主的心態好了不少。
明年
1）改進運作的方式，提高效率，運營地更像一個business。
2) 繼續買買買，更喜歡買package deal，或是公寓樓。效率高一些。
3) 合適的deal也會繼續BRRRR，繼續空手套白狼。
4）想買一個遠程的房子做AirBNB試試看。
後記
前幾天一個5unit 上市，要價35萬。 第一時間聯係看房，有3家出租，租金低於市場價。另外兩個單元空著。看房後馬上下offer 32萬，可以做dual agent. Agent 說還有兩個買家來看房子, 等了3-4天，終於seller 和我簽了合同。把空的出租後，再提高現有租客租金，租金可以到4000以上。cash on cash over 20%.
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