雞肋啊雞肋

來源: 2022-09-30 15:12:05 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (7557 bytes)
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兩年前投資了西部山地州一個尚未開建的Fourplex,本來一年前就應該建成,結果由於疫情原材料短缺等原因,直到拖到現在才建成。25%的首付,其餘用的是建築貸款。

現在房子的增值應該在60%以上,這當然是件令人高興的事。但是,由於建築貸款是短期的,建成後必須要轉成長期貸款,結合當前的高利率,左算右算,怎麽算都覺得這個房子現在卻成了個雞肋:

1)若隻簡單地做個 no cashout refinance,還掉建築貸款, 倒是有些正現金流,但大把大把的淨值扔在房子裏麵無所事事,違背我盡量不多留淨值在房子中的投資原則

2)若做個普通的cashout refinance(2~4單元的常規貸款cashout最高LTV是70%),以6.5%的利率,不僅僅是負現金流,就連利潤都是負的,相當於倒貼錢讓別人住房子,這怎麽看都像是傻帽該幹的事!

終於算煩了,心想這是啥玩意兒,腦中忽然閃過一個從未有過的念頭:要不賣了?  但是這個念頭也僅僅是閃閃而已,因為房價從年前利率低時的高點, 已經跌了至少有10%了,況且就是這個價格,也得超過50%的首付才能打平,咱玩不轉新買家也不見得能玩轉,況且是新建的,沒有維修增值的空間,也就是說目前肯定賣不出價去(這也說明,當地目前的高房價已經承受不了高利率,房價下行基本上已經是鐵板釘釘的事,當地是美國目前泡沫最嚴重的地區,個人估計當地將來可能會有20%以上的跌幅)。再說我本來就是打算長期持有的,想持有至少十年,甚至十五年以上,所以這個賣的念頭也就是閃一下而已。

既然決定不賣,在持有的兩種選擇中,許多人可能會選擇的有正現金流的1),對我則根本就不是個選擇,於是我隻好選擇2)去當傻帽了。

鑒於目前貸款中的固定利率和ARM的差額很大,我本來是非常青睞於ARM的,但問了下,說當地ARM的利率和費用隻對自住房合適,出租房ARM的利率和費用都不好,房子又是遠程,我自己很難聯係當地的小銀行,所以ARM的事隻好作罷。 況且,2~4單元的常規貸款套現至多隻能做成70%的 LTV,也不甚合我的意。

恰好,經常給我做貸款的經紀(實際他是個mortgage banker)說現在有一個lender提供15-year fixed,30-year amortization的貸款, LTV可到85%,利率是6%,我聽了很高興,說就它了。但兩三天後這個經紀卻說不行了, 提供這種貸款的lender 7月和8月的分配額度已經用完了,當時是7月,我聽了後大失所望,因為常規貸款70% 的LTV對我來說太低了。正失望間,忽然一想,既然7月和8月用完了,何不把建築貸款延期3個月,等到9月呢? 跟經紀一說,覺得主意可行,但隻能等到8月再開始做,因為這種貸款的鎖定期隻有45天。到8月開始做的時候,利率已經漲到6.375%, 我也沒什麽別的選擇了,隻好繼續做了。

這個經紀給我做過好多次貸款,他的利率和費用一般不是最好的,但別人做不下來的貸款他能做下來,所以我還是喜歡用他。比如說按照一般常規貸款的規定,如果是買房貸款,即便這個房子現在是空的還沒租出去,仍然可以用預估房租(projected rent)來做為收入計算貸款能力DTI,但如果是重貸, 則不能用預估房租,必須要用報稅收入或者是要有正式的租約,而這個經紀做重貸也可以用預估房租。這是個新房子,還沒租出去,是重貸,如果不算房子的租金收入,我的收入不夠,貸不出款來,但算上房子的租金收入就可以了,也就是說這個貸款大多經紀做不下來,這個經紀則可以,這也就是為什麽我說沒有別的選擇的原因。

重貸拿出現金後,這個房子每年有不少的負現金流,馬上把拿出的現金繼續投入我以前投的一個私募基金裏,是10%利率固定的優先股(抱歉,鑒於高風險,不想回答有關私募基金的問題),這樣可以抵消一下房子的負現金流。

至於我為什麽寧願賭負現金流也要盡可能多掏出錢來,主要有兩個原因:

1)我隻有這一個房子是負現金流,其它都是正的,這些負現金流我能承受的了,況且就連這個房子,加上投入私募基金後的回報,每年現金流也會變成正的,當然要冒一些風險。

2)去年利率低的時候,我曾經寫過一篇文章,忽悠大家趁低利率趕緊從房子中多拿出些錢來:

      房產中的淨值到底是些啥玩意兒

盡管我這樣忽悠大家,並且我的房產中也有很多淨值,但我自己卻沒能從房子中拿出錢來。倒不是我不想,而是不能,原因就是這個勞什子建築貸款給鬧的,問了七八個貸款經紀,沒有一個能過的了建築貸款這個坎。唯一一個能做的,也就是我上麵提到的長期合作的這個經紀,但他們公司找的appraiser對fourplex估值太低,市場上能賣1.1~1.2米, 他們隻給估90萬,並且隻有70%的LTV,況且別州的房產他也做不了,所以我隻能眼睜睜地看著房產中的淨值和低利率而無能為力,畢竟,銀行不是我們家開的。而現在,有些房產即便有淨值,在如此高的利率下套現重貸從回報上講已經不可行了,所以一旦逮著個機會就想多拿出點錢來,不然都對不起我自己的忽悠,因為這個房子無論如何現在是必須要做重貸的。

這真是,計劃趕不上變化,所以隻能見招拆招。本打算去年房子建成後,去掉了建築貸款這個絆腳石,趁低利率盡可能地從房子中多掏出些錢了,沒承想,玩著玩著就成了雞肋!

打算把這個雞肋捂上個一二十年,看看能變成啥樣,難道能捂臭了?!

建寧   2022/9/30

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所有跟帖: 

兩年增值半米,投入20萬…… -alpha123- 給 alpha123 發送悄悄話 alpha123 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 15:48:40

-NPshowway- 給 NPshowway 發送悄悄話 NPshowway 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:16:12

有錢煩惱多多,哈哈 -雪花翩翩飛舞- 給 雪花翩翩飛舞 發送悄悄話 雪花翩翩飛舞 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:20:00

-AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 AMYMINT 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:28:59

從高點已經降了差不多20萬了。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:32:09

你炒過股嗎?斬倉。留得青山在,指現金 -AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 AMYMINT 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:57:36

試過,不行,沒那水平。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:03:32

嗯,如果是我也會選擇留,就算這個負現金流。 -如山- 給 如山 發送悄悄話 如山 的博客首頁 如山 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 17:41:50

如大好?! 不想折騰了, 長期我還是看好! -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:07:07

把你的幾個帖湊一塊,我的理解是你已經把貸款做下來了。單從貸款來說,我覺得還不算壞。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 守月 的個人群組 (1104 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:18:58

前天拿到的錢, 今天給撒了出去 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (457 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:35:35

我總怕自己高估自己的風險承受力,但看到好deal很難忍住… -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:55:27

你沒問題, 你的現金流那麽好。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:59:40

這個怎麽叫雞肋呢,最多本壘打沒達成,隻搞了個安打,以後低利率再重貸唄 -攀攀媽的房產經- 給 攀攀媽的房產經 發送悄悄話 攀攀媽的房產經 的博客首頁 攀攀媽的房產經 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:25:49

房子不僅是負現金流, 還是負利潤,這.... -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:36:38

近水樓台先得月,向陽花木易為春,不太明白,德州近在咫尺,為啥異地作戰? -高雲堂Dallas- 給 高雲堂Dallas 發送悄悄話 高雲堂Dallas 的博客首頁 高雲堂Dallas 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:44:06

哈哈,有的州(UT,CO)的地產稅不到德州的1/4, -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (259 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:53:25

我把出租房離家距離分成三個區域:40% 在1-5英裏,30% 5-25英裏,30% 25-60英裏,最遠的是一個小時車程 -高雲堂Dallas- 給 高雲堂Dallas 發送悄悄話 高雲堂Dallas 的博客首頁 高雲堂Dallas 的個人群組 (230 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:02:09

自己能管這是優勢! -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:03:03

天時,地利,人和三項缺一不可,唯有天時自己不能控製,但在2021年夏季就不再買入了,以免買在高點。 -高雲堂Dallas- 給 高雲堂Dallas 發送悄悄話 高雲堂Dallas 的博客首頁 高雲堂Dallas 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:20:56

我還認為,投資房要講質量,每筆投資都是經典之作,現金流,增值幅度都好,也就是兵不在於多而在於精的道理。 -高雲堂Dallas- 給 高雲堂Dallas 發送悄悄話 高雲堂Dallas 的博客首頁 高雲堂Dallas 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:41:06

這個思路我得好好琢磨一下。謝謝 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 06:20:47

手機上點讚好像不顯示呀。手工上來點讚。 -DD2020- 給 DD2020 發送悄悄話 DD2020 的博客首頁 DD2020 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:47:37

multiplex貸款的確不靈活 這兩天申請出租房HELOC,銀行不給duplex HELOC -jujubug- 給 jujubug 發送悄悄話 jujubug 的個人群組 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 21:42:00

請問哪家銀行做出租房HELOC? -珍珠奶兔- 給 珍珠奶兔 發送悄悄話 珍珠奶兔 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 11:02:26

depend on where you live -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (214 bytes) () 10/01/2022 postreply 11:18:37

建寧大師, 4plex是做一個貸款還是4個貸款?可以展開說說貸款麽 -子非魚焉- 給 子非魚焉 發送悄悄話 子非魚焉 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:06:00

當然是一個貸款,4個貸款那就是4個townhouse 了 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (247 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:16:58

那你這四個是共享水表電表嗎?我不了解4flx, 不好意思多問幾句 -子非魚焉- 給 子非魚焉 發送悄悄話 子非魚焉 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 14:46:00

這個不一定, depend -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (249 bytes) () 10/01/2022 postreply 15:03:36

謝分享!也恭喜房子已增值60%以上。我覺得因為cash out錢造成的負現金流根本不是問題,反而應該考慮在現時將資金投入私募資金 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 DJGO_SF1996 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 12:02:00

中的風險。若此私募資金也是投房市方麵,risk很高。我朋友在08年投的私募基金是以破產終結的。 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 DJGO_SF1996 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 12:05:00

有道理,謝謝提醒。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 13:00:14

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