房貸值幾何

來源: 2022-09-18 19:59:48 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (5661 bytes)
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先說一個術語,Promissory Note,可以翻譯成本票或票據,是指借貸雙方共同遵守的借貸協議。

聯邦政府債券,也就是國債,就屬於Promissory Note,當然美國國債的叫法名堂有點多,像10年以上一般稱為bond ,2~10年的一般稱為Note,2年以下的稱為T-Bill,這些都屬於聯邦債券。一般發行了後,聯邦債券的市場價格就像股票一樣,是隨市場變動的

比如說,年初利率還低的時候,你買了100元的10年期聯邦債券(10-year note),當時債券的coupon rate(麵值回報率)是2%,也就是說1年會有2元的回報;而現在由於利率的提高,目前最新發行的10年期聯邦債券的coupon rate到了4%,也就是說,麵值是50元的債券,每年就可以有2元的回報。那麽原來coupon rate是2%麵值是100元的債券,目前的價格就應該遠低於100元。因為現在100元每年的實際回報是4元,那麽每年回報隻有2元的同類東西,它的市場價格就肯定不值100元。當然具體市場價格是多少,取決於很多因素,比如債券還有多長時間到期,以及未來的通脹(利率)預期等。總之,隻要記住一點,如果當前債券的利率高了,以前利率低的債券就不值錢了,當然這是對於債券的持有者,也就是說lender一方來說的。

房貸也是Promissory Note的一種,不過房貸包括固定利率和浮動利率的兩種。其中的固定利率貸款,其市場價格屬性跟聯邦政府債券相似,也就是說,當前的利率高了,對持有者lender來說,以前低利率的貸款就不值錢了,而相反對borrower來說,就更值錢了。盡管大多情況下貸款需要每月還本金,而聯邦政府債券不需要每月還,這個不影響這種屬性。

比如說,你去年趁利率低的時候,做了一個30年固定利率貸款,利率是3%, 目前的貸款餘額是20萬。而目前,30年固定利率貸款的利率已到了6%,基於跟前麵聯邦債券同樣的原因,如果這個貸款的持有者(lender 方,非 borrower方)把這個貸款拿到自由市場上去賣,她是絕對賣不到20萬的(盡管借方還欠她20萬),估計能賣到16萬就不錯了。

有些朋友會問,貸款可以自由買賣嗎?在美國,貸款就像股票、債券等其它證券和商品一樣,是可以隨意買賣的,無論是銀行、公司、還是個人。基本可以說,貸款就是一種商品,或者更確切地說,貸款是可以自由買賣有商業價值的合約。現在有不少人在做貸款票據的買賣投資。如果在當前6%利率的時候,你用手中的現金,還掉一個利率隻有3%的貸款,就如同你用20萬現金,買了一個市場價值隻有16萬的東西。這個可不僅僅是個假想,而是市場價格能真正反應出來的真實存在。

這篇文章寫著寫著就不知跑到哪裏去了,或者說忘記想表達的主題了。既然找不到主題,就接著瞎評論幾句。

首先,貸款就像其它商品一樣,它是有市場價值的,有時值錢,有時不值錢,不要在它最值錢的時候, 稀裏糊塗地廉價把它賣了(6%利率的時候,還掉3%的貸款)。

其次,不要討厭貸款。其實,擁有貸款就像投資組合中擁有股票和債券一樣,貸款有的時候能增值(當前利率高的時候),有的時候會減值(當前利率低的時候)。但貸款的好處是,當減值的時候,可以通過重新貸款來降低利率,從而恢複它的市場值。

再者,由於房貸大多情況下是和房子成對出現的,房子有價值,貸款也有價值,我們買房的時候,買的實際上是貸款和房子的共同價值,不要隻盯著房子的價格。我在以前的一篇文章:

   空手能不能套隻兔子

曾經提到過,地產大亨Sam Zell的第一大桶金,就是利用了一次巨大的利率套利機會,當時他買的物業的價格遠高於市場價格,比如價格800萬的大樓他會以1000萬接手,但要求做為賣家的銀行必須以低於市場利率約3個百分點的利率讓他接手貸款,結果他大賺了一筆。這也就是通常行家們所說的: You Name the Price, I Set the Terms

最近剛做了一個建築貸款的重貸,利率比一年前高了有3個百分點,一米的貸款一年的利息就多了3萬,相當於剛開始時6個白菜房的利潤,或者說相當於6個白菜房就沒了,深刻地體會到:高利率真是房產的殺豬刀啊!

寫完了,還是沒搞明白想講什麽,嗬嗬!

建寧 2022/09/18

所有跟帖: 

現在還去貸款買房?勇氣可嘉。我都想賣了,周遊世界去了。 -minin-地主婆80- 給 minin-地主婆80 發送悄悄話 minin-地主婆80 的個人群組 (0 bytes) () 09/18/2022 postreply 20:06:29

看明白了,就是在高利率時代不要急著還低利率的貸款。 -花飛絮- 給 花飛絮 發送悄悄話 花飛絮 的個人群組 (0 bytes) () 09/18/2022 postreply 20:46:26

好懂。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 守月 的個人群組 (419 bytes) () 09/18/2022 postreply 21:36:01

感覺建寧是買了一個比市場價低20%房產,盡管利率高了3%,但因有折扣,所以仍是好deal,恭喜啊! -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 DJGO_SF1996 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 00:39:00

謝謝建寧兄,我手裏三個land contract感覺縮水了 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 04:47:37

抱歉,沒說明白 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (274 bytes) () 09/19/2022 postreply 06:33:17

建寧兄的理論和老朽兄的理論都是從實踐中總結出來的理論,當然很感冒,而且很有用! -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 07:30:53

哈哈,玻璃心。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 守月 的個人群組 (667 bytes) () 09/19/2022 postreply 10:01:37

言之有理,言之有理! -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (191 bytes) () 09/19/2022 postreply 12:41:09

謝謝!已經說得很清楚了。這個話題,不容易講明白。 -DelightFish- 給 DelightFish 發送悄悄話 DelightFish 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 06:59:35

這是個好話題,謝建寧 -if_sky_cry- 給 if_sky_cry 發送悄悄話 if_sky_cry 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 08:35:05

建寧是教授嗎?帖子總是深入淺出 -南沙翁- 給 南沙翁 發送悄悄話 南沙翁 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 17:35:37

特別是“買的實際上是貸款和房子的共同價值”這點很受益,多謝 -南沙翁- 給 南沙翁 發送悄悄話 南沙翁 的個人群組 (0 bytes) () 09/19/2022 postreply 17:37:25

好文章! -老遠- 給 老遠 發送悄悄話 老遠 的個人群組 (0 bytes) () 09/20/2022 postreply 19:20:00

房貸 -ZeroSumGame- 給 ZeroSumGame 發送悄悄話 ZeroSumGame 的個人群組 (0 bytes) () 09/21/2022 postreply 15:52:49

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