遠程投資房產的具體操作

來源: 2022-09-08 19:35:12 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (8180 bytes)
本文內容已被 [ jenning ] 在 2022-09-10 10:17:09 編輯過。如有問題,請報告版主或論壇管理刪除.

到現在為止,我寫的文章大多是忽悠,或者說大多是策略和思維方式問題,我很少提及具體操作,主要是在具體操作上我還真是啥也不懂,所以也寫不出什麽東西來。

這一篇,就嚐試著談一點具體操作上的事,如果尚算得上是具體操作的話。

我以前寫過,到目前為止,我的投資分三個階段:

第一階段,是跟風朋友到加州中穀,用的都是朋友用的經紀和物業管理,咱完全是跟屁蟲。當時買的是短賣房,狀態都不錯,第一個隻花了四五百打掃了一下就馬上可以住人了。第二個隻有臥室地毯太髒,花了2500換成laminated地板,就可以馬上住人,這些都是物業管理具體負責的。

第三階段,也是我房產的大多數,都是新建房,由建商旗下的物業管理公司管理,這個沒什麽可說的。

我主要說說第二階段(2013~2014年)到佛州投資房子的事。

我在佛州買的房子,都是銀行收回房,並且都破壞嚴重,需要大量維修。我在佛州最後買的一個房子,本來是3室2衛, 1200平方尺, 原房主從2006年開始擴建,擴成2080平方尺, 擴出來一個很大的房間,加一個衛生間,外加一個很大的有屋頂的patio,結果還沒完工就被銀行收回來了,我買的時候是2014年, 相當於空了七八年。這個房子我以8萬多買下來,自己又投入了約3萬維修費用。

我是如何具體操作的呢?

我先是在zillow上找了一個評分不錯的地產經紀Kim,是位五十來歲的白人女士,因為當時當地的地產市場形勢非常嚴峻,我心裏沒底,所以我和太太還特地到當地考察了5天(也是我唯一考察過的一個地方)。當然了,按照我的一貫做派,我就讓Kim給我推薦物業管理,她就給我推薦了和她同一個經紀公司的Eric。Eric除了是物業管理外,還有個小維修隊,給別人裝修房子。這樣事情就好辦了,我在買每一個房子報價之前,都會讓Eric先去看看房子,做一個維修報價,有了維修報價,我買房報價心裏就有底了。也就是說,我在買房報價之前,我就已經基本知道房子維修好後的全部費用了。

做為遠程投資者,在維修和管理等方麵肯定都處於劣勢,這個可以通過策略性地減少維修,包括買狀態好,或者新的房子等來減少這種劣勢。

而如果想翻新舊房子的話,就必須在當地建立起個可靠的團隊,這個團隊,就是在BiggerPockets上被整天念叨的遠程投資的Core 4”(四大核心成員),這四大核心成員包括:

  • Realtor(地產經紀)
  • Property Manager(物業管理)
  • Contractor(維修工)
  • Lender(貸款銀行)

先說貸款,如果你的常規貸款個數還沒用完的話,這個就不是問題了。次貸危機剛過時,如果超過了常規貸款容許的個數,貸款還有點麻煩,現在就不是問題了,很多小銀行都可以提供貸款,甚至不需要個人收入的 DSCR 貸款都多的是,這個好的地產經紀就可以推薦。

維修工當然很重要了,但對於人生地不熟的遠程投資者來說,如果想找到價格最好,做工質量又好的維修工,這就太難了,或者說是期望值太高了。我覺得合理的期望值應該是價格一般,做工一般就可以了。達到這個要求的,地產經紀或物業管理都可以推薦。

我覺得,這四大核心中最重要的應該是地產經紀和物業管理,這兩者中必須至少有一人要有廣泛的人脈,能搞定維修工等。

在初期,地產經紀是最重要的。找個專業的地產經紀到底難不難呢?也難也不難,單從數量上來講,絕大多數地產經紀都是服務自住房主的,大多數連點投資的基本概念都沒有,這樣的當然不能要。但也的確有不少熟知投資理念,甚至自己本身就是地產投資者的地產經紀,也就是通常所說的investor friendly地產經紀(找的時候可以google “investor friendly realtor”),這些地產經紀往往有廣泛的人脈,同貸款經紀、物業管理以及維修工等都有長期的互惠合作關係,我們要找的就是這樣的。

我總共賣過兩個出租房,這兩個房子自始至終我從沒見過。賣的時候,我並沒選物業管理公司的地產經紀,而是用了我的買房經紀。我這樣選擇主要有兩個原因,一是這兩個買房經紀我都挺滿意,買房的時候都能考慮我的利益;還有一個就是從公平上考慮,因為物業管理都是她們推薦的,如果賣房的時候撇開她們好像對她們不公平。但讓她們賣房前,我都有個前提條件,就是她們必須負責找維修工修好房子,否則我不會考慮,因為房客住了很長時間了,賣前肯定需要維修,結果她們都很爽快地答應了。其實像我這樣的客戶她們見多了,這是她們的日常事務,對她們來說根本不是事。後來,維修找人都是她們負責的,我隻負責付錢。

有些朋友會問,買房需要人去看房嗎?不得不說,這個問題問得有點傻帽兒,當然需要有人去看了,要不誰知道裏麵有沒有被燒過,種沒種過大麻,有沒有變成垃圾場。其實更重要的問題應該是:去看房子的這個人應該是誰?那到底去看房的這個人應該是誰呢?當然是能準確估計出維修費用的那個人。如果你能準確地估計出維修費用,那去看房的可以是你,但如果你根本沒有這個能力,那你去不是假模樣去看熱鬧嗎?!如果真是這樣的話,你不去看也罷!這也是為什麽我自己並不熱衷看房的原因。其實每次買破房的時候,地產經紀們總是花不少時間,給我拍了好多照片和視頻,但傳給我以後,我至多瞥一眼,因為我對這些視頻和照片根本不感興趣,我感興趣的是量化後的數據,也就是說我需要有人告訴我具體的維修費用,而不是照片。

上麵所說的這四大核心成員,如果要一個人生地不熟的外地人吭哧吭哧一個一個找的話,的確是個不小的挑戰。但在實際操作中,你隻需要找出人脈強大的人中的一個就行了。

另外,BiggerPockets播客現任主持人David M Greene寫過兩本不錯的書,有興趣的人可以看看:
1) Long-Distance Real Estate Investing: How to Buy, Rehab, and Manage Out-of-State Rental Properties
2) Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy Made Simple

建寧 2022/09/08

所有跟帖: 

-NPshowway- 給 NPshowway 發送悄悄話 NPshowway 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:15:57

建寧兄是注重大局的人。有遠見, 時間和地點猜對了,其它就關係不大了。新房子打理最省事了,幾乎沒事,PM收費可是黑心。 -dogmom2019- 給 dogmom2019 發送悄悄話 dogmom2019 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:16:27

踩對了,不是猜 -dogmom2019- 給 dogmom2019 發送悄悄話 dogmom2019 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:45:28

主要是運氣不錯, 哈哈! -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 10:39:25

過去兩年好些熱門地區新房比二手房還便宜,增值也更好,投資新房是NO BRAINER -紅葉之- 給 紅葉之 發送悄悄話 紅葉之 的博客首頁 紅葉之 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:37:28

為啥熱門地區新房比二手房還便宜? -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 red_flower 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:50:29

新房子地皮便宜唄。老房子學區好啊。 -檸檬椰子汁- 給 檸檬椰子汁 發送悄悄話 檸檬椰子汁 的博客首頁 檸檬椰子汁 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 21:08:56

二手房是指在新房附近的二手房。房價倒掛很大因素是 -紅葉之- 給 紅葉之 發送悄悄話 紅葉之 的博客首頁 紅葉之 的個人群組 (113 bytes) () 09/08/2022 postreply 21:14:48

又學習了,謝謝 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 red_flower 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 20:49:39

新房的確省心太多,維修費也少。不過我倒是不怕舊房。離家近,自己又會修。 -QinHwang- 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 QinHwang 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 22:39:36

你全自己修嗎?那些要力氣的活呢,比如換water heater? -windyLL- 給 windyLL 發送悄悄話 windyLL 的個人群組 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 23:04:50

能。 幹活要用巧勁, 借用杠杆原理。 -QinHwang- 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 QinHwang 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 07:40:46

隻要water heater不在attic上麵換起來不難的。不久前剛換了一個。 -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 09:22:34

這篇實操性強,讚建寧又一篇力作 -攀攀媽的房產經- 給 攀攀媽的房產經 發送悄悄話 攀攀媽的房產經 的博客首頁 攀攀媽的房產經 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 04:00:20

讚! -lvalandlord1- 給 lvalandlord1 發送悄悄話 lvalandlord1 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 06:30:03

直接打電話給list agent,通常都會有自己的裝修團隊的,list agent也會跟你討論大概多少裝修費用。當然 -Progressive- 給 Progressive 發送悄悄話 Progressive 的個人群組 (97 bytes) () 09/09/2022 postreply 07:44:14

是的, 讚成! -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 10:39:56

學到了,一直不敢遠程投資,就是怕找不到可靠的管理公司和修理工人。謝謝建寧分享。 -花飛絮- 給 花飛絮 發送悄悄話 花飛絮 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 08:08:51

好文謝分享! -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 IEbird 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 08:40:33

太強了! 我自己遠程管理一個,有 PM的情況下,還被HOA弄得焦頭爛額。PM請的修理工報價比市場高出一倍 -wid5811- 給 wid5811 發送悄悄話 wid5811 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 10:14:00

HOA跟PM是兩檔子事,這兩基本獨立,PM對HOA的很多規則也是無能為力。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 10:42:39

可以分享一下在中加投資的經驗體會和感想嗎?謝謝 -- 給 瓷 發送悄悄話 瓷 的博客首頁 瓷 的個人群組 (0 bytes) () 09/09/2022 postreply 11:44:13

主要買的時機比較好,正買在低穀 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (93 bytes) () 09/09/2022 postreply 14:03:04

歸根到底,還是錢多好辦事,錢多好多事都不是事兒了 -SimpleLove- 給 SimpleLove 發送悄悄話 SimpleLove 的個人群組 (0 bytes) () 09/10/2022 postreply 08:13:20

哈哈,這個與錢多錢少沒關係,與思維方式和理念有關。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 09/10/2022 postreply 14:36:23

"你隻需要找出人脈強大的人中的一個就行了。" 這個是關鍵。一個有了,4個都有了(最好)。 謝謝分享! -天涯追夢- 給 天涯追夢 發送悄悄話 天涯追夢 的博客首頁 天涯追夢 的個人群組 (0 bytes) () 09/10/2022 postreply 17:51:47

加跟帖:

  • 筆名:      密碼: 保持登錄狀態一個月,直到我退出登錄。
  • 標題:
  • 內容(可選項): [所見即所得|預覽模式] [HTML源代碼] [如何上傳圖片] [怎樣發視頻] [如何貼音樂]
回到頂部