我是個甩手地主，投資房全部由物業管理公司管理，包括我們本地的房產。
我現在用四個管理公司，並且從來沒換過。總起來說各個管理公司各有各的問題，但他們的問題都在我能忍受的範圍，可能我過於寬容也是其中重要原因。
這裏說說這四個管理公司：
一. 加州的這個管理公司是朋友推薦的，當時跟風朋友投資加州中穀的房產，從經紀人到物業管理全部跟風朋友，實際上這個朋友也剛用這個管理公司不久，朋友也不可能在那麽短的時間內就判斷出好壞。這個管理公司是個皮包公司， 太太是broker，丈夫Tim就做物業管理。Tim這人我沒見過（實際上我沒見過任何物業管理公司的人），通過幾次電話，有事主要通過email聯係。感覺Tim這個人，人倒是個好人，並且也比較誠實，同時他找人修東西的費用很低，他最大問題就是他的惰性，用朋友的話說就是不sharp，因為他不大愛修東西，房子也租不上價去。有一次換房客的時候，空置了幾個周他竟然沒放到各個地產網站上去，我發現後就問他原因，他說是用軟件，會自動貼到各個地產網站上去，不知為什麽沒貼上去。這話我當然不信了，我本不是個願意督促別人的人，現在知道，Tim屬於那種不按著不拉屎的人，是需要別人督促的，尤其是換房客的時候。因為那邊沒幾個房子，同時每個房客呆的時間也比較長，一呆就是好多年，所以他盡管有問題也沒換他。
二. 佛州的物業管理Eric是買房經紀人推薦的，他和經紀人是同一個經紀公司的，也是一個人的皮包公司。Eric既做物業管理，同時也有自己的維修隊，替別人翻新維修房子。客觀地說，Eric是幫過我大忙的，當年我進軍佛州的時候，買的都是銀行收回房，但這些房子都破壞嚴重，需要大量的維修，8萬的房子需要2~3萬的維修費用。本來我就是遠程，況且我對維修管理這一套不感興趣，所以我是全權委托Eric來翻修的。由於我自己事先不可能知道房子的維修費用，所以在買每一個房子報價之前，我都會先讓Eric去看看房子，並做一下維修報價，有了維修報價，買房報價時我心裏就有底了。這是一種我非常喜歡的合作模式，並且一直合作的很好。做為退役的海軍陸戰隊員，Eric一直非常勤奮，不像Tim一樣，從來不需要別人督促，並且，租房也能租到市場價。但Eric有兩個問題，一是維修費用比較多，尤其每次換房客的時候，都會有不少的維修費用，當然他可能把房子維修得不錯；二是換房客的時候，他不是很願意扣房客的費用，盡管有些損壞是房客造成的。我一直對佛州房產的現金流極不滿意，當然除了高地稅，高保險費用，維修費用太多也是一個重要原因。不過，客觀地講，有些維修也不是他的原因，比如，每個房的空調基本給換了個遍，也是個非常重要的原因。以後在維修費用方麵，我得多參予和控製一下。
三. 西部山地州的物業管理公司是建商旗下（或者說有關聯的）的，估計管理著上千個單元，相對來說是個大的管理公司，也是我最滿意的一個，慶幸的是，那也是我的主力部隊所在地。大的管理公司的好處是他們有一套完整的係統和規章，比如定期檢查一下房子，在換房客扣留房客損壞方麵毫不手軟等，完全按照規則來辦事。當然，我不得不承認，我對他們比較滿意的原因可能也跟當地相對來說比較好的租房市場有關，不像我們本地，有時房子好長時間都租不出去。
四. 家門口的物業管理公司是本地很大的一個物業管理公司，說來有趣， 房子是在上麵提到的第三個物業管理公司進軍我們本地水土不服退出後轉到它們手中的，在他們交接過程中發生了一件令我極其不滿意的事，當時有一個房子換房客中間需要維修，竟然拖了兩個多月沒完成，搞得我大怒，跟他們公司的大頭交涉過幾次，超出了我的忍耐極限，並準備更換管理公司，但這時終於修好租出去了，我也沒有更換。況且， 在交接過程中發生的問題也不全是這個新物業管理公司的錯，他們當時接收了一大批單元，可能也需要時間和資源來消化處理，再說咱也不是那麽不通情達理，得給人家糾錯的機會，他們接手後兩年來一直不錯。
關於物業管理費用，不同市場有些差別，一般SFR管理費是8~10%，多單元的可以到5%，另外有些市場還會收取多達一個月房租的房客安置費。我們德州大的物業管理公司一般都收取一個月的租金做為傭金，因為德州大的物業管理公司都會接受由由第三方經紀找的房客，這一個月的租金就是第三方經紀的傭金。我德州的物業管理公司的收費標準是這樣的，若顧客是第三方經紀找的，收取一月傭金，若是物業管理公司自己找的，收取半月。佛州的物業管理一開始要的條件是第一個月的50%, 每月10%，續約25%。我一看這條款就不合理，最終協商的結果是：第一個月40%，每月10%，續約75元， 基本是當地的市場價。
有些朋友也許會問，關於物業管理這一塊，你有什麽經驗可談。我不得不說， 我還真沒有什麽經驗可談的，要說經驗，也是與物業管理沒有直接關係的經驗，這就是投資的策略問題。如果你主打現金流，物業管理費用將是很大一部分費用，而如果你注重增值潛力，物業管理費用所占比率就會大幅下降。 以我自己過去十年投資房產的結果來看，房產增值跟租金利潤的比例是12:1；而租金利潤跟物業管理費用的比率是2:1。也就是說，如果沒有管理費，我會賺3元的租金，但有管理費，我隻能賺2元租金，也就是說物業管理費占租金利潤的1/3， 這是個相當驚人的數字。但如果加上增值，管理費占總回報的4%都不到。而相反，如果你投資零增值的物業，即便你能得到跟我一樣的總回報，物業費所占總回報的比率應該在15~30%之間。其實這個理論，我已經在我以前寫的一篇文章中有過詳細的論述：
那篇文章，應該是我自己投資理念的精華，或者說，你讀完那篇文章，我所有的招數你就都應該學會了。如果你隻想讀我寫的一篇文章，就應該是那篇。
不過，那篇文章的題目現在想想不太合適，確切的題目應該叫“用物業管理公司投資房產增值和現金流的考量”，因為隻要用物業管理公司，遠不遠程就無所謂了，就像我，家門口的房產也是物業管理公司管理的，跟遠程的一丁點差別都沒有。
當然，我理解，是否用物業管理公司，不同的人有不同的考量。對我來說， 因為用物業管理公司，隻要我不再買房和貸款，我就真的可以說是躺平了， 每年所做的也不過是交交房產稅和保險，每年的報稅還是我喜歡做的，因為可以多學些稅法知識。
總之，因為啟用物業管理公司，房產已不再是我的煩惱。
建寧 2022/08/29
