算一算房產的投資回報

多年來一直在投壇裏默默地學習觀摩，從眾多成功地主和房產大師的帖子裏吸收營養，同時也在北國雪域蒙村辛勤地耕耘自己的一畝三分地，買賣經營房產生意。今天在投壇開帖，說一說自己在房市的經驗教訓和心得體會，向各位網友、投壇大咖們請教。

先曬一曬我2020年12月新買的一處房產的投資回報。直接上表格：

表格是我自己劃拉出來的，可能不專業，請大家幫我完善。

Welcome tax 就是交易稅，蒙村村民戲稱之為“歡迎稅”，是一種詼諧吧。

銀行的cashback, 公證師在過戶時直接計入了downpayment, 本來downpayment 為$75000 .

魁省的民法不同於加拿大其他省份，過戶由公證師完成，沒有律師什麽事。

利息1.79% 不是最優惠的，我另一個房子同時refinance， 拿到的是1.49%。

第二個表內的支出都是2021年的，維護費和廣告費沒有實際發生，房子在12月底已經租出去了。

有沒有現金流，很大程度上取決於首付是多少。我最喜歡的是20%首付，不需要強製購買貸款保險，我稱之為房市的黃金杠杆率。這個房子首付稍微多了一點。

沒有現金流的房子我不會考慮，但有些大師宣揚的租售比1%法則，在蒙村根本行不通，在一些特別偏遠的鄉村有可能實現，但很難找到租客。

第三個表內，5年現金流總和，是在假定費用和租金都不變的情況下計算出的。

按房價3% 的年增長率，扣除交易費用，投入的總額5年內就可以翻一番。這應該是房產投資一個最起碼的目標。

房屋買賣的交易成本很高，如果加上所得稅，是一個更大的數目。我比較主張buy and hold, 作長線投資，可以持有10年以上吧。不算上5%的交易費用，5年的投資回報將達到136%，非常滿足！不是萬不得已，不賣房，頻繁交易，受益的不是投資者，而是政府、房產中介、貸款經紀等。

持有的時間越長，年回報率越高，因為mortgage 裏還的本金部分越來越多 （見下表）。

 

 

所有跟帖： 

• 重點是房價年均增長3% 這個假設。很多地方遠高於3%，也有地方房價在跌。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 01/22/2021 postreply 21:51:00

• 3% 是比較保守的，俺村裏除了上世紀鬧魁獨時房市崩潰和08年金融危機停滯了一段時間外，房價的年增長都在3%以上。 -蒙村村夫- ♂ (87 bytes) () 01/22/2021 postreply 22:33:42

• 漲起來不止3%，還也跌起來的時候呢 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 03:02:27

• 有文化的人很可怕，高智商也加入到淘糞隊伍，沒有我們的活路了。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/22/2021 postreply 23:49:53

• 老朽兄大駕光臨，村夫倍感榮幸。多年來一直跟讀老朽兄的帖子，從房產到郵輪，每個帖子都幽默風趣，妙語連珠，幹貨滿滿，村夫獲益匪淺，才 -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:02:38

• 投資回報率要算compound return -rockyer- ♂ (352 bytes) () 01/23/2021 postreply 00:04:09

• 謝謝提示。你這太專業了，已經超過了我的能力和認知範圍。 -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:05:06

• 房地產有現金流。10年內收回本金再投資，空手套白狼！ -樂山123- ♂ (0 bytes) () 02/12/2021 postreply 15:18:49

• 太樂觀。$1800維護費不夠，還得考慮換屋頂換空調平攤到每年的費用 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 02:59:59

• It depends. 我一般按房價的0.5% 計算每年的維修費用， 狀況太差的是得多預留一些。 -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:08:02

• 需要考慮空置費，每年1個月。如果用管理公司還要管理費 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 03:12:12

• 這個估算是按照最好的年頭，最理想的狀況，的確能達到 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 05:43:57

• 差的年頭，有大筆修理費用，或者有爛房客，不但收不到錢，還要付大筆律師費，維修清潔費 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 05:47:14

• 如果專職作這個，用心選房，認真挑租客，及時精心維護，好多風險是可以避免的。 -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:12:15

• 簡單的事情搞複雜，投資房地產是很直觀簡單的事 -Parkbrooke- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 04:46:34

• 太計較了， 辛苦，心苦。 -orlandomagic- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 09:28:04

• 帳算清楚，心裏亮堂，幹活有勁。 -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:13:51

• 恭喜樓主去年年底在村裏能35萬買到獨立屋， 而且還能立馬租出去， 真是能人， 帳還算得如此仔細， 學習了。 1.49% -海邊的娃媽- ♀ (121 bytes) () 01/23/2021 postreply 10:28:18

• 在蒙村郊區買的。謝謝鼓勵！ -蒙村村夫- ♂ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:16:04

• 我也是剛進了一套郊區屋，正在琢磨在哪打出租廣告會更有效些？ -海邊的娃媽- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 11:31:49

• 按計劃5年的複利回報15.5%不錯。聽說加拿大遠郊可負擔獨立房很熱希望超過預期。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 13:45:34

• 這個得多郊阿。撿漏電。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 18:08:00

• 這個得多郊阿。撿漏電。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 18:08:00

• 這個得多郊阿。撿漏電。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 01/23/2021 postreply 18:08:00

• 很好的表格。投入的資金每5年翻一番是挺好的。有時候有好的deals 三年四年也能翻一番。需要用杠杆。我也是長期持有，否則太累，t -David_S_Meng- ♂ (930 bytes) () 01/25/2021 postreply 07:20:37