喜歡投TH的地主們，我這裏總結了N條“不宜”金律

來源: 可口可言於 2020-12-25 20:52:01 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (10761 bytes)

回答: 【晚約】2020總結：毛豆成熟，自我複製抄作業由可口可言於 2020-12-25 19:15:47

今天下午和物理博士聊了聊，我給你們畫的參考線又提高了N個檔次。雖然我上學時最慘的是物理成績了。

當然，我和博士聊了聊他的投房故事，其中他提到買老TH的曲折，我表示讚同。在此做一個歸類總結：

1）長投不宜進入房齡30年以上的TH, 因為這類房的HOA費總是奔波於修房之間，資金gap較大。

2）長投不宜進入小社區，比如少於50 units 。這類小社區又加上老舊，HOA 後備金儲備pool又太小，又加劇了第一條的gap。

3）老+小的TH社區在一個城市中容易被邊緣化，既得不到投資客追捧，又難得到自住客的歡心，左右兩頭不靠邊。

4）長投也是投未來，無論租售都希望每年有足夠的交易量來對敲產生comparable history, 體量小的社區，交易太少，很難產生價格上的有效抬升。

5）地主不宜進入高地稅和高HOA fee的社區。這兩個雙高設計直接把你的operation cost每月提升10%以上。也確實有效把地主擋在門外。這類社區的設計就是為自住客設計，當然規模一般也不大。這類社區適合做高端seniors ，不用設計租控。

6）不宜進入PM管理不善的小區，你開車將整個小區轉一圈，如果住戶亂堆雜物，亂停車，綠化草木也欠打理，小區沒有幹淨整潔之感，說明PM不力，如果長年如此，恐怕積重難返。

7）我談的這些，可能大多數投TH的地主不會在意。因為如果你隻追房價DEAL與現金流，我提到的這些要素，你們根本不會去想到。我們之所以think in and out of box 是因為有布局的需要，要有多種有利因素的篩選。當然，如果你做SFH，或者你做白菜與藍領房就更不用上這些指標了。

8）有一些地主（甚至有lender)會認為我們紮堆投一兩個小區，是不是有租控風險。我隻能說：如果你了解什麽是租控，一個小匹要投票通過租控的流程如何，百分比如何，現有的投資房比例多少。當然，唯一的問題是當一個小區出租房超50%，保險會有問題，FHA貸款可能做不了。所以最大可能的租控紅線是50%，然後不再批準新的出租房，原來的就繼續。

9）其實在白玉房TH小區不太容易超50%紅線，畢竟如果有那麽多交易對敲，價格肯定水漲船高，我們坐等抬轎的無所謂，那些要上山的轎夫在高價麵前是會三思的，剩下隻有自住客會進場。因此這是一個衝刺陡坡的過程。