NNN經紀對樓主的響應：

來源: Blueshirt 於 2020-03-17 15:25:51 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (2978 bytes)

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回答: NNN地產初探由貝城於 2020-03-17 14:10:41

非常高興，這兩個月的宣傳完全沒有白做。

1. 樓主提到的HOME DEPOT和WHOLE FOODS，適合機構投資者和超高淨值個人。普通的高淨值投資者，可以選擇投資金額小一些的DOLLAR GENERAL, 快餐店，小型超市等。投資金額（不包括貸款）在50萬到300萬左右。

2. 商業零售型地產，從2000年開始就經曆了很大的變化。一開始是WALMART/COSTCO這些倉儲式半倉儲式的大百貨商店通過大規模境外采購降低成本來打擊各類大中小零售商。後來是網購加入，繼續碾壓各類零售商。競爭的結果讓SEARS, JC PENNY, MACY'S 這些大型的傳統百貨商店紛紛關門。而這些店往往是REGIONAL MALLS (超大型的MALL, 不是一般的SHOPING CENTERS)的主力店。主力店一旦倒閉，整個MALL的現金流就接不上，MALL就會關閉。這是零售業的重災區。除了MALL之外，小一些的獨立藥店（非藥品部分）、服裝店、電子電器、書店等這些容易被網購取代的也在收縮。

3. NNN的CAP RATE通常在3.5%到8%之間。但CAP RATE是首年的回報。後麵還有租金上漲，回報會高於CAP RATE。另外，樓主提到的HOME DEPOT， CAP RATE僅僅為4%，而剩餘租約僅為8年，這是很低的CAP RATE。通常有兩個可能：1. 在非常DESIREABLE的大市場，例如南加。2. 現有的租金非常低，遠遠低於市場。另一方麵租戶的銷售額很高。租戶續約的可能性非常非常高。或者轉租，因為現有租金遠低於市場，地段很優越，可以很容易。我看到的大部分HOME DEPOT， CAP RATE都在5%以上。例如下麵這個在芝加哥的，CAP RATE 為6.75%，租約還有8年。賣1780萬。

https://www.crexi.com/properties/290586/illinois-the-home-depot

4. 貸款的LTV通常無法到達85%，以70%為多見。CMBS和INSURANCE COMPANY可以不要PERSONAL GURANTEE。

5. 假設5.5%的CAP RATE，加上租金增長和升值部分，5年的IRR大約10%不到一些。

6. NNN是NET OF INSURANCE, NET OF TAX, NET OF MAINTENANCE的意思，所以CAP RATE就是純收入，不需要支付這些費用，也不需要管理。

7. 利率下降，會是一個很好的升值原因。假設利息從現在的4%降到3%，NNN一定漲很多。這就和債券因為利率下降而升值的原理一樣。

8. 除了DIVERSIFICATION之外，對於很明白的地主，可以通過仔細嚴格的評估挑選，和設立轉租期的現金RESERVE來規避風險。實際上，對於非常資深的地主，他們對於風險的控製很強，完全可以集中在某一類型的NNN，深入了解。知道哪一些可以續租轉租，投資一些租約快到期的NNN，獲得超高的回報。