的來龍去脈。
美國的高淨值人士，醫生律師企業家。他們也喜歡地產。但他們沒有時間買公寓管理，或者不喜歡。他們喜歡PRIME LOCATION的好商業項目。他們怎麽辦？他們可以通過“入股”當地的地產公司開發或者收購好項目的方式來獲得回報。
之所以在“入股”兩個字上麵用引號，是因為並不是SHAREHOLDER。而大部分是LLC的MEMBER，或者是LP的LIMITED PARTNER, 或者是TIC。
美國的證券法對這樣的投資方式很敏感。因為上個世紀美國也出現了中國現在的問題。圈錢的挪用資金跑路。所以後來就出台了越來越嚴密的證券法。要求ISSUE這樣的證券的人（對的，LLC，LP, TIC這些都是PRIVATE PLACMENT的證券）去證監會登記注冊。注冊的過程很痛苦。
後來地產商說，有錢的醫生投個幾十萬，是毛毛雨。沒有必要這麽大同幹戈。後來就出台了一些列豁免。其中一個就是506（b)的豁免。也就是，如果投資者是"ACCREDITED INVESTORS"，有錢的高淨值，這樣的集資就不要注冊，隻需要在證監會搞個備案。所以絕大多數的這樣的通過個人“參股”的地產投資都是找的有錢人。沒錢的，對不起，沒法投。
但是在歐巴馬的時候，覺得優質房地產不能讓富人占了。這樣讓富人越來越富，窮人永遠沒有機會。所以，他搞了一個CROWDFUNDING。也就是506（c)。 不再限製投資人的財富/收入。做CROWDFUNDING PORTAL（賣別人的）的人，應該有一個BROKER DEALER的執照。這樣才會符合規定。 由於CROWDFUNING 還是新鮮事物，再加上錢越少的人虧了錢鬧得越凶，實際上很多地產商還是用傳統的506B.
不要小看這個506B。它籌集的資金的錢沒每年是用TRILLION來算的。
