2022年加息之後，股市和房市都跌了，但是股市的熊市持續時間不長，在 2023年ChatGPT 橫空出世之後扭轉了局麵，帶著股市又進入了牛市，屢創新高；而房市還沒有恢複到加息前的高點，目前的全美房價中位數離加息前的高點還差大約 7%。
我在想為什麽會出現這種股市和房市的走勢不一致的情況。我看了一下過去30多年全美房價中位值和標普500 的走勢圖，從圖中可以看出，在大部分時間段，股市和房市的走勢是基本一致的。這很好理解，股市是先行指標，房市是後行的，股市漲了，大家有錢了以後就去買房了，於是股市和房市同漲，喜大普奔。但是，在過去30多年中，也出現過股市和房市的走勢背離的情況，從圖中我觀察到有兩個階段出現背離 －－ 第一次是 2000年到2007年，這段時間標普幾乎沒漲，而房市是漲的；第二次是2022年至今，股市大漲，而房價沒漲。以下是股市和房市的曆史走勢圖。
先說一下2000年到2007年這段時間。股市在2000年互聯網泡沫崩盤之後一路下跌，因為泡沫吹得太大了，崩掉以後需要時間消化曾經無限膨脹的估值；而在這段時間，房市因受益於不斷降息和無比寬鬆的借貸條件而大幅上漲。我記得當時貸款經紀的生意火爆，隻要利息降一些就有很多人做重貸，貸款經紀給客戶做重貸做到手軟，收入驚人，我有兩個朋友就在考了貸款經紀執照之後辭去大公司的高薪工作，改行做了貸款經紀。但是，福禍相依，因為當時的貸款審批標準太過寬鬆，很多不夠資格的買家也能輕鬆拿到銀行貸款，最終導致了 2008年的房地產崩盤。
那麽這次 2022年至今為什麽又出現股市和房市走勢背離的情況呢？我認為最重要的原因是房價相對收入而言太貴了，房子的可負擔性太低了。在 2022年加息之前，全美房價到達頂點，但是當時的30年房貸利息不到 3%。在加息之後，現在的自住房30年房貸利息在 6.3% 左右。在加息之前，全美的房價中位數是 $44.3萬，如果首付25%, 按照 3% 的利息來計算，每月償還貸款 $1400左右；現在的房價中位數下降到 $41.8萬，但是因為利息上升了，首付25%的話，每月還貸 $1900 左右。對普通家庭來說，每月增加$500 不是小數目。現在的房價可負擔性是曆史最低，見下圖。高企的房價和利息讓想買自住房的人買不起，買投資房也沒有好的現金流。除了可負擔性之外，房市還麵臨其他的一些不利因素，例如房屋保險大漲，修理和維護費用大漲，房租不漲，招租時間拉長，部分地區因為無證移民被驅趕和 H1B簽證名額壓縮等因素造成對房屋的需求減少。
那麽，未來的房價會怎麽走呢？我是凡人，沒有水晶球，隻能分析一下影響房價的幾個因素。
１，利息：有利因素。上個月，美聯儲已經降了一碼利息。現在市場的預測是今年還會降息兩次。但是，美聯儲降的是短期的利息，而15年和30年的房貸利息是債券市場收益率決定的，美聯儲的降息不會直接影響長期的房貸利息。連續降息之後，短期的3年，5年ARM 利息有望下降。但是，如果關稅導致通脹的話，就會給降息增加很多的變數。
２，庫存：不利因素。根據 Census Bureau 的統計，現在的新屋庫存量 (包括已經完工的新屋以及在建的新屋)已經達到 2009年以來的最高水平，開發商為了去庫存，不斷推出刺激新屋銷售的措施，例如降價和提供優惠的貸款利息等等。因為開發商的降價措施，現在的新屋價格比二手房居然便宜$2萬，這是很罕見的情況。而且，隨著在建的新屋完工之後上市，預計這種情況還會持續，並有可能最終拉低二手房的價格。見以下的相關報道：
另外一個庫存方麵的不利因素是嬰兒潮一代人的老去。嬰兒潮一代人擁有了全美 40% 的房屋，而隨著這代人的衰老和離世，他們擁有的一部分房屋會被拿到市場上銷售，增加市場上的庫存。
３，就業和收入：中性偏向不利因素。目前的失業率是 4.3%, 雖然還是比較低，但是有小幅上升的趨勢。AI 已經在取代部分白領的工作，這個趨勢還會繼續。根據我的觀察，現在找工作很困難，特別是白領，一旦失業，找到收入相同的工作非常困難，而且，很多人很擔心失去工作，也不敢輕易跳槽。這隻是我對身邊白領的觀察，也許不具備代表性。
根據以上這些因素，我小聲說一句，我個人認為房價還需要一段時間消化才能重新上漲。這隻是我的一家之言，也許很快會被打臉，哈哈。
最後再囉嗦幾句。第一，風水輪流轉。各個行業都有高低起伏，在艱難的時候，忍一忍，總會過去的。第二，資產配置在投資中非常重要。我們華人一般都有股票和房產，股票和房產都有優缺點，我在這裏不討論哪個更好，隻想說過分偏重股票或房產也許都不是最理想的情況，股票的波動比地產大，但是地產的流動性低。投資是一輩子的事，不在乎一年兩年甚至三五年的得失。建立一個合理的資產配置可以取長補短，並能使你抓住不同資產類別在不同經濟大環境下的機會。
