世界上有三種謊言：謊言，該死的謊言，統計數字。
--迪斯雷利
我以前分享的文章裏提到，我的投資生涯是從2007年買股票基金開始的，我從來沒有想過投資出租屋或者商業地產。等到我2021年換房子的時候，在搬進新房子的三個月內，我就果斷把先前的房子賣掉了，因此我連一天的房東都沒有當過。當時，很多朋友對我的行為非常不理解，因為根據我的觀察，絕大部分身邊朋友在升級房子的時候，都會把以前的房子留著租給別人。
了解我投資原則的朋友知道，我推崇的最靠譜的兩個投資產品就是股票基金和房地產。我不當房東，絕對不是我嫌棄地產投資，而是我的個人生活方式的選擇，就好像身邊有不少非常富裕的家庭選擇租房子住一樣。
我發現身邊的華人朋友裏，選擇當房東的比例要遠遠高於美國一般家庭。原因當然有很多；不過我覺得很大一部分原因是因為第一代移民從小很少接觸過股票債券這些證券產品，因為陌生而產生畏懼感，從而選擇曆史悠久、容易理解的房地產業。另一個次要原因可能是受中國過去幾十年房地產價格高速上漲的感召，以為北美的房地產價格也會像中國那樣一日千裏。
今天，我就簡單對比股票基金和出租房著兩種主流投資產品，順便分享我隻投資股票基金的理由。
首先我們要澄清的是，我不反對買自主房；恰恰相反的是，我強烈鼓勵大家早買房；因為曆史經驗證明，買自住房是最有效的積累家庭財富的途徑之一。但是，購買自住屋的首要目的不是投資，更多的是一種消費行為和生活方式的選擇。因此我們今天把自住房排除在外。
其次，我排除商業地產和地產投資信托(Real Estate Investment Trust，REIT)。普通家庭投資商業地產，幾乎都是作為合夥人身份參與，從本質上和投資一家商業公司類似，比如合夥投資一家超市、中餐館或者麥當勞連鎖店。而REIT基金，本質上是股票基金；隻不過基金裏的公司從事的是商業地產的開發和運營而已。
一、普通美國家庭的投資選擇
為了說明我的投資選擇並不是特立獨行，我們先看看一般美國家庭是如何選擇股票和房地產投資的。
首先，根據國稅局(IRS)的數據，僅有6.7%的家庭擁有出租房，而高達60%的家庭擁有股票或者股票基金，二者相差將近10倍。所以，美國家庭很少有人當房東，但是超過半數的家庭持有股票產品。中國的家庭財富分布情況，和美國相差很大，主要是中國的證券市場非常不成熟。
其次，根據國稅局和消費者金融調查雜誌(Survey of Consumer Finances, SCF)的曆年數據，美國中產家庭的財富分配中，僅有5%是自住屋以外的地產，其中還包括度假屋和商業地產；而股票和股票基金所占的份額是9%，是地產的1.8倍。而頭部20%的富裕家庭的財富裏，自住屋以外的地產占11%(其中一部分是度假屋和商業地產)；而股票和基金的份額是25%，是地產的2.3倍。
最後，按照年收入，美國所有出租房市場的規模僅為2500億美元。而蘋果公司一家的年收入就高達3800億美元，是整個出租房市場的1.5倍！就算隻考慮上市公司的淨利潤，僅僅標普500指數裏的500家大公司，每年產生的淨利潤就高達1.46萬億美元，是出租房市場毛收入(不是利潤!)的5.8倍。
下麵，我們從不同維度比較股票基金投資和出租屋投資。
二、投資收益率
這可能是投資者最看重的指標。
股票基金：標普500指數過去50年的平均年化收益率是11%。而自1985年成立以來，納斯達克100指數的平均年化收益率是15%。
出租房：根據標普公司的數據，出租房投資的平均回報率是11%。
結論：二者旗鼓相當，算是打成平手。
我的選擇：我家的投資組合既包含了標普500指數基金，也包含了類似納斯達克基金的先鋒信息科技基金(VGT)。按照曆史數據回溯，理論上年化收益率應該在13%左右。所以，我覺得股票基金優於出租房。
三、投資風險之波動性
風險有很多種，大家經常關注的是投資對象的價格波動。
股票基金：最差年份，標普500指數股票基金的價格可以下挫35%，而最好年份價格可以上揚35%。因此股票基金的波動性很大。
出租房：不同於股票基金，出租房是一個和地域密切相關的產品。在經濟衰退來臨時，各地的房地產價格波動差別很大。比如在互聯網泡沫破裂的2000年，舊金山地區的出租屋價格下跌了大約20%。不過，從整體而言，出租房的價格波動不是特別大。
結論：出租房完勝。
三、投資風險之多樣化
另外一種風險是投資的多樣化程度。大家都熟知的一個投資原則是：不要把所有雞蛋房子同一個籃子裏。
股票基金：一個標普500指數基金，就覆蓋了美國最大的500家企業。任何一家公司經營不善甚至倒閉，都不會太影響整體指數的安全。因此，多樣化程度極好。
出租房：絕大部分普通家庭擁有的出租房，往往隻有一個或者幾個；而且為了便於管理和維護，這些房子往往集中在同一個地區，比如自住屋的附近。因此，多樣化程度嚴重不足。比如，如果你的幾個出租屋全在矽穀，一場大地震有可能把你所有的房子全部夷為平地。
結論：股票基金完勝。
四、流動性
投資中積累的資金，最終是要花出去的。流動性反映的是從投資品裏回收資金的便利性。
股票基金：如果家裏急需用錢，投資者可以馬上賣出股票基金，並且在幾天內拿到全部資金，因此股票基金的流動性極高。
出租房：賣房子費時費力，通常需要數周甚至數月時間。同時，通常還要把一部分收入作為傭金送給地產經紀人，這算是額外的資金成本。
結論：股票基金完勝。
五、現金流
股票基金：股票基金通常每個季度有分紅。標普500指數基金每年的分紅率大約在2%左右，不是很多。但是，很多中高收入家庭不喜歡分紅而更喜歡公司進行股票回購，因為分紅是要納稅的。處在退休狀態的家庭，如果覺得分紅產生的現金流不足，可以定期賣掉一部分股份補貼家用。
出租房：對於大部分房東來說，租金收入是主要的投資回報方式。有些地區，租金收入可以高達房子價格的6%。但是，對於中高收入家庭，如何有效管理租金收入和住房持有成本從而盡量合法地少交稅，也是一個大學問。因此，不是現金流越高就越好。
結論：各有千秋，不分伯仲。
六、投資門檻
股票基金：大部分基金和ETF，沒有任何資金門檻，甚至1000美元以下就可以開始。家裏每月存下的零錢，哪怕隻有幾百元，也可以很方便地用於追加投資。
出租房：門檻比較高。美國平均房價是40萬美元；就算隻放20%的首付，投資者也需要積累8萬美元。當然有些地區的房價比較低，因此啟動資金可能會低一些。中國各地都有五花八門的限製政策，投資出租屋的門檻更高。
結論：股票基金完勝。
七、需要投入的時間和精力
股票基金：如果投資指數基金，而且是采用被動的基金定投策略，投資者隻需要在每個月或者每個季度登錄到賬戶，下單購買即可。就算每月購買一次，每次操作需要10分鍾，總時間就是兩個小時。而且，這種投資策略很容易規模化：管理10萬美元，和管理1000萬美元，投資者所花的時間幾乎一摸一樣。
出租房： 購買投資房通常需要投資者付出大量的時間，包括融資、選擇房子、購買、裝修等等。房子準備好以後，還有和租客等人打交道，包括打廣告、麵試房客、收租金、維修、解決房客的問題和抱怨等等。當然房東可以犧牲一部分租金把房子交給資產管理公司打理，但是仍然需要處理一些重要事項。如果訪客不交房租、或者破壞房子，房東可能需要訴諸法律驅逐房客或者尋求賠償；這意味著要請律師、上法院等等一係列讓人頭痛的麻煩事。總而言之，這項投資更像是一份工作，需要極好的人際交往能力和投入大量時間。而且這種投資很難規模化：投資100個出租房所需要的精力和時間，遠大於一個房子。
結論：股票基金完勝。
我的選擇：這是我不當房東最大的理由。我家是雙職工，工作非常繁忙；家裏又有三個小孩子，也需要我們投入大量的時間和精力。另外，我和太太都是不善言辭、內向害羞的理工科出身的人，缺乏和各色人等交流溝通的技能和耐心。因此我們從來就沒有想過當房東的念頭。
看了這兩者投資產品的主要特性後，如果時光倒流讓你重新開始投資，你會選那個呢？
我覺得對於大部分家庭而言，股票基金是比出租房更好的投資選擇。如果投資者擔心股票市場的高波動性，可以搭配一些價格比較穩定的投資產品，比如債券基金等等。當然，如果你有足夠的精力、興趣和能力，也可以買幾個分散在不同地區的出租房，降低整體家庭資產的價格波動性，並進一步提高資產的多樣化。
延伸閱讀：
- 我的基本理財策略
- 我的極簡投資組合
